วิพากษ์แผนที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย. . . อยู่เฉยๆ ดีกว่ามั๊ง

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ขอวิพากษ์เป้าหมายแผนปฏิบัติการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (ปี 2559-2561) ดังนี้:

กรณีสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (องค์การมหาชน) จำนวน 427,679 หน่วย งบประมาณ 32,018 ล้านบาท ประกอบด้วย

1. แผนการแก้ไขปัญหาชุมชนแออัดทั่วไป "โครงการบ้านมั่นคง" 65,000 หน่วย 12,220 ล้านบาท หน่วยละ 188,000 บาท เงินจำนวนสูงขนาดนี้ เอาไปสมทบทุนสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ได้เลย เพียงแค่ปรับปรุงชุมชนแบบบ้านมั่นคง ต้องใช้เงินสูงถึงขนาดนี้ รัฐบาลพึงระวังความรั่วไหล

2. แผนพัฒนาที่อยู่อาศัยชุมชนริมคลอง 9,981 หน่วย 4,193 ล้านบาท หน่วยละ 420,000 บาท ยิ่งกรณีนี้ยิ่งเห็นชัดว่า ชาวบ้านบุกรุกริมคลองมา 2-3 ชั่วรุ่น กลับต้องใช้เงินไปพัฒนารายละเกือบครึ่งล้านเพื่อให้เช่าหรือแทบจะอยู่ฟรี แบบนี้เท่ากับเอาเปรียบคนปกติหรือไม่ เป็นการสร้างอภิสิทธิชนคน (แสร้ง) จน หรือไม่

3. แผนพัฒนาคุณภาพชีวิต "คนไร้บ้าน" เฉพาะปี 2559 จำนวน 698 หน่วย 119 ล้านบาท หน่วยละ 170,000 บาท จากประสบการณ์ที่ ดร.โสภณ เป็นประธานมูลนิธิอิสรชนช่วยเหลือ "คนไร้บ้าน" มาก่อนสถาบันฯ แห่งนี้ ดร.โสภณ เห็นว่า ถ้าจะช่วย "คนไร้บ้าน" จริง เพียงแค่ใช้สถานที่ราชการให้พักอาศัยชั่วคราว รายหนึ่งน่าจะใช้เงินไม่เกิน 30,000 บาทเท่านั้น

4. บ้านพอเพียงชนบท 352,000 หน่วย วงเงิน 15,488 ล้านบาท หน่วยละ 44,000 บาท จะเห็นได้ว่าบ้านในชนบท ชาวบ้านสามารถมีบ้านของตนเองได้อยู่แล้ว โดยรัฐบาลไม่ต้องยื่นมือไปช่วยเหลือ แม้จะเป็นเงินรายละเพียง 44,000 บาท แต่วงเงินสูงถึง 15,488 ล้านบาท นำเงินนี้ไปพัฒนาประเทศ ก่อให้เกิดการหมุนเวียนเงินดีกว่า การทำโครงการแบบนี้มีความรั่วไหลหรือไม่ เป็นสิ่งที่พึงตรวจสอบ เพราะโยนไปแบบ "เบี้ยหัวแตก"

ส่วนเป้าหมายแผนปฏิบัติการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (ปี2559-2561) ในกรณีของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) นั้น ดำเนินการ 87,589 หน่วย วงเงิน 63,578 ล้านบาท ดร.โสภณ เห็นว่า

1. โครงการอาคารเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย 10,107 หน่วย 4,895 ล้านบาท หน่วยละ 484,000 บาท ในความเป็นจริง ประชาชนผู้พอมีฐานะทั่วไป ก็จัดสร้างบ้านเช่าราคาประหยัดอยู่ทั่วไปอยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องสร้างแข่งกับภาคเอกชนก็ได้ ที่สำคัญค่าเช่าบ้านในเมือง ก็ค่อนข้างสมราคา ไม่มีปัญหาการโก่งค่าเช่าแบบประเทศตะวันตก จึงไม่จำเป็นต้องทำโครงการ

