ข้อคำนึงถึงในการดำเนินนโยบายบ้านประชารัฐ

นักวิชาการ ฝ่ายการวิจัยนโยบายเศรษฐกิจส่วนรวม

สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย

บ้านประชารัฐ เป็นนโยบายของรัฐบาลพลเอกประยุทธ์ จันทรโอชา ที่จะเข้ามาช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยที่ไม่มีที่อยู่อาศัย ให้ได้มีโอกาสที่จะเป็นเจ้าของบ้าน สาระสำคัญของนโยบายคือ จะเป็นการวางนโยบายช่วยเหลือทางด้านดอกเบี้ยและผ่อนปรนเกณฑ์ปล่อยเงินกู้ ผ่าน 3 ธนาคารหลัก ได้แก่ ธนาคารกรุงไทย ธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์

เป้าหมายในการเข้าถึง จะประกอบไปด้วยลูกค้าที่เป็นผู้มีรายได้น้อย (และเป็นผู้ที่ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ครอบครองบ้านมาก่อน) จำนวน 60,000 คน โครงการมีวงเงินรวม 70,000 ล้านบาท แบ่งออกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกจำนวน30,000 ล้านบาท จะปล่อยกู้ให้กับธุรกิจเอกชน และการเคหะ เพื่อนำไปสร้างบ้านประชารัฐ ส่วนที่สองจำนวน 40,000ล้านบาท จะปล่อยกู้ให้กับบุคคลทั่วไป โดยแบ่งย่อยออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่ขอกู้เพื่อซื้อ เช่าซื้อและก่อสร้างบ้านใหม่ จะปล่อยกู้ไม่เกินรายละ 700,000 บาท กลุ่มที่ซ่อมแซมบ้านที่มีอยู่เดิมจะปล่อยกู้ไม่เกินรายละ 500,000 บาท และกลุ่มที่ขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน จะปล่อยรายละประมาณ 700,000-1,500,000 บาท

การช่วยเหลือภาคเอกชนมีข้อกำหนดให้เอกชนจะต้องช่วยเหลือผู้บริโภคโดยเป็นผู้แบกรับค่าธรรมเนียมโอน2% (หรือค่าธรรมเนียมจำนอง 1% เฉพาะปีแรก) รวมทั้งให้เป็นผู้ออกค่าส่วนกลางในปีแรก และให้ลดราคาจากราคาขายอีก 2%การอุดหนุนจากภาครัฐจะกระทำใน 2 ลักษณะ คือการอุดหนุนลดดอกเบี้ยให้ต่ำลง และการลดเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ Debt to service ratio ให้เป็นร้อยละ 50 สำหรับลูกค้าทั่วไปและร้อยละ 80 สำหรับพนักงานรัฐ

ในมุมมองส่วนตัว มองว่านโยบายนี้จะมีข้อดี คือ ช่วยเหลือคนรายได้น้อยที่มีความพร้อมทางด้านการเงินและมีความต้องการที่อยู่อาศัย ในขณะที่ภาคเอกชนทั้งที่มีสต็อกบ้านราคาย่อมเยา และภาคเอกชนที่จะสร้างโครงการใหม่ในพื้นที่ภาครัฐจะได้รับประโยชน์ ซึ่งรวมไปถึงธุรกิจวัสดุก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการตกแต่งบ้านในทางตรงกันข้าม จุดเสี่ยงที่สำคัญ คือ คนรายได้น้อยบางส่วนอาจจะซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งๆที่ตนเองไม่มีศักยภาพทางด้านการเงิน หรือตนเองคิดไม่รอบคอบถึงผลดี/ผลเสียของการซื้อที่อยู่อาศัย

กลุ่มที่ไม่มีศักยภาพทางการเงิน เกิดขึ้นจากการปรับเพิ่ม Debt to service ratio ให้สูงขึ้นเป็นร้อยละ 50 ซึ่งอยู่เหนือจุดเหมาะสมที่วิจัยโดย ดร.อธิภัทร (จุฬา) ที่ประมาณร้อยละ 20-40

กลุ่มที่ไม่คำนึงถึงผลดี/ผลเสียของการซื้อที่อยู่อาศัย เกิดขึ้นเนื่องจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดภาระหนี้ที่ยาวนาน (ประมาณ 30 ปี) ดังนั้นในอนาคต อาจจะเกิดสถานการณ์ที่ไม่ดีที่คาดไม่ถึง เช่น 1. เศรษฐกิจตกต่ำไม่มีกำลังทรัพย์เพื่อผ่อน 2. การย้ายถิ่นที่อยู่ ที่ทำงานจะมีความสะดวกกว่าหากการอยู่อาศัยอยู่ในลักษณะเช่า หรืออยู่กับเพื่อนฝูง/เครือญาติ 3. โครงสร้างบ้านจะต้องเอื้ออำนวยต่อการใช้ชีวิตในอนาคต คนมีรายได้น้อยจะไม่สามารถซื้อบ้านใหม่ได้ง่าย ดังนั้น การออกแบบบ้านจะต้องคำนึงถึงการใช้ชีวิตในยามชราด้วย เป็นต้น

นอกจากนี้ อีกกลุ่มหนึ่งที่จะมีปัญหา ก็คือ กลุ่มธุรกิจเช่าบ้านที่อาจจะสูญเสียลูกค้าไป และธุรกิจบ้านในsegment อื่นๆที่อาจจะถูกดึงความต้องการให้ซบเซาลง

สำหรับการกำหนดความช่วยเหลือโดยบังคับภาคธุรกิจให้ช่วยผู้ซื้อนั้น ในทางเศรษฐศาสตร์มองว่าไม่มีผลกระทบใดๆ เพราะผู้ผลิตสามารถผลักภาระต่างๆ โดยกำหนดราคาให้สูงขึ้นได้ ภาระต่างๆจึงตกเป็นของผู้ซื้ออยู่ดี

ในมุมมองของผู้เขียน การดำเนินนโยบายบ้านประชารัฐ จะส่งผลดีมากกว่าผลเสีย หากภาครัฐสามารถวางมาตรการให้ความรู้ความเข้าใจแก่ผู้ซื้อ เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อมีความพร้อมในการซื้อจริงๆ ทั้งทางด้านการเงิน และทางด้านความรู้พื้นฐานในเรื่องข้อคำนึงถึงในการเป็นเจ้าของบ้าน นอกจากนี้ ภาครัฐยังควรที่จะคำนึงถึงการออกแบบ "บ้านประชารัฐ" ให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถที่จะอาศัยอยู่ได้จนถึงบั้นปลายชีวิตอย่างแท้จริง เพราะผู้มีรายได้น้อยส่วนมากคงไม่มีกำลังทรัพย์เพียงพอที่จะจัดหาบ้านใหม่มาได้อีกครั้ง