การดูงานห้องชุดพักอาศัยสิงคโปร์

ในระหว่างวันอังคารที่ 9 - วันพฤหัสบดีที่ 11กันยายน 2557 นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร และ น.ส.ปัทมา จันทรานุกูล กรรมการอำนวยการของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้นำคณะกรรมการบริหารของสมาคมอาคารชุดไทย ที่นำโดยคุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคม ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ ณ ประเทศมาเลเซียและสิงคโปร์ ทั้งนี้ในวันสุดท้ายคือวันพฤหัสบดีที่ 11 กันยายน ได้ดูงานที่สิงคโปร์

สิงคโปร์มีขนาดประมาณ 710 ตารางกิโลเมตร โดยมีขนาดเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จากการถมทะเล แต่ในขณะนี้ประเทศเพื่อนบ้านต่างไม่ยินดีที่สิงคโปร์จะถมทะเลเพิ่มขึ้น มีประชากรถึง 7,500 คนต่อตารางกิโลเมตร มากกว่ากรุงเทพมหานครถึงเท่าตัว แต่แลดูเป็นประเทศที่มีพื้นที่สีเขียวมาก เป็น Garden City หรือ City in the Garden เพราะมีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวสูงและเว้นพื้นที่สีเขียวมาก ๆ ต่างจากกรุงเทพมหานครที่จำกัดความสูงต่าง ๆ นานาจนเมืองขยายตัวโดยไม่มีที่สิ้นสุด เป็นการทำลายระบบเมืองและสร้างปัญหาการจราจร ปัญหาสวัสดิภาพ ปัญหาเศรษฐกิจแก่ประชาชนผู้อยู่อาศัย

การวางผังเมืองของสิงคโปร์ดำเนินการเป็นระยะ 50 ปีและมีผังเมืองย่อยในแต่ละพื้นที่อีกต่างหาก ผังเมืองต่าง ๆ กำหนดไว้แน่ชัด ไม่ได้อยู่ในวิจารณญาณ ไม่มีการวางผังส่งเดชแบบประเทศไทยที่เขียนผังประเทศไทย พ.ศ.2600 ผังภาคเหนือ หรือภาคอื่น ๆ พ.ศ.2560 แต่ไม่ได้มีผลในทางปฏิบัติ เพราะไม่ได้ร่วมกับหน่วยงานอื่นวางผังเป็น "แพลน นิ่ง" (เฉย) ไม่ใช้การร่วมกัน Planning แต่อย่างใด

รัฐบาลพยายามหยุดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อไม่ให้เติบโตเป็นฟองสบู่จนทำลายเศรษฐกิจชาติ ทั้งนี้รัฐบาลที่ทำเพื่อผลประโยชน์ของประเทศและประชาชนเช่นรัฐบาลสิงคโปร์จะไม่เกรงใจ "หน้าอินทร์หน้าพรหม" โดยเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ ที่ไหน ทั้งนี้ตั้งแต่วันที่ 8 ธันวาคม 2554 มีการกำหนดไว้ว่า

1. ต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในสิงคโปร์ จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอน 10% เพื่อสกัดไม่ให้ต่างชาติมาซื้อมากจนเกินไป ทั้งที่ก่อนหน้านั้นส่งเสริมเพื่อหวังกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่เศรษฐกิจสิงคโปร์ก็เติบโตดีอยู่แล้ว ไม่ได้พึ่ง "แร้ง (ต่างชาติ) ลง" จึงไม่จำเป็นต้องง้อต่างชาติมากนัก เฉกเช่นกรณีเราส่งบุตรหลานไปเรียนต่อออสเตรเลียหรือประเทศตะวันตก ก็อาจต้องเสียค่าเล่าเรียนแพงกว่านักเรียนหรือนักศึกษาท้องถิ่น เพราะเราไม่เคยเสียภาษีให้ประเทศเขามาก่อนนั่นเอง

2. ชาวสิงคโปร์หรือคนต่างชาติที่มีถิ่นพำนักถาวรในสิงคโปร์เองที่มีห้องชุดอยู่แล้ว 1 หลัง ก็ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 3%

แต่มาตรการดังกล่าว ก็ยังไม่อาจหยุดยั้งการเก็งกำไรได้อย่างมีประสิทธิผล แสดงว่าสิงคโปร์ดึงดูดการลงทุนของต่างชาติได้ดีจริงๆ เศรษฐกิจก็เติบโตด้วยดี ดังนั้นตั้งแต่ 12 มกราคม 2556 จึงมีมาตรการใหม่นั่นคือ

1. ต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในสิงคโปร์ จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอน 15%

2. คนต่างชาติที่มีถิ่นพำนักถาวรในสิงคโปร์เอง หากซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลังแรก ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 5%

3. คนต่างชาติที่มีถิ่นพำนักถาวรในสิงคโปร์เองที่มีห้องชุดอยู่แล้ว 1 หลัง ก็ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 10%

4. ชาวสิงคโปร์ที่ซื้อบ้านที่มีห้องชุดอยู่แล้ว 1 หลัง ก็ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 7%

5. ชาวสิงคโปร์ที่ซื้อบ้านที่มีห้องชุดอยู่แล้ว 2 หลัง ก็ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 10%

นอกจากนั้นยังมีมาตรการการอำนวยสินเชื่อที่ให้กู้ได้ไม่เกิน 60% ของมูลค่าทรัพย์สิน เพื่อป้องกันการกู้ส่งเดช อันจะทำลายสถาบันการเงินในระยะยาว แต่สำหรับในประเทศไทย สถาบันการเงินบางแห่งยังมีมาตรการปล่อยกู้ 100% หรือ 110% เพื่อกระตุ้นการกู้เสียอีก

โครงการหนึ่งที่ไปดูคือ W residences อยู่บนเกาะเซ็นโตซา เป็นห้องชุดพักอาศัยแนวราบสูง 7 ชั้น มีห้องชุด 228 หน่วย โดยมีผู้เข้าอยู่ 120 หน่วย ว่างและเหลือขายอยู่ 100 หน่วย มีผู้เช่าอยู่และพร้อมขาย 100 หน่วย ก่อสร้างเสร็จเมื่อ 2 ปีก่อน มีคนซื้อเป็นคนท้องถิ่นเพียง 20"% นอกนั้นเป็นคนจีน อินโดนีเซียและอื่นๆ ราคาขายสำหรับห้องปกติ 219 ตารางเมตร คือ 627,000 บาทต่อตารางเมตร หรือห้องละ 137.5 ล้านบาท สำหรับห้องขนาดโดยราคานี้ไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ สำหรับชั้นเพนเฮาส์ ซึ่งมี 2 ชั้น มีขนาด 6,000 ตารางฟุต (557 ตารางเมตร) ขายราคา 420 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 754,000 บาท ส่วนค่าดูแลอยู่ที่ตารางเมตรละประมาณ 134 บาท ทั้งนี้มีอัตราผลตอบแทนค่อนข้างต่ำคือ 2% แต่ทางโครงการอ้างว่าจะมีราคาเพิ่มขึ้นมากในอนาคต

อีกโครงการหนึ่งคือ Goodwill residences ซึ่งเป็นโครงการห้องชุดใจกลางเมือง ขนาด 15 ไร่ เพิ่งสร้างเสร็จเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2556 ห่างจากถนน Orchard Road ไม่มากนัก ทั้งนี้เป็นการพัฒนาของบริษัทพัฒนาที่ดินจากมาเลเซีย โดยมีจำนวน 210 หน่วยมีผู้เข้าอยู่อาศัยราว 105 หน่วย แต่ที่เจ้าของอยู่เองมีเพียง 20 หน่วย นอกนั้นปล่อยให้เช่า โดยเจ้าของส่วนใหญ่ 70% เป็นชาวสิงคโปร์เอง ยังมีหน่วยรอขายอยู่อีก 65% อย่างไรก็ตามในช่วงปี 2557 นี้ขายได้เพิ่ม 30 หน่วย แต่เดิมให้บริษัทนายหน้าขายให้ แต่ตั้งแต่ กรกฎาคม 2557 ก็เริ่มขายเอง และดูได้ผลกว่าการให้นายหน้าขายให้

ห้องปกติมี 2 ห้องนอน ราคา 67.5 ล้านบาท มีขนาดประมาณ 104 ตารางเมตรหรือเป็นเงินตารางเมตรละ 650,000 บาท เมื่อ 4 ปีก่อนขายในราคาเพียง 50 ล้านบาท แสดงว่าราคาเพิ่มขึ้น และเมื่อ 1 ปีก่อนราคาก็เพิ่มเป็น 62.5 ล้านบาท สำหรับห้องเพนเฮาส์ ใหญ่สุดมีขนาด 836 ตารางเมตร มีราคา 450 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินตารางเมตรละ 540,000 บาท ทั้งนี้ค่าส่วนกลางตกเป็นเงินตารางเมตรละ 185 บาท ทั้งนี้ต่างชาติที่มาซื้อส่วนใหญ่คือชาวออสเตรเลีย อินโดนีเซีย และมีชาวไทยและเมียนมาร์อยู่บ้าง

ต่อข้อถามถึงโครงการจัดสรรและนายหน้าที่ขายบ้านว่าต้องมีการจ่ายเงินใต้โต๊ะให้กับหน่วยราชการใดๆ บ้างหรือไม่ ปรากฏว่าไม่ต้องเสียเงินใต้โต๊ะให้เกิดการทุจริตใดๆ ดังนั้นการทำธุรกิจจึงโปร่งใส เป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภค ที่ไม่ต้องแบกภาระการโกง การทุจริตไว้ในราคาบ้านด้วย