ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต
อัตราส่วนหนี้สินที่เพิ่มขึ้น: ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินของ SF ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า (Adjusted Net Debt to EBITDAR) จะเพิ่มขึ้นไปอยู่ในระดับ 5.5 เท่าถึง 6.0 เท่าในปี 2561 เนื่องจากแผนการลงทุนเพื่อขยายศูนย์การค้าในช่วงปี 2559-2561 โดยมีแผนการลงทุนประมาณ 2 พันล้านบาท นอกจากนี้ เงินปันผลรับจากบริษัทร่วมทุนที่ SF ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 49 ซึ่งเป็นผู้บริหารศูนย์การค้าเมกาบางนา น่าจะลดลงมาอยู่ในระดับ 50-100 ล้านบาท ต่อปีในช่วงปี 2559-2560 (จาก 113 ล้านบาทในปี 2558) เนื่องจาก ศูนย์การค้าเมกาบางนาต้องสำรองเงินเพื่อขยายศูนย์การค้าของตนเอง
อัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการในระดับต่ำ: SF น่าจะยังคงมีอัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการในระดับต่ำที่ร้อยละ 2.0-2.5 ต่อปีในปี 2559-2560 และอาจไม่มีการเติบโตในปี 2561 SF ได้ยกเลิกแผนที่จะเปิดศูนย์การค้าขนาดเล็กแห่งใหม่ที่เดิมมีแผนจะเปิดในปี 2559 และคาดว่าจะไม่มีการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ในช่วงปี 2559-2560 ในขณะที่พื้นที่ให้เช่าของศูนย์การค้าเดิมที่จะมีการปรับปรุงและขยายศูนย์อาจจะต้องมีการปิดการดำเนินการบางส่วนก่อนการเปิดตัวศูนย์ใหม่หลังการปรับปรุงและขยายพื้นที่ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2561 ดังนั้น อัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการในช่วง 3 ปีข้างหน้าจึงน่าจะมาจากการขึ้นอัตราค่าเช่าและการมีผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่ารายเดิมที่ออกไป
สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง: SF เป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชน นอกจากนี้ ด้วยจำนวนศูนย์การค้าภายใต้การบริหารที่มีเป็นจำนวนมาก ประกอบกับประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในธุรกิจที่มีมายาวนาน ทำให้ SF มีข้อได้เปรียบเหนือกว่าคู่แข่งขันในธุรกิจเดียวกัน โดยโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารของ SF มีคุณภาพอยู่ในระดับสูงและมีการกระจายตัวในด้านทำเลที่ตั้ง SF สามารถรักษาอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (Average Occupancy Rate) ให้อยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 90 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดตั้งแต่เริ่มเปิดให้บริการศูนย์แรกในปี 2538 แม้ว่าบางศูนย์การค้าจะประสบปัญหาเกี่ยวกับผู้เช่าและปริมาณสัญจรของลูกค้าที่ต่ำในช่วงปี 2555-2556 ก็ตาม ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของ SF น่าจะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 95 - 96 ในปี 2559-2560 (ปี 2559: ร้อยละ 95)
กระแสเงินสดรับที่แน่นอนจากสัญญาเช่าระยะยาว: SF มีสัญญาเช่าระยะยาวครอบคลุมพื้นที่ให้เช่าประมาณร้อยละ 65 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด โดยรายได้จากสัญญาเช่าระยะยาวคิดเป็นประมาณร้อยละ 30 ถึงร้อยละ 35 ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการทั้งหมด โดยฐานผู้เช่าหลักของ SF ประกอบด้วยผู้เช่าที่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักดีในตลาดและมีความหลากหลาย ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 5 รายแรก ครอบคลุมพื้นที่ให้เช่าประมาณร้อยละ 40 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด โดยผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน มีพื้นที่เช่าคิดเป็นร้อยละ 16 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด นอกจากนี้ การที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของ SF มาจากค่าเช่าพื้นที่ที่เก็บจากผู้เช่า ยังทำให้ SF ไม่ได้รับผลกระทบโดยตรงและทันทีจากการใช้จ่ายที่น้อยลงของผู้บริโภคอีกด้วย
สมมุติฐานที่สำคัญ
สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ
- รายได้รวมมีการเติบโตในอัตราร้อยละ 2.0-2.5 ต่อปีในปี 2559 – 2560 และไม่มีการเติบโตในปี 2561
- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่าต่อรายได้ (EBITDAR Margin) อยู่ในช่วงร้อยละ 44-46
- ค่าใช้จ่ายลงทุน (รวมค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและปรับปรุงซ่อมแซม) รวมประมาณ 2.2 พันล้านบาทในช่วงปี 2559-2561
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยลบ:
• รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ลดลง ซึ่งทำให้อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานในส่วนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย ต่อดอกเบี้ยจ่าย อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 3.0 เท่าอย่างต่อเนื่อง (อัตราส่วนดังกล่าวสำหรับรอบ 12 เดือนล่าสุด ณ 30 มิถุนายน 2559 อยู่ที่ระดับ 5.1 เท่า)
• อัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า ที่สูงกว่า 6.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง (อัตราส่วนดังกล่าวสำหรับรอบ 12 เดือนล่าสุด ณ 30 มิถุนายน 2559 อยู่ที่ระดับ 4.8 เท่า)
ปัจจัยบวก:
• รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่เพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานในส่วนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย ต่อดอกเบี้ยจ่าย อยู่ในระดับที่สูงกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง
• อัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า ที่ต่ำกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง ต่อเนื่อง