ฟิทช์ประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศบริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่มั่นคงของ SF ในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางแบบเปิด รวมถึงคุณภาพของโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารของ SF ที่อยู่ในระดับสูงเป็นผลมาจากปริมาณพื้นที่ให้เช่า (Gross Leasable Area, GLA) ที่เติบโตอย่างต่อเนื่องตามจำนวนศูนย์การค้าที่เพิ่มขึ้น ระดับค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (Average Occupancy Rate) ที่อยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 90 ของพื้นที่ให้เช่าตั้งแต่เริ่มเปิดให้บริการ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากจำนวนศูนย์การค้าเปิดใหม่ที่เพิ่มขึ้นและกระแสเงินสดที่ค่อนข้างแน่นอนจากสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 60 ถึง 70 ของพื้นที่ให้เช่า หรือร้อยละ 30 ถึง 35 ของรายได้ค่าเช่าทั้งหมด

อันดับเครดิตถูกลดทอนด้วยอัตราส่วนหนี้สินของ SF ที่ค่อนข้างสูง ซึ่งเป็นผลจากการขยายธุรกิจอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ความกังวลเกี่ยวกับแหล่งเงินทุนในการขยายธุรกิจได้รับการบรรเทาลงบางส่วนจากการที่ SF สามารถเรียกเก็บเงินค่าเช่ารับล่วงหน้าและเงินมัดจำรับ (Upfront Payment and Rental Deposits) จากผู้เช่าพื้นที่หลัก (Anchor Tenants) ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 60 ของเงินลงทุนในโครงการใหม่ อัตราส่วนหนี้สินของ SF ซึ่งวัดจากหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า (Adjusted Net Debt to EBITDAR) คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงในช่วง 3 ปีข้างหน้าเนื่องจากการลงทุนขนาดใหญ่ในกิจการค้าร่วมกับ IKEA ซึ่งเป็นผู้จำหน่ายเฟอร์นิเจอร์ชั้นนำระดับโลก ซึ่งโครงการดังกล่าวน่าจะยังไม่มีการจ่ายเงินปันผลในช่วง 2 ปีแรกของการดำเนินงาน นอกจากนี้ สภาวะแวดล้อมในการดำเนินธุรกิจที่อ่อนแอลงยังเป็นอีกปัจจัยเสี่ยงหนึ่งสำหรับธุรกิจพัฒนาศูนย์การค้าปลีก แม้ว่าความเชื่อมั่นและการใช้จ่ายของผู้บริโภคจะไม่ได้ส่งผลในทางตรงโดยทันทีทันใดต่อผู้พัฒนาและบริหารศูนย์การค้า แต่ก็อาจทำให้การเปิดตัวของโครงการใหม่ๆ ล่าช้ากว่าที่กำหนดได้ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและอัตราส่วนหนี้สินของบริษัท

ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2552 รายได้รวมของบริษัทลดลงร้อยละ 20 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากพื้นที่ให้เช่าที่ส่งมอบภายใต้โครงการใหม่ในช่วงเวลาดังกล่าวมีปริมาณน้อยกว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2551 ซึ่งส่งผลให้รายได้จากสัญญาเช่าการเงินในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2552 ลดลงร้อยละ 57.6 จากช่วงเดียวกันของปีก่อนมาอยู่ที่ 187.5 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม รายได้ค่าเช่าและค่าบริการในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2552 ยังคงเพิ่มสูงขึ้นร้อยละ 11.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยคิดเป็นร้อยละ 75.7 ของรายได้รวม อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่าต่อรายได้ (EBITDAR Margin) ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 44.6 ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2552 จากร้อยละ 54.4 ในปี 2551 เนื่องจากอัตรากำไรของสัญญาเช่าการเงินที่ปรับตัวลดลงอย่างมากจากโครงการใหม่ที่เปิดตัวในเดือนกรกฎาคม 2552 เนื่องจากโครงการดังกล่าวมีการก่อสร้างในช่วงที่ราคาน้ำมันอยู่ในระดับสูง การลดลงของรายได้และอัตรากำไรจากสัญญาเช่าการเงินยังส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินของ SF เพิ่มขึ้นเป็น 6 เท่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2552 จาก 4.3 เท่า ณ สิ้นปี 2551 ด้วย

แนวโน้มอันดับเครดิตมีเสถียรภาพสะท้อนถึงการคาดการณ์ว่า SF จะสามารถรักษาสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง คุณภาพของโครงการและการเติบโตที่มั่นคงของศูนย์การค้าที่อยู่ภายใต้การบริหาร รวมทั้งรักษาอัตราส่วนหนี้สินและสภาพคล่องให้เพียงพอและสอดคล้องกับอันดับเครดิตในปัจจุบันได้ในระยะยาว

หนี้สินสุทธิและอัตราส่วนหนี้สินที่สูงกว่าที่คาดการณ์ไว้อย่างต่อเนื่อง รวมทั้งต้นทุนการก่อสร้างที่สูงกว่าที่ประมาณการ ความล่าช้าของการก่อสร้าง และรายได้ที่ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ของโครงการใหม่ภายใต้กิจการร่วมค้า น่าจะส่งผลกระทบในทางลบต่ออันดับเครดิต ในขณะที่รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่แข็งแกร่งและมีเสถียรภาพมากขึ้น รวมทั้งการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของหนี้สินสุทธิและอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่า 2.5 เท่าอย่างต่อเนื่องน่าจะส่งผลกระทบในเชิงบวกต่ออันดับเครดิต

หมายเหตุ: การจัดอันดับเครดิตภายในประเทศ (National Ratings) เป็นการวัดระดับความน่าเชื่อถือในเชิงเปรียบเทียบกันระหว่างองค์กรในประเทศนั้นๆ โดยจะใช้ในประเทศที่อันดับเครดิตแบบสากลของรัฐบาลในประเทศนั้นอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ อันดับเครดิตขององค์กรที่ดีที่สุดของประเทศได้จัดไว้ที่ระดับ “AAA” และการจัดอันดับเครดิตอื่นในประเทศ จะเป็นการเปรียบเทียบความเสี่ยงกับองค์กรที่ดีที่สุดนี้เท่านั้น อันดับเครดิตภายในประเทศได้ถูกจัดทำขึ้นเพื่อใช้ในตลาดในประเทศเป็นหลักและจะมีสัญลักษณ์ที่กำหนดไว้ต่อท้ายจากอันดับเครดิตสำหรับประเทศนั้นๆ เช่น “AAA(tha)” ในกรณีของประเทศไทย ดังนั้นอันดับเครดิตภายในประเทศจึงไม่สามารถใช้เปรียบเทียบระหว่างประเทศได้

ติดต่อ: สมฤดี ไชยวรรัตน์ +662 655 4762, พิมรำไพ ปันยารชุน +662 655 4752, Vincent Milton, +662 655 4755