ทริสเรทติ้งรายงานว่าหุ้นกู้ดังกล่าวออกภายใต้โครงการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ในวงเงินไม่เกิน 24,000 ล้านบาทของผู้ออก
ตราสารหรือเอสพีวีซึ่งจัดตั้งขึ้นภายใต้กฎหมายของประเทศไทยและได้รับอนุญาตให้มีสถานะเป็นนิติบุคคลเฉพาะกิจตามพระราชกำหนดนิติบุคคลเฉพาะกิจเพื่อการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์จากคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดยเอสพีวีมี ธพส. เป็นผู้ถือหุ้น 49% เอสพีวีนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้จำนวนประมาณ 20,430 ล้านบาทและตั๋วสัญญาใช้เงินด้อยสิทธิที่ออกให้แก่ ธพส. จำนวน 19,570 ล้านบาทไปใช้ในการซื้อสิทธิที่จะได้รับค่าเช่าจากกรมธนารักษ์ตามสัญญาเช่าจำนวน 3 สัญญา คือ สัญญาเช่าพื้นที่อาคารระยะเวลา 30 ปี สัญญาบริการระยะเวลา 30 ปี และสัญญาบริการจัดหาเฟอร์นิเจอร์ระยะเวลา 5 ปี (เรียกรวมกันว่า “สัญญาอ้างอิง”) ซึ่งกรมธนารักษ์ได้ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับ ธพส. โดยตั๋วสัญญาใช้เงินด้อยสิทธิดังกล่าวมีสถานะด้อยกว่าหุ้นกู้ที่ไดัรับการจัดอันดับและเป็นส่วนที่ช่วยเสริมอันดับเครดิตให้แก่หุ้นกู้ที่ออกภายใต้โครงการนี้ ธพส. นำรายได้จากโครงการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ไปใช้ในการก่อสร้างศูนย์ราชการที่ถนนแจ้งวัฒนะเพื่อให้กรมธนารักษ์เช่าพื้นที่เป็นระยะเวลา 30 ปี (ระหว่างปี 2551-2581) ในการนี้ กรมธนารักษ์ไม่ได้รับอนุญาตให้ยกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่ดังกล่าวตราบใดที่หุ้นกู้ที่ออกภายใต้โครงการนี้หรือหุ้นกู้ใหม่ที่ออกเพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมยังไม่ได้รับการไถ่ถอนเสร็จสิ้นโดยสมบูรณ์ นอกจากนี้ ในกรณีที่กรมธนารักษ์ชำระค่าเช่าล่าช้าหรือไม่เต็มจำนวนในอนาคต ธพส. ยังมีภาระตามข้อกำหนดในสัญญาโอนสิทธิเรียกร้องซึ่งกระทำระหว่าง ธพส. กับเอสพีวีในการชดใช้เงินให้แก่เอสพีวีแทนกรมธนารักษ์ด้วย
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า ณ สิ้นเดือนกันยายน 2552 โครงการก่อสร้างศูนย์ราชการมีความคืบหน้าประมาณ 97.52% โดย ธพส. คาดว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จสมบูรณ์ภายในต้นปี 2553 ซึ่งล่าช้าจากกำหนดการเดิมคือเดือนสิงหาคม 2551 ปัจจุบันมีหน่วยงานราชการจำนวน 21 แห่งเข้าไปใช้พื้นที่แล้วคิดเป็น 60.32% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด แม้ว่าการก่อสร้างจะยังไม่เสร็จสมบูรณ์ตามแผน แต่กรมธนารักษ์ก็มีภาระในการชำระค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 12 เดือนให้แก่เอสพีวีตามสัญญาอ้างอิงนับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2551 อย่างไรก็ตาม เนื่องจากรอบระยะเวลาในการชำระค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 12 เดือนดังกล่าวของกรมธนารักษ์ (กรกฎาคม-มิถุนายน) นั้นไม่ตรงกับรอบปีงบประมาณของรัฐบาล (ตุลาคม-กันยายน) ที่ประชุมผู้ถือหุ้นกู้เมื่อเดือนกันยายน 2551 จึงลงมติเห็นชอบให้มีการเปลี่ยนแปลงระยะเวลาในการชำระค่าเช่าล่วงหน้าของกรมธนารักษ์จากวันที่ 1 กรกฎาคมของทุกปีเป็นภายในเดือนตุลาคมของทุกปี โดยในเดือนตุลาคม 2552 กรมธนารักษ์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 12 เดือนให้แก่เอสพีวีตามสัญญาเรียบร้อยแล้ว และผู้บริหารจัดการโครงการได้จัดสรรเงินเข้าบัญชีเงินสำรองต่างๆ แล้ว
บริษัท ดีเอดี เอสพีวี จำกัด (SPV)
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
DAD12NA: หุ้นกู้ 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2555 คงเดิมที่ AAA
DAD15NA: หุ้นกู้ 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2558 คงเดิมที่ AAA
DAD20NA: หุ้นกู้ 1,800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 คงเดิมที่ AAA
DAD20NB: หุ้นกู้ 2,200 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 คงเดิมที่ AAA
DAD25NA: หุ้นกู้ 5,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 คงเดิมที่ AAA
DAD25NB: หุ้นกู้ 6,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 คงเดิมที่ AAA
DAD25NC: หุ้นกู้ 5,499.90 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 คงเดิมที่ AAA