วิธีง่ายๆ คำนวณค่าเช่าและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ที่มาของอัตราผลตอบแทนก็คือ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ซึ่งมี ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ได้จัดตั้งคณะทำงานที่มี อ.วสันต์ คงจันทร์ กรรมการอำนวยการของมูลนิธิฯ เป็นประธานคณะทำงานจัดทำอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2558 ข้างต้น คณะทำงานได้จัดประชุมระดมสมองเกี่ยวกับการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนเมื่อวันจันทร์ที่ 23 พฤศจิกายน 2558 และต่อมามูลนิธิสรุปผลการศึกษาเสร็จเรียบร้อยแล้ว จึงประกาศใช้อัตราผลตอบแทนฯ ณ เดือนธันวาคม 2558 และดูรายละเอียดได้ที่http://bit.ly/1TeWwEe

อย่างเช่นในกรณีอะพาร์ตเมนต์ มูลนิธิกำหนดผลตอบแทนไว้ที่ 5-7% ตามแต่ที่เห็นว่าเหมาะสม ทั้งนี้คณะทำงานเห็นว่าตลาดอะพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในโดยเฉพาะย่านสุขุมวิทมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นคล้ายเซอร์วิส อะพาร์ตเมนต์ จากทิศทางการลงทุนของชาวต่างชาติจากการเปิด AEC เช่นกัน ดังนั้นจึงมีแนวโน้มในทางที่ดี

อย่างสมมตินักลงทุนท่านหนึ่งมีอะพาร์ตเมนต์ 100 หน่วย มูลค่าของอะพาร์ตเมนต์นั้นเป็นเงิน 300 ล้านบาท หากคิดอัตราผลตอบแทนที่ 6% แปลว่า ค่าเช่าสุทธิควรอยู่ที่ 18 ล้านบาท (300 ล้านบาท x 6%) หรือห้องละ 180,000 บาทต่อหน่วยต่อปี หรือเดือนละ 15,000 บาทต่อหน่วย และในการให้เช่าจริง ยังต้องมีค่าใช้จ่าย ภาษี ค่าดำเนินการ ฯลฯ ดังนั้นจึงอาจกำหนด สมมติว่าค่าใช้จ่ายเป็นเงินเพิ่มขึ้นอีกราว 25% ของค่าเช่าสุทธิ ก็แสดงว่าค่าเช่าตลาดที่ควรเรียนเก็บจากผู้เช่า ควรเป็นเงินเดือนละ 18,750 บาทต่อหน่วยนั่นเอง

ในทางตรงกันข้าม หรือหากเราพบอะพาร์ตเมนต์หลังหนึ่ง มีค่าเช่าตลาดที่ 18,750 บาทต่อหน่วย ต่อเดือน เมื่อหักค่าใช้จ่าย ค่าดำเนินการ ภาษี ฯลฯ แล้ว จะมีรายได้สุทธิที่ 15,000 บาทต่อหน่วยต่อเดือน หรือปีละ 180,000 บาท หากมีจำนวนห้องพักอยู่ 60 ห้อง และหากใช้อัตราผลตอบแทนที่ 6% เช่นเดียวกันเพราะตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกัน สภาพคล้ายๆ กัน มูลค่าของอะพาร์ตเมนต์นี้ ก็จะเป็นเงิน 180 ล้านบาทนั่นเอง (180,000 บาท x 60 ห้อง / 6%)

ส่วนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ก็สามารถปรับใช้วิธีการได้คล้ายคลึงกันดังข้างต้น ทั้งนี้มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดทำอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ขึ้นในราวเดือนธันวาคมของทุกปี

อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 172/2559: วันอังคารที่ 17 พฤษภาคม 2559

ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน