แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าผู้บริหารชุดใหม่จะสามารถทำให้การดำเนินงานของบริษัทยังคงเป็นไปอย่างราบรื่น ในขณะที่การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าคาดว่าจะทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นแต่น่าจะไม่เกิน 50% โดยในช่วงการเปลี่ยนผ่านธุรกิจและการลงทุนของบริษัทนั้น การปรับเพิ่มอันดับเครดิตมีค่อนข้างจำกัด อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับขึ้นได้หากบริษัทประสบความสำเร็จในการกระจายความเสี่ยงสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในขณะที่ยังสามารถรักษาระดับการก่อหนี้ได้ตามที่คาดไว้ ในทางกลับกัน อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงกว่าที่คาดไว้
บริษัทมั่นคงเคหะการก่อตั้งในปี 2516 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2533 กลุ่มตระกูลตั้งมติธรรมเคยเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัทก่อนที่จะขายหุ้นเกือบทั้งหมดให้แก่นายสุเทพ วงศ์วรเศรษฐในเดือนมิถุนายน 2558 นายสุเทพ วงศ์วรเศรษฐได้กลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัทโดยถือหุ้นในสัดส่วน 20.64% ณ เดือนกันยายน 2558 ส่วนสมาชิกทั้งหมดของตระกูลตั้งมติธรรมนั้นได้ลาออกจากตำแหน่งกรรมการและผู้บริหารของบริษัท และผู้บริหารระดับสูงชุดใหม่ได้เข้ามารับตำแหน่งแทน ผู้บริหารชุดใหม่ส่วนใหญ่มีประสบการณ์ในธุรกิจการเงินมาก่อน อย่างไรก็ตาม ผู้บริหารใหม่ที่เข้ามาดูแลเรื่องการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นมาจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกแห่งหนึ่ง ในขณะที่ผู้บริหารระดับกลางลงไปยังคงเป็นชุดเดิม ทั้งนี้ ผู้บริหารชุดใหม่จะยังคงเน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบภายใต้ตราสินค้า"ชวนชื่น" และวางแผนจะลงทุนเพิ่มเติมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
หลังจากการเข้ามาของผู้ถือหุ้นกลุ่มใหม่ บริษัทได้ประกาศซื้อหุ้นสามัญทั้งหมดของ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ซึ่งเป็นผู้พัฒนาโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าให้เช่าภายในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนในเขตพื้นที่สีม่วงจากผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัทดังกล่าว การซื้อกิจการในครั้งนี้มีมูลค่าประมาณ 1,200 ล้านบาท บริษัทชำระราคาหุ้นด้วยการเพิ่มทุนประมาณ 810 ล้านบาทและที่เหลือชำระด้วยเงินสดอีก 390 ล้านบาท การทำธุรกรรมดังกล่าวได้รับอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหุ้นของบริษัทในเดือนสิงหาคม 2558 และเสร็จสิ้นลงในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2558 รายได้ของบริษัทพรอสเพคดีเวลลอปเมนท์ในปี 2557 อยู่ที่ 282 ล้านบาท ซึ่งประมาณ 80% หรือ 220 ล้านบาทมาจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ณ สิ้นปี 2558 บริษัทพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์มีที่ดินประมาณ 410 ไร่ โดย 150 ไร่จะจัดสรรเพื่อขายและอีก 260 ไร่จะพัฒนาเป็นโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า บริษัทพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ต้องการเงินทุนอีกประมาณ 2,600 ล้านบาทเพื่อพัฒนาพื้นที่ให้เช่าเพิ่มเติมอีกกว่า 200,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ในช่วง 3-4 ปีข้างหน้าจากปัจจุบันที่มีอยู่ 55,000 ตร.ม. หากพัฒนาพื้นที่แล้วเสร็จ รายได้ของบริษัทพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์จะเพิ่มขึ้นเป็น 500-700 ล้านบาทต่อปี
นอกจากการซื้อหุ้นของบริษัทพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์แล้ว ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2558 บริษัทยังได้ซื้อที่ดินเปล่าจำนวน 2 แปลงในราคาประมาณ 2,000 ล้านบาทเพื่อจะพัฒนาเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ให้เช่าบนถนนสุขุมวิท 77 โดยแหล่งเงินทุนในการซื้อที่ดินมาจากการออกหุ้นกู้และเงินที่ได้จากการขายที่ดินเปล่า เฟสแรกของโครงการดังกล่าวจะประกอบด้วยอาคารแนวราบจำนวน 5 หลังซึ่งมีห้องพักทั้งหมด 70 ห้อง ค่าก่อสร้างของเฟสแรกอยู่ที่ประมาณ 500 ล้านบาท บริษัทวางแผนจะเริ่มงานก่อสร้างในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2559 และแล้วเสร็จในปี 2560
เนื่องจากผลงานในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของผู้บริหารระดับสูงของบริษัทยังไม่เป็นที่ปรากฏชัด ดังนั้น ความสามารถในการที่จะดำเนินธุรกิจต่อไปได้หรือไม่นั้นจึงเป็นสิ่งที่ต้องรอการพิสูจน์ ยิ่งไปกว่านั้น การลงทุนเพิ่มเติมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ายังต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากซึ่งอาจส่งผลให้สถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จในการกระจายความเสี่ยงสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะเป็นปัจจัยบวกต่อบริษัทในอนาคต
ณ สิ้นเดือนกันยายน 2558 บริษัทมีโครงการเหลือขายจำนวน 18 โครงการซึ่งคิดเป็นมูลค่ามูลค่ารวม 6,200 ล้านบาท ในขณะที่มียอดขายรอการรับรู้รายได้จำนวนประมาณ 1,000 ล้านบาท ซึ่งจำนวน 2 ใน 3 ของโครงการที่เหลือดังกล่าวมีกำหนดโอนให้แก่ลูกค้าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2558 รายได้ของบริษัทอยู่ที่ 1,700-2,800 ล้านบาทในช่วงปี 2555-2557 ซึ่งต่ำกว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง รายได้ของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 เพิ่มขึ้น 23.5% มาอยู่ที่ 1,981 ล้านบาทเมื่อเทียบกับ 1,604 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2557 โดยรายได้จากการขายที่ดินเปล่าจำนวนประมาณ 700 ล้านบาทเป็นยอดที่ช่วยเพิ่มรายได้ในช่วงดังกล่าว ในช่วง 3 ปีข้างหน้า รายได้ของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ 2,500-3,500 ล้านบาทโดยมาจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ ส่วนรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นคาดว่าจะสร้างรายได้ให้แก่บริษัทในสัดส่วน 10%-15% ของรายได้รวม
อัตรากำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อยอดขายของบริษัทอยู่ในช่วง 18%-24% ระหว่างปี 2555 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 อัตรากำไรจากการดำเนินงานลดลงมาอยู่ที่ 18% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 จาก 24% ในปี 2557 อันเนื่องมาจากการลดลงของอัตรากำไรขั้นต้น โดยอัตรากำไรขั้นต้น (ไม่รวมการขายที่ดินเปล่า) ลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 33% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 จาก 41% ในปี 2557 เนื่องจากบริษัทพยายามลดจำนวนสินค้าคงคลังด้วยการใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขาย ในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ 15%-20% ทั้งนี้ ผู้บริหารชุดใหม่ของบริษัทมีนโยบายจะเน้นพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งมีราคาขายอยู่ในช่วง 2-5 ล้านบาทต่อหลังเท่านั้น
ระดับการก่อหนี้ของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 32% ณ สิ้นเดือนกันยายน 2558 เมื่อเทียบกับ 19% ในปี 2557 ในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากการขยายการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า อย่างไรก็ตาม บริษัทมีแผนจะขายที่ดินเปล่าออกไปเพื่อลดความต้องการเงินทุน ทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนน่าจะยังอยู่ที่ไม่เกิน 50%
กระแสเงินสดของบริษัทลดต่ำลงจากความสามารถในการทำกำไรที่ลดลงและระดับการก่อหนี้ที่เพิ่มขึ้น อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ 17.9% (ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 จาก 36.9% ในปี 2557 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายลดลงมาอยู่ที่ 5.9 เท่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 จาก 11.8 เท่าในปี 2557 ในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ 6%-8% และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ที่ 2-3 เท่า
บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) (MK)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable