นักลงทุนเริ่มสนใจตลาดโรงแรมพัทยามากขึ้น

พัทยาเป็นหนึ่งในตลาดโรงแรมของไทยที่คาดว่าจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้นในปีหน้า ทั้งนี้ โดยปกติ ภาคธุรกิจโรงแรมในพัทยามีการพึ่งพาตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติค่อนข้างมาก อย่างไรก็ตาม พบว่านักลงทุนกำลังมองภาพความเป็นไปได้ใหม่ๆ รวมถึงศักยภาพในการจับตลาดนักท่องเที่ยวในประเทศมากขึ้น นอกเหนือจากโอกาสที่จะได้รับจากโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ตามการรายงานของบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล

พัทยานับเป็นตลาดท่องเที่ยวที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศไทย โดยมีจำนวนห้องพักโรงแรม-รีสอร์รวมเกือบ 64,000 ห้อง ซึ่งเป็นจำนวนที่มากที่สุดรองจากกรุงเทพฯ และมากกว่าจำนวนห้องพักที่ภูเก็ต

ตลาดโรงแรมของพัทยากำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุนเพิ่มมากขึ้นจากการที่มีทำเลที่ตั้งใกล้กรุงเทพฯ และ EEC โดยคาดว่า โครงการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานต่างๆ ที่เกิดขึ้นมาเพื่อรองรับ EEC จะมีส่วนช่วยกระตุ้นความต้องการให้กับภาคธุรกิจโรงแรมของพัทยาทั้งสำหรับการท่องเที่ยวและกิจกรรมทางธุรกิจ นอกจากนี้ พัทยายังจะได้รับประโยชน์จากแผนการขยายสนามบินอู่ตะเภาให้สามารถรองรับผู้โดยสารได้เพิ่มขึ้นเป็น 5 ล้านคน และโครงการรถไฟความเร็วสูงที่จะเชื่อมการเดินทางระหว่างสนามบินสุวรรณภูมิ ดอนเมือง และอู่ตะเภา โดยมีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2568

แม้จะมีปัจจัยพื้นฐานในระยะยาวที่ดี ตลาดโรงแรมในพัทยาได้รับผลกระทบเป็นอย่างมากจากสถานการณ์โรคระบาดเช่นเดียวกับตลาดท่องเที่ยวหลักอื่นๆ ในประเทศไทย แต่อย่างไรก็ดี นักลงทุนยังมีความสนใจตลาดพัทยา

นายจักรกริช จักรพันธุ์ ณ อยุธยา รองกรรมการผู้จัดการ หน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรม ภาคพื้นเอเชีย เจแอลแอล กล่าวว่า "ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เราได้รับการติดต่อสอบถามจากนักลงทุนจำนวนมากที่สนใจหาซื้อโรงแรมในพัทยา ในขณะที่เรายังไม่เห็นการขยายตัวของแนวโน้มที่ของเจ้าของโรงแรมมีการนำโรงแรมออกมาขายลดราคาอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะโรงแรมที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับนักลงทุนสถาบัน แต่สถานการณ์ในขณะนี้ยังอ่อนไหวและอาจเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา เนื่องจากเจ้าของโรงแรมยังประสบปัญหาการมีรายได้ไม่เพียงพอรองรับต้นทุนค่าใช้จ่าย ดังนั้น หากวิกฤติการณ์ยังคงยืดเยื้อออกไปอีก มีความเป็นได้ว่า ราคาที่ผู้ขายและผู้ซื้อต้องการจะขยับมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกันมากขึ้นในที่สุด"

นางสาวพิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธาน ฝ่ายบริการลงทุนซื้อขาย ภาคพื้นเอเชีย เจแอลแอล กล่าวว่า "นับตั้งแต่วิกฤตการณ์โรคระบาดขยายตัว เราได้รับการติดต่อจากเจ้าของโรงแรมจำนวนมากที่ต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับทางเลือกต่างๆ ในการถือครองหรือปล่อยขายโรงแรม เพื่อเตรียมความพร้อมให้สามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้อง อย่างไรก็ดี ความท้าทายที่เจ้าของโรงแรมประสบมีความแตกต่างกันไปแล้วแต่กรณี ดังนั้น เพื่อให้เข้าใจสถานการณ์ได้อย่างถูกต้อง เราจำเป็นต้องพบปะพูดคุยกับเจ้าของโรงแรมเป็นรายๆ ไป เพื่อทำความเข้าใจในความจำเป็นของเจ้าของโรงแรม และช่วยวางกลยุทธ์ให้เหมาะสมตามแต่กรณี"

นายจักรกริชกล่าวเสริมว่า "สำหรับกรณีที่เจ้าของตัดสินใจขายโรงแรม กระบวนการขายจำเป็นต้องมีการปรับให้สอดรับกับสถานการณ์ปัจจุบัน โดยผู้ขายจะต้องมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในเรื่องเงื่อนไขการขาย อาทิ ผู้ขายอาจเสนอให้เงินกู้บางส่วนแก่ผู้ซื้อ (vendor financing) รับประกันรายได้ให้กับผู้ซื้อ เปิดโอกาสให้ผู้ซื้อสามารถแบ่งการชำระเงินเป็นงวดๆ หรือยืดเวลาการส่งมอบทรัพย์สิน ซึ่งทั้งหมดนี้ จะช่วยให้ผู้ขายมีโอกาสเรียกราคาที่สูงขึ้นได้ และทำให้การตกลงซื้อขายมีความเป็นไปได้มากขึ้น"

คาดกิจกรรมการลงทุนซื้อขายโรงแรมในพัทยาเริ่มฟื้นในปี 2564

"นับตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา พัทยาไม่มีการซื้อขายโรงแรมรายการสำคัญๆ เกิดขึ้น สาเหตุหลักมาจากการที่ไม่มีโรงแรมคุณภาพเหมาะสำหรับการซื้อเพื่อลงทุนออกมาเสนอขาย อย่างไรก็ตาม ยังต้องจับตาดูต่อไปว่า สถานการณ์โรคระบาดจะปลดล็อคให้มีทรัพย์สินคุณภาพดีออกมาสู่ตลาดในช่วง 12 เดือนข้างหน้านี้มากน้อยเพียงใด" นายจักรกริชกล่าว

รายงานจากเจแอลแอลระบุว่า ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โรงแรมในประเทศไทยที่มีการตกลงซื้อขายเกิดขึ้น โดยเฉลี่ยเป็นโรงแรมขนาด 180 ห้อง ในขณะที่โรงแรมส่วนใหญ่ในพัทยามีขนาดเฉลี่ยประมาณ 100 ห้อง และเกือบครึ่งหนึ่งเป็นโรงแรมขนาดเล็กกว่า 50 ห้อง

นายจักรกริชอธิบายว่า "ในมุมมองของนักลงทุน โรงแรมที่มีจำนวนห้องน้อย ส่วนใหญ่จะมีความประหยัดต่อขนาด (Economies of Scale) ในระดับต่ำ ทำให้มีศักยภาพในการทำกำไรลดลง นอกจากนี้ นักลงทุนที่สนใจตลาดพัทยา ส่วนใหญ่ต้องการลงทุนในโรงแรมระดับ 4-5 ดาว ซึ่งมีจำนวนห้องพักรวมกันคิดเป็นสัดส่วนเพียงไม่ถึง 20% ของโรงแรมที่มีทั้งหมดในพัทยา ที่เหลือส่วนใหญ่เป็นโรงแรมระดับ 3 ดาวลงไป ซึ่งเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูง"

นักลงทุนในประเทศเป็นนักลงทุนหลัก

นายจักรกริชกล่าวว่า "จากมาตรการคุมเข้มการเดินทางระหว่างประเทศ ทำให้นักลงทุนที่มีความเคลื่อนไหวสูงในตลาดโรงแรมของไทยขณะนี้ เป็นนักลงทุนภายในประเทศ ต่างจากช่วง 10 ปีที่ผ่านมาที่จะเห็นได้ชัดว่าความเคลื่อนไหวจากนักลงทุนต่างชาติเป็นสัดส่วนที่มีความสำคัญ โดยอ้างอิงจากธุรกรรมการซื้อขายโรงแรมที่เจแอลแอลเป็นตัวแทนการปิดการขายไปรวมเกือบ 40 แห่งในประเทศไทยด้วยมูลค่ารวมมากกว่า 4 หมื่นล้านบาทในช่วง 10 ปีดังกล่าว"

หน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรมของเจแอลแอล ร่วมกับสมาคมโรงแรมไทย จัดการประชุมสัมมนาสัญจรเรื่องทิศทางการลงทุนในภาคธุรกิจโรงแรมของไทย โดยล่าสุดได้จัดการประชุมขึ้นที่พัทยา และครั้งต่อไปจะจัดขึ้นที่ภูเก็ตในวันที่ 11 พฤศจิกายนนี้