ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยภูเก็ต

เมื่อบ่ายวานนี้ (7 ตุลาคม 2558) ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส http://www.area.co.th) ร่วมกับฐานเศรษฐกิจ และสมาคมที่เกี่ยวข้องจัดการสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ที่จังหวัดภูเก็ตในชื่อว่า "เศรษฐกิจก้าวหน้า อสังหาฯ ก้าวไกล ภูเก็ต เจาะลึกปัจจุบัน ไล่ให้ทันอนาคต" ณ ห้องแกรนด์บอลรูม โรงแรมรอยัลภูเก็ตซิตี้ อ.เมือง ภูเก็ต ในที่นี้จึงเป็นผลสรุปของการนำเสนอของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ฯ

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยภูเก็ต

ในจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมดมากกว่า 200 โครงการนั้น เป็นโครงการที่สำหรับการซื้อขายเป็นหลัก ไม่ใช่โครงการเช่า และไม่ใช่โครงการบ้านพักตากอากาศหรือวิลล่า ซึ่งเป็นอีกตลาดหนึ่ง แต่เป็นส่วนที่เกี่ยวข้องกับการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยของคนไทยและคนต่างประเทศที่เข้ามาอยู่ในประเทศไทยเป็นสำคัญ จากข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสที่ 1/2558 พบว่า จำนวนหน่วยขายที่ขายไปแล้ว 5,000 หน่วยจากทั้งหมดที่สำรวจ 15,000 หน่วย รวมมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดประมาณ 60,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละประมาณ 4 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่าราคาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แสดงถึงกำลังซื้อจากต่างประเทศบางส่วน ซึ่งเป็นกำลังซื้อที่เข้มแข็งกว่า

ลักษณะของโครงการที่เปิดขาย แต่ละโครงการมีขนาดเฉลี่ยประมาณ 80 หน่วย ถือได้ว่าเป็นโครงการขนาดเล็ก ๆ ในขณะนี้ยังเหลือหน่วยรอขายอยู่อีก 10,000 หน่วย โดยคาดว่า หน่วยขายทั้งหมดที่เหลือนี้คาดว่าจะใช้เวลาในการขายไปอีก 18 เดือน ซึ่งระยะเวลาดังกล่าวนี้ถือว่าเป็นระยะที่ค่อนข้างยาว แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตกำลังชะลอตัวอยู่ในขณะนี้

ประเภทของที่อยู่อาศัย

หากวิเคราะห์ตามประเภทของที่อยู่อาศัย โดยแยกเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดพักอาศัยและที่ดินจัดสรร จะเป็นดังนี้:

1. บ้านเดี่ยวโดยรวมขายได้ช้า คาดว่าอุปทานที่ยังเหลืออยู่ 1,800 หน่วย ต้องใช้เวลาขายอีก 2 ปี กลุ่มราคาที่ขายดีคือราคา 5-7 ล้านบาท

2. บ้านแฝด มีเหลือขายอยู่ถึง 1,600 หน่วย ไม่น้อยเลยทีเดียว แต่การขายค่อนข้างช้ากว่าบ้านเดี่ยวเสียอีก ความนิยมอาจมีจำกัด

3. ทาวน์เฮาส์ ที่ขายดีมีราคา 2-3 ล้านบาท คงเป็นเพราะการออกแบบที่ดี มีพื้นที่ใช้สอยเหมาะสมในหลาย ๆ โครงการที่สำรวจ อย่างไรก็ตามยังมีทาวน์เฮาส์เหลือขายประมาณ 1,600 หน่วย สำหรับอัตราการขาย ต้องใช้เวลาอีกถึง 18 เดือน ซึ่งนับว่าพอสมควร

4. ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ขายดีที่สุด คือจะใช้เวลาเพียง 6 เดือน แต่มีอุปทานค่อนข้างน้อย คือเพียง 200 หน่วยเท่านั้น

5. ห้องชุดพักอาศัย มีจำนวนเหลืออยู่ราว 5,000 หน่วย ถือว่ามากที่สุด แต่ระยะเวลาในการขาย จะน้อยกว่าเพื่อน คือจะหมดในเวลา 17 เดือน แต่สินค้าที่ขายดี ซึ่งเป็นสินค้าส่วนใหญ่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท

6. ที่ดินจัดสรรมีเหลืออยู่ไม่ถึง 60 แปลง แต่ไม่เป็นที่นิยมและไม่รับการอำนวยสินเชื่อ เชื่อว่าคงจะขายไม่ได้ คงต้องแปลงเป็นการบ้านพร้อมที่ดิน เช่น บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ในอนาคต

