สรุปสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีพ.ศ.2557 และแนวโน้มในปีพ.ศ.2558

จันทร์ ๑๖ กุมภาพันธ์ ๒๐๑๕ ๑๕:๑๓
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีพ.ศ.2557 ที่ผ่านมาพบกับปัญหาหลายๆ อย่างที่มีผลต่อความมั่นใจ และกระทบต่อกำลังซื้อของคนไทยทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และค้าปลีกที่อาศัยกำลังซื้อของคนไทยเป็นหลักล้วนได้รับผลกระทบ โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ ตลาดคอนโดมิเนียมที่ในปีที่ผ่านมาเริ่มกลับมาฟื้นตัวในช่วงไตรมาสที่ 4 โดยในไตรมาสที่ 4 มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวมากกว่า 15,560 ยูนิตมากกว่าไตรมาสที่ 3 ประมาณ 33% และมากที่สุดเมื่อเทียบกับทุกไตรมาสในปีพ.ศ.2557 ส่งผลให้จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปีพ.ศ.2557 มีจำนวนรวมประมาณ 50,100 ยูนิต น้อยกว่าจำนวนรวมในปีพ.ศ. 2556 ประมาณ 2% เท่านั้นต่ำกว่าที่คาดการณ์ในช่วงต้นปีไปมาก เพราะว่าผู้ประกอบการมาเร่งเปิดขายโครงการใหม่ๆ ในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสตั้งแต่ปีพ.ศ.2556 - 2558

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า ในขณะที่กำลังซื้อเริ่มกลับมามากขึ้นตามความเชื่อมั่นที่ฟื้นขึ้นในช่วงเดือนมิถุนายน และขึ้นมาสูงสุดในเดือนกันยายน จากนั้นลดลงอีกในเดือนตุลาคมต่อเนื่องถึงเดือนพฤศจิกายน และปรับเพิ่มขึ้นอีกครั้งในช่วงปลายปีที่หลายฝ่ายคาดกรณ์ว่าเศรษฐกิจในปีพ.ศ.2558 จะดีกว่าปีพ.ศ.2557 ทำให้คนไทยมีความเชื่อมั่นและกลับมาใช้เงินมากขึ้นในเดือนธันวาคม แต่ก็ยังไม่เพียงพอต่อการฉุดกำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมให้ขยายตัวขึ้นทำให้ภาพรวมของกำลังซื้อในปีพ.ศ.2557 ไม่ดีเท่าไหร่แม้จะมีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่มีคนจองเต็ม 100% หลังจากเปิดขายไม่นานโดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ ในขณะที่อุปทานเหลือขายนั้นกลุ่มของคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตรหรือราคาขายไม่เกิน 2 ล้านบาท (ห้องขนาดไม่เกิน 35 ตารางเมตร) มียูนิตเหลือขายอยู่ในตลาดมากที่สุด แม้จะเป็นกลุ่มที่มีฐานลูกค้ามากที่สุดในกรุงเทพมหานครแต่ผู้ซื้อบางส่วนอาจจะติดปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนจึงยังไม่กล้าตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม ในขณะที่คอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรกลับขายดีมีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากนัก โดย ณ สิ้นปีพ.ศ.2557 มีคอนโดมิเนียมในทุกระดับราคาเหลืออยู่ในกรุงเทพมหานครทั้งหมดประมาณ 40,000 ยูนิต และเมื่อรวมกับยูนิตที่พร้อมจะกลับมาขายอีกรอบของกลุ่มที่ซื้อเก็งกำไรก็อาจจะทำให้จำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายมากถึง 60,000 ยูนิต แม้ว่าอาจจะใช้เวลาอีกสักพักในการขายยูนิตที่เหลืออยู่ทั้งหมด แต่ผู้ประกอบการต่างๆ ยังมีความเชื่อมั่นในกำลังซื้อว่ายังคงมีความต้องการคอนโดมิเนียมอยู่ จึงเดินหน้าเปิดขายโครงการใหม่ๆ ต่อเนื่องในปีพ.ศ.2558 ซึ่งเกือบทุกรายมีแผนจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากกว่าปีพ.ศ.2557 จึงคาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปีพ.ศ.2558 ประมาณ 55,000 ยูนิต ประกอบกับรัฐบาลประกาศจะเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าต่างๆ ซึ่งน่าจะเป็นรูปธรรมมากขึ้นในปี 2558 และจะมีส่วนช่วยให้ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงมีการขยายตัวต่อเนื่องต่อไปในอนาคต แต่ในแง่ของกำลังซื้อคาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นไม่มากเมื่อเทียบกับการขยายตัวของอุปทาน อีกปัจจัยหนึ่งที่อาจจะมีผลต่อการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมคือ ธนาคารที่มีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อทั้งสินเชื่อโครงการ และรายย่อย ดังนั้น ในอนาคตโครงการจากผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลางอาจจะลดน้อยลงไป ในส่วนของการควบรวมกิจการ หรือร่วมทุนกับชาวต่างชาติจะยังคงมีอยู่ในปีพ.ศ.2558

ในส่วนของตลาดพื้นที่ค้าปลีกก็ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ และการเมืองเช่นกันโดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2557 ที่ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงไปต่ำที่สุดในรอบ 2 ปี เพราะปัญหาการเมือง จากนั้นก็ปรับเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่องและขึ้นมาสูงที่สุดในรอบ 5 – 6 ปีในเดือนธันวาคม พ.ศ.2557 ซึ่งเป็นช่วงเทศกาลที่จะมีการจับจ่ายใช้สอยมากที่สุดของปี ซึ่งหลายฝ่ายคาดว่าความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในปีพ.ศ.2558 น่าจะคงอยู่ในระดับที่ลดลงจากเดือนธันวาคมลงไปเล็กน้อย และจะมีผลให้การคนไทยมีความกล้าที่จะจับจ่ายใช้สอยกันมากขึ้น และจะส่งผลดีต่อตลาดพื้นที่ค้าปลีก แต่อาจจะเริ่มเห็นได้ชัดหลังจากผ่านครึ่งแรกปีพ.ศ.2558 ไปแล้วเนื่องจากความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศ คอมมูนิตี้มอลล์ยังคงเป็นตลาดที่มีการขยายตัวมากที่สุดในปีพ.ศ.2557 เพราะมีคอมมูนิตี้มอลล์เปิดใหม่ในปีพ.ศ.2557 รวมพื้นที่ประมาณ 147,000 ตารางเมตรจากพื้นที่ค้าปลีกรวมที่เปิดให้บริการในปีพ.ศ.2557 ที่ประมาณ 282,600 ตารางเมตร ส่งผลให้พื้นที่รวมของคอมมูนิตี้มอลล์ในปัจจุบันมากเป็นอันดับที่สองรองจากศูนย์การค้าซึ่งมีพื้นที่รวมประมาณ 4,013,700 ตารางเมตร แม้ว่าจะมีคอมมูนิตี้มอลล์หลายแห่งที่ไม่ประสบความสำเร็จก็ตาม

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

สำหรับพื้นที่รวมของพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร และพื้นที่โดยรอบอยู่ที่ประมาณ 6,881,000 ตารางเมตร และยังคงมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2558 – 2559 อีกประมาณ 2 ล้านตารางเมตร โดยเป็นศูนย์การค้ามากถึง 1.76 ล้านตารางเมตร และศูนย์การค้าเหล่านี้อยู่ในทำเลรอบนอกในบริเวณที่ต่อเนื่องกับกรุงเทพมหานครโดยบางแห่งอาจจะมีพื้นที่โครงการรวมทั้งหมดถึง 500,000 ตารางเมตร เนื่องจากทำเลเหล่านี้เป็นพื้นที่ที่มีโครงการที่อยู่อาศัยอยู่เป็นจำนวนมากประกอบกับโครงการถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอยู่ก็ขยายไปยังพื้นที่เหล่านี้หลายเส้นทางทำให้ในอนาคตตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ตามแนวเส้นทางของโครงการรถไฟฟ้าเหล่านี้จะมีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้นอย่างแน่นอนในอนาคต

นายสุรเชษฐ ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า “ตลาดอาคารสำนักงานยังคงเป็นตลาดที่มีการขยายตัวต่อเนื่องจากปีพ.ศ.2556 โดยในปีพ.ศ.2557 มีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จพื้นที่รวมประมาณ 108,000 ตารางเมตร และพื้นที่รวมของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปีพ.ศ.2557 อยู่ที่ประมาณ 8,174,500 ตารางเมตร และมีพื้นที่อาคารสำนักงานมากกว่า 236,000 ตารางเมตรที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2558 – 2559 ในขณะที่อัตราการเช่าก็เพิ่มขึ้นตลอดเช่นกันในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมาโดยอัตราการเช่าในปัจจุบันสูงที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาคือเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ประมาณ 90.75% แม้ว่าจะมีอาคารสำนักงานใหม่หลายอาคารเปิดให้บริการในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา โดยพื้นที่ที่มีอัตราการเช่า และค่าเช่าสูงที่สุดคือ พื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจเนื่องจากไม่มีอาคารสำนักงานใหม่เกิดขึ้นในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมา โดยค่าเช่าเฉลี่ยในบางทำเลขึ้นไปถึง 850 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และมากกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในบางอาคาร และคาดว่าจะปรับขึ้นอีกประมาณ 5% ในปีพ.ศ.2558 เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจสูงเกินไปที่จะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน ดังนั้นพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก หรือพหลโยธินจึงกลายเป็นพื้นที่ที่น่าสนใจในการนำมาพัฒนาอาคารสำนักงานทั้งเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า และเป็นอาคารสำนักงานของบางบริษัทที่ไม่มีพื้นที่ให้ผู้อื่นเช่า โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่รวมกันทั้งหมดมากกว่า 131,700 ตารางเมตรสร้างเสร็จในพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก และพหลโยธิน ปัจจัยที่จะช่วยส่งเสริมให้ตลาดอาคารสำนักงานในปีพ.ศ.2558 ขยายตัวต่อเนื่องคือ ภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่หลายฝ่ายคาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นมากกว่าปีพ.ศ.2557 การเมืองที่มีความเป็นเสถียรภาพมากขึ้น และการที่รัฐบาลออกมาตรการส่งเสริมให้บริษัทต่างชาติเข้ามาตั้งสำนักงานใหญ่ข้ามประเทศ (IHQ) และบริษัทการค้าระหว่างประเทศ (ITC) โดยมีมาตรการลดหย่อนภาษีมาดึงดูดใจ ซึ่งมาตรการนี้รัฐบาลคาดหวังว่าจะสามารถดึงดูดบริษัทขนาดใหญ่ให้ย้ายสำนักงานใหญ่มาที่กรุงเทพมหานคร หรือมาเปิดบริษัทตัวแทนการค้าระหว่างประเทศมากขึ้น”

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีพ.ศ.2558 อาจจะไม่ได้ดีอย่างที่คาดการณ์ไว้ แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจของประเทศ และการเมืองในประเทศจะดีขึ้น แต่ปัจจัยอื่นๆ ยังมีคงมีผลกระทบต่อการจับจ่ายใช้สอย และการตัดสินใจในการลงทุน หรือการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางลงไปที่อาจจะยังติดปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือน ตลาดคอนโดมิเนียมอาจจะมีโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากขึ้นในปีนี้ ทำเลรถไฟฟ้ายังเป็นที่นิยมอยู่ของทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อ ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานยังคงขยายตัวต่อไปในปีพ.ศ.2558 ขณะที่อุปทานในตลาดพื้นที่ค้าปลีกก็ยังขยายตัวในอัตราสูงเช่นเดียวกับช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ แต่กำลังซื้ออาจจะเพิ่มขึ้นหลังจากครึ่งแรกปีพ.ศ.2558 หรือหลังจากที่พวกเขาเห็นว่าเศรษฐกิจของประเทศไทยดีขึ้น” นายสุรเชษฐ กล่าวปิดท้าย

ข่าวประชาสัมพันธ์ล่าสุด

๐๘ พ.ย. เริ่มแล้ว MONEY EXPO 2024 เชียงใหม่ ระดมแคมเปญแรง ส่งตรงถึงลูกค้าภาคเหนือ กู้บ้าน 0% 3 เดือน - เงินฝาก Step Up ดอกเบี้ย
๐๘ พ.ย. ถอดรหัสความสำเร็จ JOURNAL พลิกเกมน้ำหอมไทย ปั้นแบรนด์ทะลุร้อยล้านภายใน 7 ปี โดย ฟ้า-ธนัญญา สุธีรชัย
๐๘ พ.ย. กทม. บูรณาการความร่วมมือเตรียมพร้อมมาตรการดูแลความปลอดภัยเทศกาลลอยกระทง ปี 67
๐๘ พ.ย. เรียนรู้จากเวทีจริง! เด็กสื่อสารการแสดง SPU สัมผัสการทำงานละครเวทีผ่าน ฟ้าจรดทราย เดอะมิวสิคัล
๐๘ พ.ย. วว. จัดกิจกรรม โครงการปลูกต้นไม้ เฉลิมพระเกียรติพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัว เนื่องในโอกาสพระราชพิธีมหามงคลเฉลิมพระชนมพรรษา 6 รอบ 28 กรกฎาคม
๐๘ พ.ย. Awakening Bangkok 2024 กลับมาปลุกไฟย่าน เติมไฟคน ฉายแสงให้เขตพระนครสว่างไสวด้วยไฟสร้างสรรค์ 8-17 พฤศจิกายน
๐๘ พ.ย. ไทเชฟ แนะนำ ผงปรุงรสคั่วกลิ้ง ต้อนรับวันลอยกระทง
๐๘ พ.ย. ประเสริฐ สั่งเร่งขยายผลแอปพลิเคชัน Smart PDPA มั่นใจลดปัญหาข้อมูลรั่วไหล
๐๘ พ.ย. อิมแพ็ค เมืองทองธานี คว้ารางวัล 2024 Thailand Headlines Person Of the Year Award สาขา Socioeconomics Award
๐๘ พ.ย. กรมวิชาการเกษตร ผนึก จังหวัดจันทบุรี จัดประชุมผู้ประกอบการวางแผนเชิงรุก เตรียมความพร้อมฤดูกาลส่งออกลำไยภาคตะวันออกไปจีน