ไนท์แฟรงค์เผยภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ครึ่งปีแรกของปี 2012 และแนวโน้มในครึ่งปีหลัง

จันทร์ ๐๑ ตุลาคม ๒๐๑๒ ๑๐:๐๙
คุณริษิณี สาริกบุตร ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด สรุปภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ครึ่งปีแรกของปี 2012 ดังนี้

ประเด็นสำคัญโดยสรุป

27,084 คือจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012

ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นจาก 50.2% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี ที่แล้วเป็น 62.07% หรือเท่ากับ 16,810 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้นจากตัวเลขเดิมจำนวน 5,653 ยูนิตในช่วงครึ่งปีหลังของปี ที่แล้ว

ราคาคอนโดมิเนียมในภาพรวมขยายตัวขึ้นถึง 3.5% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2011

มีความคาดหวังว่าอุปทานใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้จะเพิ่มขึ้นจากเมื่อต้นปี ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูจะเปิดตัวเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้

ภาพรวมตลาด

ไนท์แฟรงค์ ทำการตรวจสอบและทบทวนอุปทานของคอนโดมิเนียมโดยได้รวมอุปทานตั้งแต่ปี 2008 จนถึงครึ่งปีแรกของปี 2012 เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งที่เปิดตัวตั้งแต่ก่อนปี 2008 ได้ปิดการขายไปเรียบร้อยแล้ว ขณะที่อุปสงค์ได้เพิ่มขึ้นในปีนี้ซึ่งเป็นไปตามปัจจัยการอ่อนตัวของอุปสงค์ในไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมา โดยที่อุปสงค์ส่วนใหญ่เกิดจากนักลงทุนชาวไทยและนักลงทุนชาวเอเชีย ในเรื่องของราคามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องอันเป็นผลสืบเนื่องจากค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ห้องแบบหนึ่งห้องนอนที่มีให้จับจองอย่างท่วมท้นสามารถตอบรับความต้องการของผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี ด้วยเหตุผลด้านการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของพนักงานออฟฟิศหนุ่มสาวรวมไปถึงคู่รักยุคใหม่ จึงมีการปรับราคาสูงขึ้นอย่างสม่ำเสมอ

แนวโน้มอุปทาน

คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 26,354 ยูนิต อุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 202,391 ยูนิตในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากอุปทานเมื่อปลายปี 2011 จำนวน 175,307 ยูนิตหรือคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ได้ 15.5% จำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 เท่ากับ 27,084 ยูนิต โดยคอนโดที่เพิ่งเปิดตัวส่วนใหญ่มีทำเลตั้งอยู่ในเขตชานเมืองคิดเป็น 72% ของคอนโดใหม่ทั้งหมด ตามมาด้วยคอนโดในเขตรอบเมืองและคอนโดในเขตเมืองด้วยตัวเลข 21% และ 7% ตามลำดับ ในปีนี้โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในเขตเมืองจะให้น้ำหนักไปที่ย่านสุขุมวิท

แนมโน้มอุปสงค์

อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นจากเดิมที่ 50.2% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2011 เป็น 62.07% ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012

อุปสงค์ของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครมีการชะลอตัวลงในปี 2011 โดยมีการวิจัยพบว่าอัตราการเข้าพักอยู่ที่ 20,560 ยูนิต โดยระหว่างครึ่งปีแรกของปี 2012 อุปสงค์มีจำนวนประมาณ 16,810 ยูนิต โดยเพิ่มขึ้น 12.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว อุปสงค์ช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งตั้งอยู่บริเวณรอบเมืองของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในย่านแจ้งวัฒนะ ซึ่งมีอัตราการเข้าพักถึง 4,133 ยูนิต จากยูนิตใหม่ทั้งหมด 5,406 ยูนิต หรือประมาณ 76.5% ขณะที่ย่านสุขุมวิทฝั่งรอบนอกเป็นอีกทำเลที่มีอุปสงค์สูงในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ โดยนับเป็นอัตราการเข้าพัก 2,088 ยูนิตจากจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ที่ขายไป 3,444 ยูนิต ในส่วนทำเลกรุงเทพชานเมืองก็พบว่ามีอุปสงค์สูงเช่นเดียวกันคือ 3,167 ยูนิตจากจำนวนยูนิตใหม่ที่ขายไปแล้ว 5,764 ยูนิต

แนวโน้มด้านราคา

ราคาขายโดยรวมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 เพิ่มขึ้น 3.5% จากช่วงครึ่งปีหลังของปี 2011 ราคาขายคอนโดยมิเนียมในทำเลย่านชานเมืองของกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นเล็กน้อยคือ 0.8% เมื่อเทียบกับราคาในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2011 อันเป็นผลมาจากอุปสงค์จำนวนมากในพื้นที่ ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตชานเมืองและบริเวณรอบเมืองของกรุงเทพมหานครปรับตัวเพิ่มขึ้น 4% จากปีที่แล้ว ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตเมืองเท่ากับ 145,232 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมรอบเมืองจะอยู่ที่ตารางเมตรละ 98,199 บาท และราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเขตชานเมืองอยู่ที่ตารางเมตรละ 51,415 บาท

แนวโน้มในอนาคต

ในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ อุปทานใหม่ของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพรอบเมืองจะลดลงและเราจะได้เห็นคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ที่จะเปิดตัวในเขตเมือง ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่จะเลือกคอนโดมิเนียมทำเลในเมืองมากกว่าย่านรอบเมือง เนื่องจากไม่มีข้อแตกต่างทางราคาขายมากนัก ในส่วนของคอนโดมิเนียมระดับหรูจะเกิดอุปทานใหม่ขึ้นในตลาดเพื่อตอบรับความต้องการของอุปสงค์ท้องถิ่นทั้งในแง่ของการพักอาศัยเองและการลงทุน นอกจากนี้ยังมีผู้ซื้อจากต่างประเทศ อาทิ สิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน ขณะที่ราคาขายของคอนโดมิเนียมในเขตเมืองจะเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเนื่องจากภาวะขาดแคลนพื้นที่ที่มีความต้องการสูงสำหรับการพัฒนาโครงการ จึงจะเกิดการแข่งขันอย่างหนักบนพื้นที่กรุงเทพชานเมือง แต่อย่างไรก็ตามราคาขายจะยังไม่ปรับตัวนัก

ภาคผนวก

ทำเลของคอนโดมิเนียม

เขตเมือง

ย่านกรุงเทพชั้นในเป็นทำเลที่แวดล้อมไปด้วยย่านธุรกิจการค้าและเป็นบริเวณศูนย์กลางด้านการจับจ่ายใช้สอยและการพักอาศัยที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติและนักท่องเที่ยว รวมไปถึงคนไทยที่มีฐานะระดับสูง เขตเมืองยังกินพื้นที่ไปยังทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนถนนเจริญนครและถนนพระราม 3 โดยเขตเมืองสามารถแบ่งออกเป็นพื้นที่ย่อยดังนี้

พื้นที่ธุรกิจการค้า (CBD)

พื้นที่ธุรกิจการค้าครอบคลุมตั้งแต่ถนนสาทร ถนนสีลม และถนนวิทยุ ซึ่งเป็นสมรภูมิทางธุรกิจที่สะดวกในการเข้าถึงจากสุขุมวิท พระราม 3 และพื้นที่ริมฝั่งแม่น้ำ

สุขุมวิท

ครอบคลุมบริเวณถนนสุขุมวิทตั้งแต่ซอย 1 ไปจนถึงซอย 63 ทางทิศเหนือ และถนนสุขุมวิทซอย 2 ถึงซอย 42 ทางทิศใต้ ทำเลที่ได้รับความนิยมสำหรับชาวต่างชาติที่พักอาศัยในประเทศไทยและนักท่องเที่ยวเริ่มต้นตั้งแต่ สี่แยกอโศกทางทิศตะวันตกไปจนถึงห้างสรรพสินค้าเอ็มโพเรี่ยมทางทิศตะวันออก

พระราม 3 และริมฝั่งแม่น้ำ

บริเวณนี้กระจายอาณาเขตตั้งต้นที่ถนนเจริญนครริมแม่น้ำเจ้าพระยาทางใต้ ผ่านสะพานสาทรไปยังทิศเหนือของถนนสี่พระยาและถนนนราธิวาสราชนครินทร์ทั้งสองฟาก

เขตรอบเมือง

เขตรอบเมืองเป็นบริเวณพื้นที่ชายขอบของเขตเมืองโดยสามารถเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองได้โดยสะดวก ทำเลนี้จึงเป็นทางเลือกของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมด้วยปัจจัยเรื่องระยะทางที่ใกล้กับศูนย์การค้าและยังสะดวกต่อการคมนาคมขนส่ง สำหรับกรุงเทพเขตรอบเมืองสามารถแบ่งออกเป็นพื้นที่ย่อยได้ดังนี้

รัชดา-ลาดพร้าว

ทำเลนี้เป็นเขตรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สัญจรผ่าน โดยครอบคลุมถนนรัชดาภิเษกทั้งสองด้านและไปยังช่วงต้นของถนนลาดพร้าว

พหลโยธิน

บริเวณนี้กำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยมีจุดเริ่มต้นตั้งแต่ถนนพหลโยธินซอย 1 ไปจนถึงซอย 13 และถนนพหลโยธินซอย 2 ถึงซอย 14

