ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต
หนึ่งในผู้นำทางการตลาด: AP (เดิมชื่อ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)) เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยชั้นนำของประเทศไทย โดยมีสถานะที่แข็งแกร่งในตลาดอาคารชุดพักอาศัย และ ทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ชื่อเสียงและประสบการณ์ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ยอมรับของบริษัทฯ โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง น่าจะส่งผลให้บริษัทฯ สามารถรักษาอัตราการเติบโตของยอดขาย Presale และระดับอัตราส่วนกำไรได้ในระดับที่ดีในระยะ 2-3 ปีข้างหน้า
โครงการที่หลากหลาย: AP มีโครงการที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย ทั้งในด้านประเภทของที่อยู่อาศัยและทำเลที่ตั้ง ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา บริษัทฯ มีการขยายโครงการอาคารชุดพักอาศัยไปยังตลาดระดับล่าง ในขณะที่มีการขยายโครงการประเภทบ้านเดี่ยวไปในระดับราคาที่สูงขึ้น ซึ่งทำให้บริษัทฯ สามารถที่จะรองรับความต้องการในแต่ละตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงได้ การมีโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในสัดส่วนที่สมดุลยังช่วยลดความผันผวนของกระแสเงินสดรับ ที่เกิดจากการก่อสร้างที่ใช้เวลานานของโครงการอาคารชุดพักอาศัยได้อีกด้วย
อัตราส่วนกำไรที่อ่อนแอลง: ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ของ AP จะลดลงอีกในปี 2556 จากร้อยละ 17.9 ในปี 2555 แม้ว่าอัตราส่วนกำไรขั้นต้นน่าจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณร้อยละ 34 ทั้งนี้เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่สูงขึ้นจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่ รวมถึงค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบุคลากรที่สูงขึ้นจากการขาดแคลนบุคลากรในสาขานี้ ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ ของ AP น่าจะอยู่ในระดับร้อยละ 16 ถึงร้อยละ 18 ในปี 2556-2557 ซึ่งลดลงเมื่อเทียบกับอัตราส่วนดังกล่าวที่อยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 20 ในช่วงปี 2552-2554
อัตราส่วนหนี้สินยังคงอยู่ในระดับสูง: ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือของ AP จะอยู่ในช่วงร้อยละ 46 ถึงร้อยละ 47 ในช่วงปี 2556-2557 ซึ่งเป็นระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2553 อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือของ AP มีความผันผวนมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา กล่าวคือ เพิ่มสูงขึ้นกว่าระดับร้อยละ50 ในปี 2554 เนื่องจากยอดขายที่ลดลงในช่วงภาวะน้ำท่วม และลดลงมาเหลือเพียงร้อยละ 43 ในปี 2555 เนื่องจากการลงทุนซื้อที่ดินที่ลดลง และความต้องการที่อยู่อาศัยที่ฟื้นตัวหลังจากภาวะน้ำท่วม
กระแสเงินสดที่ผันผวน: รายได้เกือบทั้งหมดของ AP มาจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย ซึ่งส่งผลให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทฯ มีความไม่แน่นอน AP ต้องเผชิญกับความเสี่ยงของภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวน การแข่งขันที่รุนแรง รวมถึงปริมาณของอาคารชุดที่พักอาศัยที่เพิ่มขึ้นในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยลบ:
- ยอดขาย Presale ที่ลดต่ำลงกว่าที่คาด
- การขยายโครงการใหม่ๆ รวมถึงการซื้อที่ดินที่สูงขึ้นอย่างมากจนทำให้อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยลดลงอย่างต่อเนื่อง (โดยมีอัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงในทรัพย์สินและหนี้สิน ต่อดอกเบี้ยจ่าย ลดลงต่ำกว่า 3.5 เท่า (อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 3.95 เท่า ณ สิ้นปี 2555) หรืออัตราส่วนหนี้สินที่วัดโดยอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือสูงขึ้นเกิน ร้อยละ 50 อย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยบวก
- อัตราส่วนหนี้สินที่วัดโดยอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือลดลงต่ำกว่าร้อยละ 45 อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอัตราส่วนหนี้สินของบริษัทฯ ที่คาดว่าน่าจะยังคงอยู่ในระดับสูง การปรับเพิ่มของอันดับเครดิต จึงไม่น่าจะเกิดขึ้นในช่วง 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้า