การเปิดตัวโครงการใหม่

ในจำนวนโครงการที่ขายอยู่ 200 โครงการนั้น เป็นโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2557 เพียง 35 โครงการ โดย 20 โครงการอยู่ในเขตอำเภอเมือง 5 โครงการอยู่ในเขตอำเภอกระทู้ และอีก 10 โครงการอยู่ในเขตอำเภอถลาง แสดงให้เห็นว่าการพัฒนาส่วนใหญ่อยู่ในเขตเมือง ซึ่งเดินทางได้สะดวก การเดินทางในจังหวัดภูเก็ตมีข้อจำกัดเนื่องจากการจราจรติดขัด การอยู่ไกลจากใจกลางเมือง จึงอาจเป็นข้อจำกัด

สินค้าที่เปิดใหม่ในปี 2557 นั้นขายได้ดีกว่าสินค้าเก่า เพราะยังเพิ่งเปิดใหม่ อาจมีการส่งเสริมการขายต่างๆ พอสมควร อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยเปิดใหม่มีเพียง 3,300 หน่วย แต่ขนาดโครงการใหญ่ขึ้น ทั้งนี้เพราะปิดเป็นแบบห้องชุดมากกว่าแต่ก่อน ส่วนในปี 2558 คาดว่าจำนวนโครงการเปิดใหม่ทั้งปีอาจจะน้อยมาก แต่ ดร.โสภณ ยังไม่อาจแถลงอย่างเป็นทางการในขณะนี้ การที่มีโครงการเปิดใหม่น้อย แสดงให้เห็นว่า เศรษฐกิจของภูเก็ตกำลังหดตัวลงอย่างชัดเจน กำลังซื้อจึงจำกัด การเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ จึงมีน้อย

การขายในรอบ 12 เดือน

ในรอบ 12 เดือนล่าสุด ปรากฏว่ามีการขายได้แล้วประมาณ 5,000 หน่วย ซึ่งเทียบแล้วขายได้มากกว่าการเปิดตัวใหม่ที่เป็นเสมือน "นกรู้" ชลอตัวลงตามเศรษฐกิจ แต่โดยที่ยังมีอุปทานในตลาดอีก 10,000 หน่วย แสดงว่า ณ อัตราการขายนี้ ยังต้องใช้เวลาในการขายสินค้าเดิมอีกราว 2 ปี สินค้าที่ขายได้ราว 53% เป็นห้องชุด ในขณะที่สินค้าอื่นขายได้ช้ากว่า การที่มีห้องชุดในภูเก็ตมากมายเช่นนี้ แสดงให้เห็นว่า การพัฒนาอยู่ในภาวะเดียวกับกรุงเทพมหานคร พัทยาและเมืองใหม่อื่นที่สินค้าอื่น (นอกจากห้องชุด) เกิดได้ยากเพราะอุปทานที่ดินมีจำกัด

ในรอบ 1 ปี ขายบ้านประเภทต่าง ๆ ได้ดังนี้:

1. บ้านเดี่ยว 700 หน่วย กลุ่มใหญ่สุด ราคา 3-5 ล้านบาท (300 หน่วย)

2. บ้านแฝด 700 หน่วย กลุ่มใหญ่สุด ราคา 3-5 ล้านบาท (350 หน่วย)

3. ทาวน์เฮาส์ 600 หน่วย กลุ่มใหญ่สุด ราคา 2-3 ล้านบาท (400 หน่วย)

4. ตึกแถว 300 หน่วย กลุ่มใหญ่สุด ราคา 3-5 ล้านบาท (100 หน่วย)

5. ห้องชุด 2,700 หน่วย กลุ่มใหญ่สุด ราคา 1-2 ล้านบาท (1,000 หน่วย)

การขายตามทำเล

นอกจากนี้การศึกษายังแบ่งการวิเคราะห์ออกเป็นในแต่ละอำเภอ แต่ละประเภทที่อยู่อาศัย และแต่ละระดับราคา อย่างไรก็ตามผลการศึกษาดังกล่าวอาจเป็นในรายละเอียดเกินไป แต่ก็อาจกล่าวได้ว่า

1. ในกรณีอำเภอเมือง ห้องชุดพักอาศัยยังขายได้ดีที่สุด มีอนาคตมากกว่าสินค้าประเภทอื่นใด มีอัตราการขายที่เร็วกว่าสินค้าประเภทอื่นโดยเฉลี่ย อย่างไรก็ตามในขณะนี้ก็เกิดปัญหาในการโอนทรัพย์สินเช่นกัน

2. ในกรณีอำเภอกระทู้ ห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท และ 5-7 ล้านบาท ยังขายได้ดีกว่ากลุ่มอื่น แต่โดยที่ตึกแถวมีจำนวนน้อย อาจถือเป็นข้อยกเว้น แต่ตึกแถวขายได้ดีมากเป็นพิเศษในย่านนี้

