ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สรุปผลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทต่าง ๆ รวม 431 โครงการ จำนวน 114,094 หน่วย รวมมูลค่า 435,056 ล้านบาท โดยมีราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ย 4.029 ล้านบาทต่อหน่วย
ผลการสำรวจพบว่า บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ยังเป็น "แชมป์" ในการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยในปี 2558 เปิดตัวถึง 42 โครงการ รวม 15,402 หน่วย หรือ 14% ของทั้งตลาด หากพิจารณาในแง่มูลค่าก็เป็นเงินถึง 37,673 ล้านบาท หรือ 9% ของมูลค่าทั้งตลาด ส่วนอันดับสอง คือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนา 19 โครงการ จำนวน 6,821 หน่วย รวมมูลค่า 25,098 ล้านบาท ส่วนอันดับสามคือ บมจ.ศุภาลัย ซึ่งเปิดตัว 14 โครงการ รวม 5,514 หน่วย รวมมูลค่า20,824 ล้านบาท
ในจำนวนที่ขายได้ 103,642 หน่วยในปี 2558 นั้น แยกเป็นของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือ 67,152 หน่วย หรือ 65% และเป็นของบริษัทนอกตลาด 35% ซึ่งถ้าคิดในแง่ของมูลค่าก็เป็นสัดส่วนพอ ๆ กัน คือ บริษัทมหาชนและบริษัทลูกขายได้ 239,947 ล้านบาท หรือ 66% ในขณะที่บริษัทนอกตลาดขายได้ 121,813 ล้านบาท หรือ 34% อย่างไรก็ตามก็คงไม่มีปรากฏการณ์ที่ในตลาดที่อยู่อาศัยจะถูกครอบงำโดยบริษัทรายใหญ่เพียงไม่กี่รายแต่อย่างใด
จากฐานข้อมูลของศูนย์ฯ พบว่า ณ กลางปี 2558 บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ได้พัฒนาโครงการขึ้นทั้งหมด 415 โครงการ รวม 163,630 หน่วย รวมมูลค่าถึงประมาณ 297,403 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 1.818 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ 3 ล้านบาทต่อหน่วย ทั้งนี้ยังอาจมีโครงการที่เปิดก่อนปี 2537 ซึ่งศูนย์ฯ ยังไม่ได้สำรวจอีกจำนวนหนึ่งด้วย
จะเห็นได้ว่าที่อยู่อาศัยที่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตทก่อสร้างมากที่สุดก็คือทาวน์เฮาส์ โดยมีถึง 95,812 หน่วย (59% ของทั้งหมด) รวมมูลค่า 132,564 ล้านบาท (45% ของทั้งหมด) โดยมีราคาเฉลี่ยหน่วยละเพียง 1.384 ล้านบาทเท่านั้น โดยในระยะแรกขายในราคาต่ำกว่า 600,000 บาท จะสังเกตได้ว่า แม้ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จะพัฒนาบ้านเดี่ยวน้อยกว่าอาคารชุดพักอาศัย แต่มูลค่ากลับสูงกว่า โดยสูงถึง 75,367 ล้านบาท สูงกว่ามูลค่าของอาคารชุดที่ 70,635 ล้านบาท ทั้งนี้บ้านเดี่ยวมีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3.538 ล้านบาท ซึ่งก็ยังถือว่าเป็นราคาปานกลาง
นอกจากนั้น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ยังพัฒนาบ้านแฝด อาคารพาณิชย์ และที่ดินจัดสรรขายอีกด้วย แต่ถือว่ามีจำนวนน้อยกว่าทาวน์เฮาส์ อาคารชุดและบ้านเดี่ยว สินค้าส่วนใหญ่ทำอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยมีจำนวนหน่วยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 158,976 หน่วย (97% ของทั้งหมด) รวมมูลค่า 283,879 ล้านบาท (95% ของทั้งหมด) หรือเฉลี่ยหน่วยละ 1.786 ล้านบาท
ปีที่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดตัวโครงการมากที่สุดก็คือ ปี 2553 โดยเปิดถึง 71 รวม 28,381 หน่วย รวมมูลค่าถึง 49,899 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 1.758 ล้านบาท ส่วนในปีล่าสุดคือปี 2557 ก็เปิดตัวไม่น้อย โดยเปิดตัวถึง 57 โครงการ รวม 19,355 หน่วย รวมมูลค่า 43,813 ล้านบาท ส่วนเฉพาะในครึ่งแรกของปี 2558 เปิดใหม่แล้ว 21 โครงการ รวม 6,629 หน่วย รวมมูลค่า 16,669 ล้านบาท แต่ในปีใหม่นี้ ราคาเฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้นเป็น 2.515 ล้านบาท แต่ราคาเฉลี่ยของทั้งตลาดขึ้นไปถึง 4 ล้านบาทแล้ว
การพัฒนาที่อยู่อาศัยของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท นั้น รัฐบาลไม่ได้ออกเงินงบประมาณแผ่นดินสนับสนุนครัวเรือนละ 80,000 บาทเช่นกรณีบ้านเอื้ออาทร ยิ่งกว่านั้นบริษัทแห่งนี้ยังมีกำไรดี มีโบนัสให้พนักงานประมาณ 5-6 เดือน (โดยล่าสุดในปี 2558 บางส่านได้โบนัส 24 เดือน) นอกจากนั้นรัฐบาลยังไม่ต้องช่วยเวนคืน และยังสามารถจ่ายภาษีให้กับทางราชการเป็นเงินอีกมหาศาลเช่นกัน
ถ้าเทียบกับการเคหะแห่งชาติที่พัฒนาที่อยู่อาศัยมาก่อน บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท เป็นเวลา 17 ปี จะพบว่า ณ สิ้นปี 2557 การเคหะแห่งชาติสร้างที่อยู่อาศัยประเภทเคหะชุมชนเพื่อการขาย/ให้เช่า ในตลาดเปิดประมาณ 142,103 หน่วยเท่านั้น อย่างไรก็ตามหากนับรวมบ้านเอื้ออาทร การปรับปรุงชุมชนแออัด บ้านพักข้าราชการ และอื่น ๆ แล้ว จะมีจำนวนถึง 709,256 หน่วย
การนำเสนอข้อมูลในที่นี้ ดร.โสภณ กล่าวว่า ไม่ใช่การนำเสนอเพื่อผลทางการค้าในแง่บวกหรือลบต่อ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือการเคหะแห่งชาติ แต่มุ่งหวังเพื่อเป็นกรณีศึกษาด้านนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยของประเทศที่ ควรปล่อยให้ภาคเอกชนดำเนินการเองโดยรัฐเป็นผู้สนับสนุน (Enable Policy) มากกว่าการที่ทางราชการจะมาพัฒนาที่อยู่อาศัยเอง ข้อนี้แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงกับประเทศสิงคโปร์ ที่ไม่อาจปล่อยให้ภาคเอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัยสะเปะสะปะแต่สำหรับประเทศไทยและ อีกหลายประเทศทั่วโลก การให้ภาคเอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัยเอง น่าจะเหมาะสมที่สุด
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 26/2559: วันพฤหัสบดีที่ 21 มกราคม 2559
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน