ภาพรวม
- ตลาดที่อยู่อาศัยบนเขาใหญ่กลายเป็นแหล่งที่ได้รับความสนใจเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากเป็นแหล่งท่องเที่ยวและพักผ่อนที่อยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพมากนัก มีความสงบ ใกล้ชิดธรรมชาติ และที่สำคัญเป็นเมืองที่มีทิวทัศน์สวยงาม
- สำหรับสิ่งที่มีผลกระทบกับการพัฒนาโครงการที่เขาใหญ่ที่ผ่านมา คือ เรื่องผังเมืองใหม่ของปากช่อง ซึ่งเป็นที่แน่นอนแล้วว่าจะมีผลใช้อีกครั้งอย่างน้อยในปีถัดไป ซึ่งผังเมืองใหม่นี้จะมีผลต่อรูปแบบการพัฒนาโครงการที่เขาใหญ่ในช่วงไตรมาสแรกของปีหน้า ซึ่งอาจจะส่งผลทำให้ตลาดที่นี่มีความแน่นอนมากยิ่งขึ้น และส่งผลโครงการที่อยู่อาศัยในหลายโครงการได้เลื่อนการเปิดตัวโครงการออกไป
พื้นที่ในการพัฒนาโครงการบนเขาใหญ่แบ่งออกเป็น 5 พื้นที่ ได้แก่
1. ถนนธนะรัชต์ เป็นถนนที่ได้รับความสนใจเป็นอย่างสูง โดยเฉพาะ ถนนธนะรัชต์ กม. 17-23 ซึ่งเป็นบริเวณพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงที่สุด เนื่องจากอยู่ใกล้กับทางเข้าของอุทยานแห่งชาติฯ และใกล้สี่แยกที่สามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังถนนเส้นอื่นๆ ได้
2. ถนนกุดเคล้า-ผ่านศึก เป็นอีกถนนหนึ่งที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก และมีความน่าสนใจเป็นอย่างมาก อาทิ ร้านอาหาร, แหล่งท่องเที่ยว และยังเป็นเส้นทางที่เป็นเส้นทางลัดจากกรุงเทพมายังอุทยานแห่งชาติฯ ด้วย ทำให้พื้นที่นี้มีทั้งโครงการบ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมพร้อมขายเป็นจำนวนมาก
3. ถนนเชื่อมต่อไปยังวังน้ำเขียว เป็นถนนที่มีโครงการที่อยู่อาศัยระดับหรูตั้งอยู่ เช่น คิริมายา, ทอสคาน่า เนื่องด้วยลักษณะพื้นที่มีทิวทัศน์ความสวยงาม ด้วยความลาดชันของทิวเขาสลับกันไป
4. ฝั่งตะวันตกของถนนธนะรัชต์ เป็นถนนเส้นที่มีโครงการบ้านเดี่ยวจำนวนมากตั้งอยู่ ซึ่งเป็นทำเลที่มีวิวทิวทัศน์สวยงามเพราะเป็นวิวที่สามารถมองเห็นเทือกเขา และเนินเขาสลับกันไป ทั้งมีความเป็นส่วนตัวสูง แต่ข้อจำกัดของพื้นที่ คือ พื้นที่ในแถบบริเวณนี้เป็นพื้นที่ที่ยังไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากนัก ทำให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้มีราคาไม่สูงเท่าที่บริเวณอื่น สำหรับการเดินทางในบริเวณนี้ถือว่าสะดวกมากเนื่องจากมีเส้นทางที่สามารถเชื่อมต่อไปยังถนนหลัก 3 สาย ได้แก่ ถนนมิตรภาพ, ถนนธนะรัชต์ และถนนกุดเคล้า-ผ่านศึก
5. ฝั่งตะวันออกของถนนธนะรัชต์ ค่อนข้างเหมือนกับฝั่งตะวันตก แต่เป็นย่านที่มีคนพื้นที่อยู่อาศัยจำนวนมากกว่า เพราะเป็นที่ราบเรียบไปกับคลอง โดยโครงการที่รู้จักกันเป็นอย่างดี คือ โครงการโบนันซ่า
อุปทาน
ช่วงไตรมาสแรกของปี 2556 ได้มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียม 2 โครงการที่เขาใหญ่ รวม 365 ยูนิต ได้แก่ โครงการ อัตตา เดอะ คอนโด (Atta the Condo) ซึ่งเจ้าของ คือ โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ ได้นำเสนอจุดขายไปยังกลุ่มนักลงทุนด้วยแพ็คเกจการันตีค่าเช่า (Rental Guarantee) ในขณะที่ โครงการเซน เน็กซ์ (Zen Next) ได้นำเสนอจุดขายโครงการที่เป็นออนเซน (onsen) เพื่อจับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เป็นกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง สำหรับซัพพลายรวมของคอนโดมิเนียมที่เขาใหญ่ปัจจุบันมีทั้งสิ้น 27 โครงการ รวม 2,654 ยูนิต
คอนโดมิเนียมซัพพลายใหม่บนเขาใหญ่
Name Location No. of Units
อัตตา เดอะ คอนโด ถนนเชื่อมต่อไปยังวังน้ำเขียว 261
เซน เน็กซ์ ถนนธนะรัชต์ กม.22 104
Source: Nexus Property Marketing, March 2013
สำหรับโครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ คือ โครงการเซอรีน ฮิลส์ ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรูระดับ A++ ตั้งอยู่บนถนนธนะรัชต์ กม.7
ดีมานด์
ดีมานด์หลักของโครงการที่อยู่อาศัยบนเขาใหญ่เป็นกลุ่มคนกรุงเทพเป็นหลัก โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการโอกาสในการทำกำไร ดังเช่นโครงการแอตต้า เดอะ คอนโด ที่ตั้งอยู่บริเวณเดียวกับคีรีมายา ได้เคยประกาศว่าประสบความสำเร็จอย่างสูงในการเปิดการขายในช่วงไตรมาสแรก สำหรับภาพรวมด้านการขายพบว่าตลาดที่เขาใหญ่มีอัตราการขายที่ช้าลง จาก 65% เมื่อไตรมาสสุดท้ายของปี 2555 ลดลงเล็กน้อยเป็น 63% ของไตรมาสแรกของปี 2556
ราคา
ด้วยจำนวนประชากรที่เขาใหญ่ในช่วงระยะเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา เติบโตขึ้นแบบก้าวกระโดด ทำให้ราคาที่ดิน และราคาค่าก่อสร้าง เพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว ซึ่งราคาขายของโครงการใหม่ที่เปิดขายในปีนี้ สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญกว่าปีที่ผ่านมา โดยปีที่ผ่านมาราคาคอนโดมิเนียมเปิดขายมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 69,500 บาท/ตารางเมตร แต่ปัจจุบันเปิดขายที่ราคาประมาณ 90,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งกล่าวได้ว่าเนื่องมาจากคุณภาพของโครงการที่ดีขึ้น และมีการให้โปรโมชั่นแบบการันตีค่าเช่า เป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมให้สูงขึ้นนั่นเอง
ปัจจุบันราคาเฉลี่ยของตลาดคอนโดมิเนียมบนเขาใหญ่อยู่ที่ตารางเมตรละ 68,200 บาท/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5 เปอร์เซ็นต์จากไตรมาสที่ผ่านมา
แนวโน้ม
ซัพพลายอาจจะคงที่ โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 2 และไตรมาส 3 ของปี เนื่องจากเป็นช่วงโลว์ซีซันของเขาใหญ่ และอาจจะเพิ่มสูงขึ้นอีกครั้งในช่วงไตรมาส 4 ของปีนี้
สำหรับสถานที่พักผ่อนและสิ่งอำนวยความสะดวกบนเขาใหญ่ เช่น สวนน้ำ สวนสนุก ศูนย์ดูแลสุขภาพ รีเทล เซ็นเตอร์ และโรงแรม ทำให้ตลาดเขาใหญ่กลายเป็นจุดหมายปลายทางของการท่องเที่ยว และนักเดินทาง ทั้งสำหรับคนไทย และชาวต่างชาติ และมีความต้องการให้เขาใหญ่เป็นบ้านหลังที่ 2 ในอนาคต