มักกะสันคอมเพล็กซ์

กรรมการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

มักกะสันคอมเพล็กซ์ ควรเป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อการพาณิชย์โดยให้ภาคเอกชนจำนวนหลายรายมาร่วมดำเนินการโดยการรถไฟแห่งประเทศไทย เป็นผู้จัดสรรและจัดหาสาธารณูปโภค

ตามที่มีข่าวว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย จะพัฒนาที่ดินบริเวณนิคมรถไฟมักกะสันเป็นมักกะสันคอมเพล็กซ์ และหาผู้เข้าทำประโยชน์เพียงรายเดียว โดยมีงบลงทุนถึง 300,000 ล้านบาท บนที่ดินขนาดเกือบ 500 ไร่ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เห็นว่าแนวทางการพัฒนาน่าจะให้เอกชนเข้ามามีส่วนร่วมหลายรายเพื่อป้องกันการผูกขาด และเพื่อไม่ให้ภาคเอกชนรายใดมีอำนาจต่อรองที่สูงเกินไป

หากคำนวณคร่าว ๆ ที่ดินจำนวนเกือบ 500 ไร่นั้นหากแบ่งส่วนหนึ่งเป็นถนนประมาณ 30% ก็จะเหลือที่ดิน 350 ไร่ ในจำนวนนี้สามารถก่อสร้างเป็น

1. หอประชุม-นิทรรศการ ขนาดประมาณ 60 ไร่ 1 แห่งโดยกำหนดให้มีผู้ประมูลได้ 1 ราย

2. ศูนย์การค้า ขนาด 30 ไร่ จำนวน 2 แห่ง รวม 60 ไร่ โดยกำหนดให้มีผู้ประมูลได้ 2 ราย

3. โรงแรม ขนาด 15 ไร่ 4 แห่ง รวม 60 ไร่ โดยกำหนดให้มีผู้ประมูลได้ 4 ราย

4. พื้นที่ส่วนที่เหลือ อีก 170 ไร่ แบ่งเป็นแปลงสร้างอาคารสำนักงาน ห้องชุดพักอาศัย เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ แปลงละ 8 ไร่ ขนาดเท่าที่ตั้งของธนาคารกรุงเทพ จำกัด สำนักงานใหญ่ สีลม จำนวน 21 แปลง โดยกำหนดให้มีผู้ประมูลได้ 15-21 แปลง โดยบางแปลงอาจมีขนาดใหญ่กว่าที่กำหนด

โดยในการนี้การรถไฟแห่งประเทศไทย สมควรเป็นผู้จัดสรรสาธารณูปโภคต่าง ๆ และแบ่งแปลงที่ดินโดยเชิญชวนวิสาหกิจขนาดใหญ่ชั้นนำของไทย และในอาเซียนมาตั้งสำนักงานในโครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์นี้ ก็จะทำให้บริเวณนี้มีศักยภาพเพิ่มสูงขึ้น

การให้เอกชนเพียงรายเดียวประมูล ย่อมให้ผลตอบแทนที่ต่ำกว่าที่สมควรแก่การรถไฟแห่งประเทศไทย กำลังในการต่อรองของการรถไฟมีน้อยลง และหากเกิดปัญหาขึ้น โครงการก็จะค้างเติ่งสร้างไม่แล้วเสร็จ ในการให้มีเอกชนหลายรายมาดำเนินการ ก็จะสอดคล้องกับความเป็นจริง เพราะเอกชนแต่ละรายอาจมีความถนัดต่างกัน เช่น ด้านการทำกิจการศูนย์การค้า การทำกิจการศูนย์ประชุม การทำกิจการโรงแรม เป็นต้น

อย่างไรก็ตามการจัดทำสัญญาต้องมีความรัดกุม โดยหากมีเอกชนรายใดไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างได้ตามที่กำหนด เอกชนรรายนั้นต้องยินยอมให้การรถไฟแห่งประเทศไทยสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันที และสามารถนำที่ดินแปลงดังกล่าวไปเปิดให้เอกชนรายอื่นเข้าทำประโยชน์ต่อไป จะให้เกิดกรณี “ค่าโง่ทางด่วน” อีกไม่ได้นั่นเอง