เขตชานเมือง

พื้นที่เขตชานเมืองของกรุงเทพมหานครสามารถแบ่งออกเป็น 3 ทำเลหลักได้แก่

สุขุมวิทรอบนอก

ได้แก่บริเวณถนนสุขุมวิททั้งสองฝั่งตั้งแต่ถนนสุขุมวิท 63 ตรงไปยังสี่แยกบางนา

ธนบุรี

ครอบคลุมส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามหานคร BTS ตั้งแต่สถานีสะพานตากสินไปยังสถานีวงเวียนใหญ่

พื้นที่อื่น

พื้นที่ชานเมืองนอกเหนือจากที่ได้กล่าวมาข้างต้น ทำเลของคอนโดมิเนียมประเภทนี้ส่วนใหญ่จะกระจัดกระจายอยู่โดยรอบกรุงเทพมหานคร อาทิ ศรีนครินทร์ แจ้งวัฒนะ เกษตรนวมินทร์ เพชรเกษม เป็นต้น

การแบ่งประเภทของคอนโดมิเนียม

พรีเมี่ยม

? ทำเลย่านธุรกิจการค้า ถนนสุขุมวิท (ซอย 1-63 ซอย 2-42) และทำเลริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา

? ราคาขายต่อยูนิตเริ่มต้นที่ 150,000 บาทต่อตารางเมตร

? ขนาดยูนิตเริ่มต้นที่ 120 ตารางเมตร

? ความสูงของเพดานอย่างน้อย 3 เมตร

? การตกแต่งยูนิตอยู่ในมาตรฐานระดับสูงสุด

เกรด เอ

? ทำเลย่านธุรกิจการค้า ถนนสุขุมวิท (ซอย 1-63 ซอย 2-42) ทำเลริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา และย่านปทุมวันไปจนถึงซอยอารีย์ (ถนนพหลโยธิน ซอย 5)

? ราคาขายต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 100,000-149,999 บาทต่อตารางเมตร

? ขนาดยูนิตเริ่มต้นที่ 50 ตารางเมตร

? ความสูงของเพดานอย่างน้อย 2.7 เมตร

เกรด บี

? ทำเลอื่นๆ ในกรุงเทพมหานคร

? ราคาขายต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 60,000-99,999 บาทต่อตารางเมตร

ข่าวประชาสัมพันธ์ล่าสุด

๒๒ พ.ย. รีเลชั่นชิพรีพับบลิค แนะกลยุทธ์สำคัญ นำพาธุรกิจร้านอาหารสู่ความสำเร็จ มัดใจลูกค้าให้อยู่หมัด
๒๒ พ.ย. ชมนวัตกรรมสุดล้ำในงาน METALEX 2024 หลายแบรนด์แกะกล่องเครื่องจักรครั้งแรกในงานนี้
๒๒ พ.ย. Bangkok Illustration Fair 2024 สู่การเติบโตก้าวใหญ่ในปีที่ 4
๒๒ พ.ย. ผลการจัดอันดับขีดความสามารถในการแข่งขันด้านดิจิทัลโดย IMD ประจำปี 2567 TMA เผยไทยครองอันดับ 37 ในการจัดอันดับด้านดิจิทัลปีนี้
๒๒ พ.ย. โก โฮลเซลล์ จัดเต็มสินค้า ส่งสุข สุดอร่อย เฉลิมฉลองเทศกาลส่งท้ายปี เข้มกระเช้าปีใหม่ดีมีมาตรฐาน พร้อมชู อาหารแช่แข็ง-อาหารสด
๒๒ พ.ย. กทม. จับมือสถานทูตเนเธอร์แลนด์ ประจำประเทศไทย จัดประชุมเชิงปฏิบัติการ ACTIVE Workshop เมืองเดินเท้า และจักรยานสัญจร ครั้งที่
๒๒ พ.ย. สัมผัสความหรูหราของวิลล่าริมทะเล VEYLA NATAI RESIDENCES ผ่านประสบการณ์เหนือระดับในงาน SOUL of VEYLA
๒๒ พ.ย. 'แอสเซทไวส์' จับมือ 'สยามกีฬา' เปิดศึกลูกหนังยุวชนทัวร์นาเมนต์ใหญ่แห่งปี AssetWise Siamkeela Cup 2024-25 ต่อเนื่องเป็นปีที่
๒๒ พ.ย. โรงแรมเรเนซองส์ เปิดตัว R FINDS แพลตฟอร์มดิจิทัลระดับโลก ที่จะเชื่อมมนต์เสน่ห์ชุมชนท้องถิ่นสู่นักเดินทางทั่วโลก
๒๒ พ.ย. electric.neon.lamp หยิบเพลงฮิต แม้ ใส่ฟีลดนตรีเหงาปนเศร้าในแบบ Piano Version