ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงลอนดอนอยู่ในช่วงขาขึ้น

ความต้องการ

ความต้องการที่พักอาศัยในกรุงลอนดอนนั้นมีมากกว่าซัพพลายอยู่ตลอดเวลา จึงทำให้กรุงลอนดอนเป็นที่สนใจในฐานะที่เป็นทำเลที่สร้างความมั่งคั่งในด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่พักอาศัยในกรุงลอนดอนปรับตัวสูงขึ้นทุกปีมาตลอด ยกเว้นเพียงช่วงปี 2551 - 2552 ที่ราคาสะดุดไปเล็กน้อย นอกจากนี้ ความต้องการที่พักอาศัยยังมาจากการเป็นศูนย์กลางทางด้านการศึกษาในระดับโลก โดยนับตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นมามีนักเรียนนักศึกษาต่างชาติเพิ่มขึ้นถึง 40% ส่งผลให้มีจำนวนผู้ซื้อและผู้เช่าเพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย ทั้งนี้ระหว่างปี 2555 - 2556 มีคนไทยเข้าเรียนในระดับอุดมศึกษาในกรุงลอนดอนมากกว่า 1,600 คน

การพักอาศัยในอาคารสูง

ประชากรที่อาศัยในกรุงลอนดอนค่อยๆ มีจำนวนเพิ่มมากขึ้น รูปแบบโครงการในเมืองก็ค่อยๆ เปลี่ยนไปเช่นเดียวกัน แต่เดิมการพักอาศัยในอาคารสูงในกรุงลอนดอนเคยถูกมองว่าเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ยากมาก เมื่อเปรียบเทียบกับเมืองใหญ่อื่นๆ อย่างฮ่องกง นิวยอร์ค และกรุงเทพมหานคร แต่สิ่งนี้กำลังจะเปลี่ยนไป ปัจจุบันมีอาคาร 'ชาร์ด' (Shard) ซึ่งสูง 87 ชั้น สูงกว่าอาคาร 'แพน เพนนินซูล่า' (Pan Peninsular) ซึ่งเคยเป็นอาคารที่พักอาศัยที่สูงที่สุดในกรุงลอนดอนสร้างเสร็จในปี 2551 มีความสูง 48 ชั้น และในอีกไม่นานนี้ก็จะมีอาคารที่พักอาศัยใหม่ๆ ในกรุงลอนดอนที่เป็นอาคารสูงแบบชาร์ดเพิ่มขึ้นอีก โดยมีระดับความสูง 50 - 75 ชั้น ที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างและขั้นตอนการวางแผน แต่อย่างไรก็ตาม ด้วยปริมาณแปลงที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาเป็นโครงการได้มีจำกัดและข้อบังคับที่เข้มงวดมากในการวางแผนพัฒนาโครงการ จะส่งผลให้อาคารสูงในกรุงลอนดอนยังคงมีจำนวนจำกัดต่อไป

'เดอะ ทาวเวอร์' (The Tower) โครงการที่พักอาศัยในย่านเซาธ์แบงค์ (South Bank) ริมฝั่งแม่น้ำเธมส์ที่ก่อสร้างเสร็จเป็นที่เรียบร้อยแล้ว เป็นอาคารที่พักอาศัยที่สูงที่สุดในกรุงลอนดอนในปัจจุบัน และเป็นโครงการที่ซีบีอาร์อี ประเทศไทยประสบความสำเร็จในการแนะนำลูกค้าคนไทยกลุ่มหนึ่งให้แก่เบิร์กเลย์ กรุ๊ป ผู้พัฒนาโครงการ การที่โครงการเดอะ ทาวเวอร์ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดได้ส่งผลให้เกิดการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแนวสูงเพิ่มขึ้นอีกทั่วกรุงลอนดอน

ย่านเซาธ์แบงค์ (South Bank)

ย่านไนท์บริดจ์ (Knightsbridge) เมย์แฟร์ (Mayfair) เคนซิงตัน (Kensington) และเชลซี (Chelsea) ซึ่งเป็นย่านทำเลทองยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง ทำให้ราคาที่พักอาศัยพุ่งขึ้นไปอยู่ในระดับที่แพงมาก – เริ่มต้นที่ 1.1 ล้านบาทต่อตารางเมตร – เพราะขาดแคลนพื้นที่ที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการได้จึงทำให้ซัพพลายมีจำกัดด้วย เห็นตัวอย่างได้จากโครงการ ‘ออนสโลว์ การ์เดนส์’ (Onslow Gardens) ในย่านเชลซี ราคาห้องชุดพักอาศัยขยับสูงขึ้น 74% ในระยะเวลา 9 ปี เนื่องจากมีความต้องการอย่างล้นหลามจากทั้งยุโรป ตะวันออกกลาง และเอเชีย ทำให้ราคาขยับขึ้นและทำให้ความต้องการขยายตัวไปยังพื้นที่ใกล้เคียงอีกด้วย

อีกหนึ่งทำเลสำคัญที่มีการเติบโต คือ ย่านเซาธ์แบงค์ ซึ่งเห็นถึงการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยขึ้นมาอย่างรวดเร็ว เปรียบเทียบได้กับสถานการณ์บริเวณริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาในกรุงเทพฯ ที่การนำโครงการกลับขึ้นมาพัฒนาใหม่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วเนื่องจากยังมีแปลงที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาได้อีกมาก นายมาร์ค คอลลินส์ ประธานแผนกที่พักอาศัย ประจำซีบีอาร์อี ประเทศอังกฤษ กล่าวว่า “ด้วยคุณภาพของโครงการในอนาคตที่เป็นการก่อสร้างอาคารขึ้นมาใหม่ ย่านเซาธ์แบงค์จะกลายเป็นทำเลชั้นเยี่ยมในไม่ช้า อาคารสูงอย่าง เซาธ์แบงค์ ทาวเวอร์ (South Bank Tower) และ วัน นายน์ เอล์มส (One Nine Elms) จะทำให้รูปแบบโครงการและราคาในย่านเปลี่ยนไป”

ย่านเซาธ์แบงค์ได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนที่กำลังมองหาทำเลใหม่ๆ เพื่อการลงทุน ครอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่โรงไฟฟ้าแบทเทอร์ซี (Battersea Power Station) ที่อยู่ด้านทิศตะวันตกตรงข้ามกับเชลซี ไปจนถึงสะพานทาวเวอร์ บริดจ์ (Tower Bridge) ที่อยู่ด้านทิศตะวันออกตรงข้ามกับพื้นที่ใจกลางกรุงลอนดอน นอกจากนี้ ยังสามารถเดินไปยังมหาวิทยาลัยชั้นนำสองแห่งได้ คือ คิงส์ คอลเลจ (King’s College) และวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์และรัฐศาสตร์แห่งลอนดอน (London School of Economics and Political Science - LSE) จากบริเวณใจกลางของย่านเซาธ์แบงค์ ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางวัฒนธรรมในด้านศิลปะและความบันเทิง

ระบบโครงข่ายรถไฟใต้ดินใหม่ (Crossrail)

ในกรุงเทพฯ ราคาที่พักอาศัยมีการปรับตัวสูงขึ้นตามแนวระบบขนส่งมวลชนเส้นทางใหม่ๆ ขณะที่ ‘ครอสเรล’ (Crossrail) คือ โครงข่ายรถไฟใต้ดินใหม่ที่มีขนาดใหญ่ระบบแรกในกรุงลอนดอนนับตั้งแต่ปี 2522 มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2561 เป็นโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่ใหญ่ที่สุดในทวีปยุโรป คิดเป็นเส้นทางรถไฟยาว 118 กิโลเมตร เพื่อเปิดเส้นทางทั่วกรุงลอนดอนจากตะวันออกสู่ตะวันตก สามารถลดระยะเวลาในการเดินทางได้ถึง 25% และสามารถรองรับผู้โดยสารได้เพิ่มขึ้น 10% โครงข่ายดังกล่าวเป็นปัจจัยที่สำคัญประการหนึ่งในตลาดบ้านของกรุงลอนดอน อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้านี้จะไม่เพียงเดินทางเข้าถึงได้สะดวกมากยิ่งขึ้น แต่ยังได้รับประโยชน์ในด้านมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย

สองทำเลที่มูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นมากที่สุด คือ ถนนท็อตแนม คอร์ต (Tottenham Court Road) และคานารี่ วาร์ฟ (Canary Wharf) ถนนท็อตแนม คอร์ต ในใจกลางกรุงลอนดอน อยู่บริเวณท้ายถนนออกซ์ฟอร์ด สตรีท (Oxford Street) ด้านทิศตะวันออก ถือว่าเป็นทำเลชั้นเยี่ยมของกรุงลอนดอน 'ฟิตซ์รอย เพลส' (Fitzroy Place) โครงการที่ซีบีอาร์อีดูแลและขายดีเป็นอย่างมากในกรุงเทพฯ เป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรูที่อยู่ห่างจากสถานีถนนท็อตแนม คอร์ตเพียง 700 เมตร นั้นจะได้รับประโยชน์โดยทันทีจากระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนานี้ ช่วยลดระยะเวลาในการเดินทางไปยังสนามบินฮีทโธรว์ให้เหลือเพียง 28 นาที ปัจจุบันฟิตซ์รอย เพลสเหลือเพียง 7 ยูนิตสุดท้ายโดยมีราคาเริ่มต้นที่ 92.75 ล้านบาท ส่วนย่านคานารี่ วาร์ฟ ซึ่งมีอาคารแพน เพนนินซูล่าตั้งอยู่และเป็นย่านการเงินที่สำคัญ จะได้รับการยกระดับให้ดียิ่งขึ้นอันเป็นผลมาจากระบบโครงข่ายรถไฟนี้ การเดินทางจากคานารี่ วาร์ฟถึงบอนด์ สตรีทจะใช้เวลาเพียง 13 นาที นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านคานารี่ วาร์ฟยังถูกกว่าในย่านใจกลางกรุงลอนดอนเป็นอย่างมาก ประกอบกับการที่ยังมีที่ดินว่างสำหรับการพัฒนา จึงทำให้บรรดาผู้ประกอบการและนักลงทุนให้ความสนใจทำเลนี้เป็นอย่างมาก

ภาพรวมตลาด

ปี 2556 นับว่าเป็นปีที่ดีมากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงลอนดอน มีปริมาณธุรกรรมการซื้อขายเพิ่มขึ้นจากปี 2555 ถึง 30% โดยในย่านใจกลางกรุงลอนดอนมีเม็ดเงินลงทุนเพิ่มขึ้น 9.5% และทั่วทั้งตลาดกรุงลอนดอนเพิ่มขึ้น 10.6% ทั้งนี้ 60% ของที่พักอาศัยที่ขายได้ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง คิดเป็นเพิ่มขึ้น 50% จากปีก่อนหน้า ตัวอย่างที่ดีโครงการหนึ่งที่แสดงให้เห็นถึงความเคลื่อนไหวของตลาด คือ โครงการ 'แบทเทอร์ซี พาวเวอร์ สเตชั่น' ที่เป็นการนำโรงไฟฟ้าเก่ามาเปลี่ยนเป็นอาคารที่พักอาศัย ซึ่งทั้ง 800 ยูนิตในเฟสแรกขายหมดไปในช่วงไตรมาส 1 ปี 2556 นอกจากนี้ ซีบีอาร์อียังปิดการขายที่พักอาศัยในกรุงลอนดอนที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จให้แก่ลูกค้าในเอเชียไปมากกว่า 1,800 ยูนิต จากการรายงานของเดลี่ เทเลกราฟในอังกฤษ พบว่า 41% ของที่พักอาศัยในกรุงลอนดอนที่มีราคามากกว่า 53 ล้านบาทต่อยูนิตมีผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ

ผู้เชี่ยวชาญตลาดที่พักอาศัยในกรุงลอนดอนอย่างนางเวอร์จิเนีย ซึ่งมีประสบการณ์การทำงานมามากกว่า 9 ปี ได้ให้ความเห็นว่า "กรุงลอนดอนยังคงอยู่ในแถวหน้าด้านการลงทุนที่พักอาศัยชั้นดี และด้วยโอกาสในด้านการทำงานที่มีอยู่มากทำให้ความต้องการที่มาจากผู้เช่าที่เป็นผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านช่วยให้ตลาดเช่ายังคงสดใสอยู่ นอกจากนี้ จากการที่กรุงลอนดอนเป็นหนึ่งในทำเลที่สร้างอัตราผลตอบแทนที่ดีที่สุดในรูปของมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป (Capital Appreciation) จึงทำให้กรุงลอนดอนกลายเป็นจุดหมายปลายทางชั้นนำและมีความปลอดภัยในด้านการลงทุนที่พักอาศัย ไม่ว่าจะเพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยของลูกหลานในปัจจุบันหรือในอนาคตในการศึกษาต่อระดับชั้นอุดมศึกษา หรือเพื่อสร้างความงอกเงยให้กับเงินลงทุน" ด้วยการทำงานร่วมกันอย่างใกล้ชิดกับซีบีอาร์อี ประเทศอังกฤษและผู้ประกอบการหลายรายซึ่งรวมถึงเบิร์กเลย์ กรุ๊ป นางเวอร์จิเนียสามารถนำเสนอโครงการที่หลากหลาย ที่พร้อมขาย และตรงตามความต้องการของนักลงทุน ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่ยังมิได้เริ่มการก่อสร้าง หรือที่พักอาศัยที่มีการนำมาขายต่อ

ติดตามข่าวสารด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย หรือ ในภูมิภาคต่าง ๆ ทั่วโลกจากซีบีอาร์อีเพิ่มเติมได้ที่

Facebook: CBRE.Thailand และ CBRE.Condo.Society / Twitter: @CBREThailand / YouTube: CBREThailand