เมื่อวานนี้ (อังคารที่ 21 ตุลาคม 2557) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะประธานก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดเสวนาวิชาการครั้งที่ 147เรื่องนโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย: ชุมชนแออัด จึงขอสรุปข้อคิดเห็นเพื่อประโยชน์ต่อผู้สนใจ
ความล้มเหลวประการหนึ่งของการแก้ไขปัญหาชุมชนแออัดก็คือการจัดหาที่ดินให้แก่ผู้มีรายได้น้อย ซึ่งพวกเขาไม่สามารถซื้อได้ และหากให้ซื้อในราคาถูกพิเศษ ก็เป็นการเอาเปรียบผู้มีรายได้น้อยอื่น ที่ผ่านมามีการจัดโครงการแบ่งปันที่ดิน (Land Sharing) ซึ่งได้รับการโฆษณาว่าเป็นโครงการประสบความสำเร็จ เป็นตัวอย่างไปทั่วโลก แต่ปรากฏว่า ผู้ที่ได้รับการจัดสรรที่ดินต่างพากัน "ชักดาบ" กับทางราชการ ไม่ยอมผ่อนชำระต่อ แต่กลับได้สิทธิในที่ดินไป กรณีนี้จึงถือได้ว่าเป็นความไม่สำเร็จ
สิ่งที่พึงดำเนินการก็คือการให้อยู่อาศัยแบบ "หนาแน่น" (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) คือการสร้างแฟลตหลายชั้นให้อยู่อาศัย แทนที่จะย้ายไปไกล ๆ ยกเว้นบางท่านที่ต้องการเงินค่าชดเชยและหาที่อยู่อาศัยเอง เพื่อให้เกิดความหนาแน่นมากขึ้น ปกติในพื้นที่ 1 ไร่ หากมีบ้านอยู่15 หลังคาเรือนถือว่าแออัด แต่หากสร้างเป็นอาคารชุดพักอาศัย สามารถอยู่ได้นับร้อยครัวเรือนโดยยังมีพื้นที่สีเขียวได้อีก
การเคร่งครัดเรื่องผ่อนชำระเป็นเรื่องสำคัญ หากไม่สามารถผ่อนต่อได้ ก็ต้องให้ออกจากที่พัก หรือหากเป็นผู้สูงวัยไม่สามารถช่วยตนเองได้ ก็ควรจัดหาที่อยู่อาศัยในสถานสงเคราะห์มากกว่าจะให้อยู่อาศัยอย่างโดดเดี่ยวในห้องพักอาศัย และหากเป็นกรณีผู้เช่าห้องชุด แฟลต หรืออะพาร์ตเมนต์ กับการเคหะแห่งชาติ ก็ต้องห้ามเช่าช่วง หากปรากฏพบ ก็ต้องยึดคืนโดยเคร่งครัด หากมีการผ่อนปรน ก็จะไม่สามารถแก้ปัญหาได้ในที่สุด
การพัฒนาที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติกับการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยควรดำเนินการไปด้วยกัน แต่ที่ผ่านมา มีนิคมอุตสาหกรรมน้อยมากเมื่อเทียบกับการเพิ่มขึ้นของโรงงานต่าง ๆ อันที่จริงต้องกำหนดไม่ให้สร้างโรงงานใด ๆ นอกพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม เพื่อจะได้ไม่สร้างมลพิษแก่ชุมชนหรือพื้นที่เกษตรกรรม และการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย เร่งสร้างนิคมฯ ขนาดใหญ่ นิคมฯ สำหรับอุตสาหกรรมขนาดกลางและขนาดย่อม และร่วมกับการเคหะแห่งชาติจัดสร้างที่อยู่อาศัยรองรับ โดยกรมโยธาธิการและผังเมืองและท้องถิ่นจัดวางผังเมืองให้สอดคล้องกับทิศทางการพัฒนาเมือง
การจัดทำบ้านมั่นคงโดยก่อสร้างในแนวราบเท่ากับเป็นการสร้างอภิสิทธิ์ชนส่วนน้อยที่ได้เปรียบผู้มีรายได้น้อยอื่น บางรายบุกรุกที่ดินมา 2-3 ชั่วรุ่น ยังได้ที่ดินเช่าระยะยาวไปอีกชั่วลูกชั่วหลานในราคาถูก และสร้างที่อยู่อาศัยในแนวราบต่อไป ในกรณีที่ดินบุกรุกนั้น ควรต้องคืนให้หน่วยราชการไปใช้เพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม แต่อาจให้เช่าบางส่วนเพื่อสร้างเป็นอาคารสูง เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเดิมและผู้มีรายได้น้อยอื่นได้เข้ามาอยู่เพิ่มเติม รวมทั้งผู้ที่มีรายได้สูงขึ้นมาอยู่ด้วยเพื่อเป็นการนำกำไรส่วนที่ได้ไปพัฒนาช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยต่อไป
การจัดหาที่อยู่อาศัยนั้น หากเป็นกรณีผู้มีรายได้น้อยที่สุด อาจไม่ใช่การจัดให้เขามีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย อาจเป็นที่อยู่อาศัยแบบให้อยู่เปล่าชั่วคราว เช่น บ้านพักสำหรับคนเร่ร่อน หรือให้เช่าในราคาถูกชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือผู้ที่ตกทุกข์ออกจากงาน หรือจัดเป็นอะพาร์ตเมนท์ให้เช่าราคาต่ำกว่าท้องตลาดในระยะสั้น แต่ไม่ใช่ไปแข่งทำ อะพาร์ตเมนท์กับภาคเอกชนซึ่งจัดทำในราคาถูกอยู่แล้ว หากจะต้องจัดหาที่อยู่อาศัยแบบเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง ก็ควรให้ภาคเอกชนดำเนินการโดยมีการคุ้มครองผู้บริโภคโดยเคร่งครัด
กรณีความสำเร็จของบ้านมั่นคงและบ้านเอื้ออาทรบางโครงการจึงเป็นเพียงข้อยกเว้นที่ "ทุ่มทุนสร้าง" ไม่สามารถนำไปใช้ในพื้นที่อื่นได้จริง หากไม่ได้ทุ่มเทงบประมาณช่วยเหลือ อย่างไรก็ตามนโยบายหลักของที่อยู่อาศัยแห่งชาติก็คือการส่งเสริมให้เอกชนดำเนินการโดยรัฐเป็นเพียงผู้สนับสนุน ผู้อำนวยความสะดวก ผู้ให้อุปทานที่ดิน ผู้วางผัง ไม่ใช่ไปแข่งขันกับภาคเอกชน ยกเว้นในบางพื้นที่และบางกลุ่มเป้าหมายเท่านั้น
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็นFirst-hand information ในเวลาเดียวกัน