2. โครงการอาคารเช่าสำหรับผู้ใช้แรงงานในเขตเศรษฐกิจพิเศษ 6 พื้นที่ (ตาก มุกดาหาร สระแก้ว สงขลา ตราด หนองคาย) 8,000 หน่วย 4,904 ล้านบาท หน่วยละ 613,000 บาท ดร.โสภณ เห็นว่าน่าแปลกใจมากที่คิดราคาสูงถึง 613,000 บาท สูงกว่าค่าก่อสร้างแฟลตเช่าในเมืองเสียอีก หากมีความจำเป็นต้องสร้างจริง เชื่อว่าให้หาความร่วมมือจากภาคเอกชนมาจัดสร้าง โดยรัฐเก็บค่าเช่าที่ดิน จะคุ้มกว่าไปสร้างเอง ไม่เปลืองเงิน 4,904 ล้านบาท

3. โครงการฟื้นฟูเมืองดินแดง 1,581 หน่วย 2,463 ล้านบาท หน่วยละ 1,560,000 บาท ข้อน่าคิดก็คือ ชาวแฟลตดินแดงที่ส่วนมากเซ้งสิทธิผิดกฎหมายมาก่อน กลับจะได้แฟลตเช่าในราคาถูกที่ต้องเสียค่าก่อสร้างสูงถึง 1,560,000 บาท ทั้งนี้คาดว่ายังไม่รวมค่าที่ดิน นี่เป็นการสร้างความวิปริตในการจัดการที่อยู่อาศัย สร้างอภิสิทธิ์ชนคน (แสร้ง) จนอย่างแน่นอน

4. โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย ชุดที่หนึ่ง 21,139 หน่วย 11,452 ล้านบาท หน่วยละ 542,000 บาท

และ5. โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย ชุดที่สอง 38,762 หน่วย 33,180 ล้านบาท หน่วยละ 856,000 บาท ภาคเอกชนสามารถจัดสร้างที่อยู่อาศัยในราคาถูกได้เช่นกัน หากพิจารณาให้ดี หากภาคเอกชนดำเนินการและขายราคาอย่างเป็นธรรม (อยู่แล้ว) รัฐบาลยังจะได้รับภาษีจากบริษัทเอกชน แต่ที่สร้าง ๆ กันมาเช่นบ้านเอื้ออาทร กลับมีคนเช่าอยู่เป็นจำนวนมาก ไม่ตรงกลุ่มเป้าหมาย อาจกลายเป็นการเอื้ออาทรผู้รับเหมาไปได้

6. โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า กทม.และปริมณฑล 8,000 หน่วย วงเงิน 6,684 ล้านบาท หน่วยละ 836,000 บาท เชื่อว่าราคานี้ยังไม่รวมค่าที่ดิน การก่อสร้างแบบนี้ ไม่มีความเป็นไปได้ ผู้ได้สิทธิไปก็คงปล่อยเช่าต่อให้ผู้อื่นไปอีกเช่นกรณีแฟลตดินแดง เพราะปกติราคาห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าก็มีราคาตารางเมตรละประมาณ 70,000 บาท การนำเงินไปทำอย่างนี้ คาดว่าจะกลายเป็นความสูญเสียมากกว่า

ในประเทศไทยไม่เคยมีปัญหาขาดแคลน ราคาที่อยู่อาศัยก็ไม่ได้ขึ้น แถมราคาค่าก่อสร้างในรอบ 1 ปีทีผ่านมาก็ลดลงประมาณ 6% ภาคเอกชนก็สามารถสร้างบ้านได้ดีอยู่แล้ว การสร้างที่อยู่อาศัยโดยภาครัฐจึงไม่จำเป็นนัก ในแง่หนึ่งอาจถือเป็นการเอื้ออาทรผู้รับเหมา บริษัทวัสดุก่อสร้างหรือเพื่อให้หน่วยราชการที่รับผิดชอบได้มีงานทำไป และในบางกรณี ก็ควรระมัดระวังเรื่องการรั่วไหลของเงินด้วยเพราะงบประมาณค่อนข้างสูง

อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 339/2558: วันอังคารที่ 10 พฤศจิกายน 2558

ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน