การพัฒนาภูมิภาคอีสกันดาร์

เมื่อวันที่ 10 กันยายน 2557 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดการดูงานอสังหาริมทรัพย์ให้กับสมาคมอาคารชุดไทย โดยได้เดินทางไปดูงาน ณ ภูมิภาคเศรษฐกิจอีสกันดาร์ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของรัฐโจฮอ (Johor) รัฐทางใต้สุดติดกับสิงคโปร์

เขตเศรษฐกิจแห่งนี้มีขนาด 2,217 ตารางกิโลเมตร ใหญ่กว่ากรุงเทพมหานครที่มีขนาด 1,568 ตารางกิโลเมตร ประมาณ 41% หรือใหญ่กว่าสิงคโปร์ที่มีขนาด 710 ตารางกิโลเมตรถึงมากกว่า 1 เท่าตัว แต่เดิมพื้นที่นี้เป็นพื้นที่เกษตรกรรม ไม่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจ แต่ด้วยมาเลเซียต้องการแข่งขันกับสิงคโปร์ในด้านการท่าเรือ จึงตั้งเขตเศรษฐกิจนี้ขึ้น และสามารถช่วงชิงการนำของท่าเรือสิงคโปร์ได้ระดับหนึ่ง มีกิจการเรือเดินทะเลขนาดใหญ่ที่สุดเข้ามาใช้บริการ แต่ท่าเรือสิงคโปร์ก็ยังเป็นท่าเรือที่ใหญ่และมีอิทธิพลมากที่สุดในภูมิภาคนี้

เมื่อตอนเปิดตัวในปี 2549 มีประชากร 1.6 ล้านคน และคาดหมายว่าจะเพิ่มเป็น 3 ล้านคนในปี 2568 หรือเพิ่มขึ้น 4.63% ต่อปี รายได้ประชาชาติต่อหัวจะเพิ่มขึ้นจาก 444,000 บาทต่อปี เป็นหนึ่งเท่าตัวในปี 2568 เช่นกัน ในภูมิภาคนี้ยังแบ่งเป็นโซนหรือเมืองย่อย 5 เมือง เป็นเมืองท่าเรือ เมืองธุรกิจ เมืองอุตสาหกรรม เป็นต้น

มีหน่วยงานชื่อ Iskandar Regional Development Authority (IRDA) จัดตั้งขึ้นโดยตราเป็นพระราชบัญญัติระดับชาติ และมีนายกรัฐมนตรีของรัฐนี้เป็นผู้ดำเนินการ และประกอบด้วยรัฐมนตรีและผู้บริหารสำคัญของรัฐเป็นผู้ร่วมผลักดัน โดยมีบทบาทเพื่อการวางแผน ส่งเสริม และอำนวยความสะดวกในการพัฒนาพื้นที่ แต่ไม่ได้พัฒนาเอง ยกเว้นด้านสาธารณูปโภค

ณ วันนี้มีหน่วยงานต่าง ๆ มาลงทุนแล้วถึง 1.462 ล้านล้านบาท โดยเป็นภาคบริการ 37% ภาคอุตสาหกรรม 35% ภาคอสังหาริมทรัพย์ 23% ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ภาคเศรษฐกิจที่ส่งเสริม เป็นผลพลอยได้มากกว่า สิ่งที่ส่งเสริมหลักในการลงทุนในภูมิภาคนี้ได้แก่ ภาคอุตสาหกรรม การขนส่งสินค้า การท่องเที่ยว การศึกษา สุขภาพ การเงิน การแปรรูปเกษตรกรรม เป็นต้น

การพัฒนาที่ถือว่าโดดเด่นน่าสนใจเช่น การสร้างโรงถ่ายภาพยนตร์ เพื่อดึงดูดให้มีการถ่ายทำภาพยนตร์ในมาเลเซีย และการสร้างเมืองมหาวิทยาลัย โดยดึงมหาวิทยาลัยชั้นนำของโลกถึง 5 แห่ง มาเปิดสาขา มีหน่วยงานลงทุนก่อสร้างอาคารสถานที่ต่าง ๆ ให้พร้อม ให้มหาวิทยาลัยเหล่านี้มาเช่าสถานที่ในระยะยาวและรับสมัครนักศึกษา รวมทั้งยังมีโรงเรียนนานาชาติชั้นนำของอังกฤษและสิงคโปร์มาเปิดบริการด้วย

ในด้านอสังหาริมทรัพย์ มีผู้มาลงทุนพัฒนารายใหญ่ เช่น นักลงทุนจีนและสิงคโปร์ โดยมาสร้างอาคารชุดพักอาศัยขายในพื้นที่นี้ โดยขายตารางเมตรละ 130,000 บาท เป็นอย่างน้อย มีขนาดประมาณ 50-100 ตารางเมตร ผู้ซื้อก็ได้แก่คนจีนส่วนหนึ่ง และชาวสิงคโปร์ที่ต้องการจะซื้อไว้ลงทุนและพักอาศัย เนื่องจากที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์มีราคาสูงมาก ทั้งนี้ที่ด่านผ่านแดนระหว่างสิงคโปร์และมาเลเซียนี้มีผู้ผ่านเข้าออกปีละ 24 ล้านคน แต่เป็นผู้พักอย่างน้อย 1 คืนประมาณ 5 ล้านคน

อันที่จริงมาเลเซียกะจะใช้ภูมิภาคเศรษฐกิจนี้แทนที่สิงคโปร์ แต่ไม่สามารถทำได้ เนื่องจากสิงคโปร์มีความแข็งแกร่งอยู่มาก และในเมื่อไม่สามารถแข่งกันได้ ก็ร่วมมือกันน่าจะเป็นกลยุทธ์ที่ดีกว่า ปัจจุบันนี้จึงมีโครงการความร่วมมือเพิ่มเติม เช่น จะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้า เชื่อมต่อระหว่างสองประเทศ การรถไฟความเร็วสูงจากกัวลาลัมเปอร์ไปสิงคโปร์ เป็นต้น

อันที่จริงมาเลเซียวางแผนภูมิภาคเศรษฐกิจพิเศษไว้ถึง 6 แห่ง อิสกันดาร์เป็นหนึ่งในหกแห่งเท่านั้น การพัฒนาของมาเลเซียจึงเป็นการพัฒนาแบบก้าวกระโดดที่ไทยพึงศึกษา