3. ในอำเภอถลาง ห้องชุดราคาเกิน 7 ล้านบาทขึ้นไปกลับขายได้ดี อาจคงใช้เพื่อการพักผ่อน แต่ห้องชุดราคา นอกจากนั้นบ้านเดี่ยวราคาประมาณ 3 ล้านบาท ก็ขายได้ดีพอสมควร

ในอนาคตหากมีการพัฒนาสาธารณูปโภคต่าง ๆ จริง คาดว่า ทำเลต่าง ๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอีก เพราะอาจไม่จำเป็นต้องอยู่ใกล้กับเมืองมากนัก

โดยสรุปแล้วภูเก็ตซึ่งถือเป็นเมืองที่มีโครงการที่อยู่อาศัยมากที่สุดเป็นอันดับที่ 3 รองจากกรุงเทพมหานครและปริมณฑลและพัทยานั้น ยังอยู่ในภาวะที่ชะลอตัว แต่สถานการณ์ยังไม่ถึงขนาดเลวร้ายมากเช่นในหลายต่อหลายจังหวัดหลักในภูมิภาค ทั้งนี้ส่วนหนึ่งได้อานิสงส์จากนักท่อเที่ยวด้วยส่วนหนึ่ง โดยเฉพาะช่วงนี้มีนักท่องเที่ยวจากจีนเข้ามาเป็นอันมาก รวมทั้งยังมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชนอีกด้วย หากการท่องเที่ยวยังเติบโตอย่างมีคุณภาพ ก็จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับฟื้นมาได้ แต่ในขณะนี้นักท่องเที่ยวคุณภาพจากประเทศในยุโรป ยังอาจมีไม่มากนัก

ความร่วมมือในการสำรวจ

ดร.โสภณ กล่าวว่าศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ปรารถนาอย่างยิ่งที่จะร่วมมือกับผู้ประกอบการหรือสมาคมผู้ประกอบการท้องถิ่นจัดทำการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาค เพื่อให้ผู้ประกอบการทุกระดับได้รับรู้ข้อมุลที่เท่าเทียมกัน ในปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่รู้ข้อมูลมากกว่า เป็นการสร้างความได้เปรียบเสียเปรียบในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ดร.โสภณ เห็นว่ามีความจำเป็นเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ประกอบการายย่อยก็ควรรับรู้ข้อมูลใกล้เคียงกัน หาไม่หากพัฒนาไปโดยไร้ทิศผิดทาง ก็จะส่งผลลบต่อตลาดและผู้ประกอบการายใหญ่ด้วย เช่น พัฒนาจนเกิดอุปทานส่วนเกิน

ดังนั้นหากศูนย์ฯ ร่วมมือกับท้องถิ่นใดสำรวจข้อมูลได้ ก็จะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย รวมทั้งทางราชการด้วย ศูนย์ฯ เป็นศูนย์ข้อมูลที่เป็นกลางที่สุด เพราะไม่มีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียรายใดมานั่งเป็นกรรมการรับรู้ข้อมูลไปใช้ก่อน ความสำคัญของข้อมูลคือการเป็น First-hand information ยิ่งกว่านั้นศูนย์ฯ ยังไม่เป็นนายหน้า ไม่พัฒนาที่ดินเอง เพื่อความเป็นกลางทางวิชาชีพโดยเคร่งครัด สมาคมท้องถิ่นหรือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ใดประสงค์จะได้ข้อมูลในรายละเอียด สามารถมอบหมายให้ศูนย์ฯ ร่วมดำเนินการได้

CSR ของ AREA

การนำเสนอข้อมูลของศูนย์ฯ AREA ร่วมกับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจที่ภูเก็ตในครั้งนี้ หรือสื่ออื่นนั้น ศูนย์ฯ ออกค่าใช้จ่ายในการเดินทางไปนำเสนอข้อมูลเอง เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายด้านสถานที่-เครื่องดื่มเครื่องเคียง จัดส่งพนักงานไปให้ข้อมูลเพิ่มเติม รวมทั้งจัดทำแบบสำรวจความเห็นเพื่อประโยชน์แก่ผู้เข้าสัมมนา ครั้งหนึ่ง ๆ มีมูลค่าประมาณ 100,000 บาท

สิ่งเหล่านี้ถือเป็นการบำเพ็ญประโยชน์ต่อสังคม เพื่อประโยชน์ของนักพัฒนาที่ดินท้องถิ่น สถาบันการเงิน นักวิชาชีพ นักลงทุนตลอดจนผู้ซื้อบ้านทั่วไป จะได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่ศูนย์ฯ ได้สำรวจอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศมาตั้งแต่ปี 2537 และสำรวจในภูมิภาคอาเซียนด้วย เพื่อเป็นการแสวงหาความร่วมมือกับภาคส่วนต่าง ๆ ในการพัฒนาข้อมูลที่เป็นกลางและทันสมัยต่อไป

อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 305/2558:วันพฤหัสบดีที่ 8 ตุลาคม 2558

ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน