การดูงานอสังหาริมทรัพย์กวางเจา

โครงการ Dynamic Town

โครงการนี้เป็นเสมือนเมือง ๆ หนึ่ง หรือ Township มีพื้นที่ก่อสร้างถึงประมาณ1,000,000 ตารางเมตร บนแปลงที่ดินขนาด 380,000 ตารางเมตร (237.5 ไร่) มีหน่วยขายทั้งหมด 8,000 หน่วย ขายในราคาตารางเมตรละ 7,000 หยวนเมื่อ 5 ปีก่อน แต่ปัจจุบันเป็นเงิน21,000 หยวน โดยหน่วยที่มีขนาดเล็กสุดคือ 80 ตารางเมตร หรือหน่วยละ 9.4 ล้านบาท ทั้งนี้เป็นห้องเปล่า ไม่มีการตกแต่งใด ๆ

ภาพประกอบ: https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2015/10/58-313-1.jpg

นอกจากนี้ยังมีบ้านแฝดขนาด 180-330 ตารางเมตรที่ยังไม่เปิดขาย โดยคาดว่าจะเปิดขายในราคาตารางเมตรละ 50,000-70,000 หยวน โดยในส่วนที่เป็นบ้านเดี่ยวนี้มีขนาดที่ดินรวม 33ไร่ พื้นที่ส่วนใหญ่ก่อสร้างถนนอยู่ใต้ดิน บนดินเป็นพื้นที่สีเขียวเพื่อลดมลภาวะ ยิ่งกว่านั้นในบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ 330 ตารางเมตร ยังมีลิฟท์อีก 1 ตัว และก่อสร้างสูง 4 ชั้น มีดาดฟ้าและชั้นใต้ดินอีกด้วย

พื้นที่สีเขียวในโครงการนี้มีประมาณ 30% สำหรับค่าส่วนกลางคิดเป็นเงินเพียง 2.4 หยวนต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือเท่ากับ 13.5 บาทเท่านั้น คาดว่าการดูแลต่าง ๆ คงได้ไม่ทั่วถึงนัก และในการซื้อนั้นหมายถึงการเช่าระยะยาว 70 ปีนั่นเอง ในขณะนี้จีนไม่ห้ามต่างชาติซื้อห้องชุด แต่มักนิยมให้ซื้อเงินสดเพราะสถาบันการเงินมักไม่อำนวยสินเชื่อให้กับคนต่างชาติ

โครงการ Timesbridges

โครงการนี้มีขนาด 60 ไร่ ประกอบด้วยอาคาร 13 อาคาร บางอาคารก็สูง 22 ชั้นบ้าง 33ชั้นบ้าง แต่ละชั้นจะมีห้องชุด 6 หน่วย ห้องชุดมีขนาด 68, 83 และ 93 ตารางเมตร ห้องชุดทั้งหมดมี 2,260 หน่วย และมีที่จอดรถรวม 2,600 คัน นอกจากนี้ยังมีอาคารคล้ายตึกแถวโดยรอบอีกประมาณ 6,000 ตารางเมตรเพื่อการค้าภายในโครงการ ปรากฏว่าขณะนี้เปิดขายไป 1 เดือน สามารถบรรลุยอดจองได้ประมาณ 300 หน่วย

ภาพประกอบ: https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2015/10/58-313-2.jpg

สำหรับค่าดูแลชุมชนที่โครงการนี้ก็คิดเป็นเงิน 2.8 หยวนต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือ 16บาท สำหรับราคาขาย เป็นเงินตารางเมตรละ 7,000 หยวน หรือหากคิดเทียบกับขนาดเล็กสุดที่68 ตารางเมตร ก็เป็นเงินหน่วยละ 2.7 ล้านบาท ทั้งนี้โครงการนี้ได้รับใบอนุญาตเมื่อเดือนมกราคม 2558 เริ่มก่อสร้างเมษายนที่ผ่านมา ทั้งนี้อาคารที่สร้างอยู่นั้น ในชั้นที่ 1-3 สามารถใช้เป็นสำนักงานและห้องตัวอย่างแล้ว ส่วนในการกู้เงินซื้อบ้านนั้น กู้ ณ อัตราดอกเบี้ย 5.1% และสามารถผ่อนชำระได้ 20 ปี

ถนนและสะพาน

ในการดูงานครั้งนี้ยังได้ไปชมบริษัท Guanyue Highway and Bridge ซึ่งรับจ้างก่อสร้างถนน สะพานและทางด่วนต่าง ๆ โดยบริษัทนี้ก่อตั้งปี 2540 มีพนักงานรวม 1,200 คน มีรายได้รวม 3,500 ล้านบาทต่อปี โครงการที่กำลังก่อสร้างที่ไปดูงานนี้มีความยาวประมาณ 7.5 กิโลเมตรด้วยงบประมาณการก่อสร้าง 668 ล้านหยวนหรือ 3,741 ล้านบาท หรือเท่ากับกิโลเมตร ในแต่ละโครงการบริษัทมีกำไรสุทธิประมาณ 5-10%

ภาพประกอบ: https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2015/10/58-313-3.jpg

ในการก่อสร้างทางด่วนที่ไปดูงาน ณ โรงงานในบริเวณใกล้เคียงพบว่า มีระบบการจัดการที่ดีมาก สะอาดสะอ้าน มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี อาคารชั่วคราวที่สร้างก็ดูคล้ายอาคารถาวร ในกระบวนการก่อสร้างทางด่วน ณ พื้นที่ก่อสร้างก็พบว่า ก่อสร้างโดยคำนึงถึงความปลอดภัยเป็นอย่างดี โดยค่าก่อสร้างสูงกว่าในประเทศไทยถึงหนึ่งเท่าตัว ในความเป็นจริงผู้ประกอบการรับเหมาก่อสร้างไทยก็สามารถก่อสร้างได้ดีไม่แพ้จีน แต่มีงบประมาณที่จำกัดจากทางราชการ

ข้อสังเกต

จะสังเกตได้ว่า ในอดีต จีนเคยก่อสร้างห้องชุดขนาดเล็ก ๆ ราว 30-40 ตารางเมตรเช่นกัน แต่ไม่เป็นที่นิยม เพราะไม่เพียงพอที่จะอยู่อาศัยได้สะดวก ในปัจจุบัน ขนาดนั้นต่ำจึงราว 70ตารางเมตร ส่วนบ้านเดี่ยวนั้นทางราชการไม่อนุญาตให้สร้าง จึงต้องสร้างเป็นบ้านแฝดที่มีฝาบ้านด้านหนึ่งติดกัน ไม่ใช่สร้างคล้ายบ้านเดี่ยวเช่นที่เกิดขึ้นในประเทศไทย

ในการจัดดูงานนั้นมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จัดขึ้นเพราะมีเครือข่ายความร่วมมือกับนานาชาติ และจัดขึ้นเพื่อการแบ่งปันความรู้ในหมู่ผู้ประกอบการและผู้สนใจ โดยรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายด้านบริษัทท่องเที่ยวแล้ว บริจาคทั้งหมดให้มูลนิธิเพื่อใช้ในการบำเพ็ญประโยชน์ต่อไป

อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 313/2558: วันศุกร์ที่ 16 ตุลาคม พ.ศ. 2558

ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน