ทบทวนเรื่อง พรบ.จัดสรร และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้มีโอกาสรับทราบข้อมูลจากผู้ทรงคุณวุฒิท่านหนึ่งในคณะกรรมการธิการวิสามัญพิจารณาร่าง พรบ.จัดสรรที่ดินฉบับล่าสุด (http://goo.gl/yPfLEI) (ขออภัยที่ไม่ได้เอ่ยนามของท่าน) จึงขอแถลงเพื่อความเข้าใจที่ถูกต้อง

ใน AREA แถลง ฉบับที่ 327/2558: วันศุกร์ที่ 30 ตุลาคม 2558 (http://bit.ly/1QrxXoN) ระบุว่า ใน พรบ.ใหม่นี้ ได้กำหนดให้กึ่งหนึ่งของกรรมการผู้ทรงคุณวุฒิในคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง มาจากผู้ดำเนินกิจการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กรณีนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ ท่านผู้ทรงคุณวุฒิกล่าวว่าเป็นเช่นนี้มานานแล้วตั้งแต่ใน พรบ.ฉบับเดิม อย่างไรก็ตามที่ผ่านมาไม่ได้มีการแต่งตั้งผู้แทนของสมาคมอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ 3 แห่งโดยตรง มักเป็นการแต่งตั้งจากบุคคลที่รัฐมนตรีมักคุ้น ส่วนในระดับคณะกรรมการจัดสรรจังหวัด ไม่มีนักพัฒนาที่ดินเป็นกรรมการอยู่แล้ว

ข้อนี้ก็เป็นดังที่ ดร.โสภณ ได้นำเสนอ คือ

1. ควรแต่งตั้งให้หลากหลายคือ "ในวงการนี้ยังมีองค์กรที่เกี่ยวข้องมากมาย เช่น สมาคมอสังหาริมทรัพย์นับสิบแห่ง (ไม่ใช่มีแค่ 3 แห่ง) ภาคก่อสร้าง เช่นสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมไทยรับสร้างบ้าน สมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทยฯ อีกนับ 10 สมาคม ภาคการเงิน (อีก 3 สมาคม) ภาคนักวิชาชีพ (ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า บริหารทรัพย์สิน อีกนับสิบสมาคม) ประชาชนผู้บริโภครวมทั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร-อาคารชุดนับพันแห่ง ผู้ทรงคุณวุฒิในวงการศึกษา เป็นต้น"

2. ดร.โสภณ ไม่เห็นด้วยกับ "การให้รัฐมนตรีแต่งตั้งผู้ทรงคุณวุฒิที่ไม่ใช่ข้าราชการ 6 คนนั้น มาตรฐานการแต่งตั้งคืออะไร ที่ผ่านมาอยู่ที่ความพอใจ การรู้จักมักคุ้น "เส้นสาย" หรือไม่ แม้แต่ในฝ่ายของ "ผู้ดำเนินกิจการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" เอง ก็ควรมีการคัดสรรที่เป็นธรรมและเป็นประชาธิปไตย ทางออกก็คือควรจัดประชุม "ผู้ดำเนินกิจการเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ทั่วประเทศ แล้วให้คัดสรรกันเองในที่ประชุม. . ."

3. ดร.โสภณ ยังเสนอว่า "ยิ่งกว่านั้นระบบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน หรือคณะกรรมการใด ๆ ในประเทศไทย ควรพิจารณา "รื้อ" ใหม่ได้แล้ว ไม่ใช่แต่งตั้งให้หัวหน้าส่วนราชการต่าง ๆ มา "กินตำแหน่ง" . . . ควรเป็นองค์กรโดยเอกเทศ ประกอบด้วยกรรมการที่มีวาระการเป็นกรรมการที่แน่นอนเช่น 2-4 ปี (ห้ามเป็นซ้ำเพื่อ "ไม่ให้รากงอก") มาจากผู้แทนของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเป็นสำคัญ. . ."

ยิ่งกว่านั้น ท่านผู้ทรงคุณวุฒิยังให้ความกรุณาชี้ให้เห็นว่า พรบ. ฉบับใหม่นี้มีหลายส่วนเป็นคุณต่อผู้บริโภค เช่น

1. สาธารณูปโภค เช่น ถนน สวนสาธารณะในโครงการ จะเอาโฉนดเหล่านี้ไปจำหน่ายหรือทำเป็นตลาดนัดเก็บเงินเข้ากระเป๋าไม่ได้

2. ในการตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร ให้มีคณะอนุกรรมการตรวจสอบสาธารณูปโภคให้เรียบร้อยก่อน

3. ที่ผ่านมาหากผู้ประกอบการยกสาธารณูปโภคให้เป็นของสาธารณะ ก็ไม่ต้องจ่ายเงิน 7% ของค่าก่อสร้างสาธารณูปโภคตามกฎหมาย แต่ใน พรบ. ฉบับใหม่ ผู้ประกอบการยังต้องจ่ายเงินจำนวนนี้เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเช่นกัน

4. ในกรณีการค้างชำระค่าส่วนกลาง กำหนดใหม่ "ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่สามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วนทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด" โดยไม่จำเป็นต้องค้างชำระติดต่อกันตามที่กำหนดเดิม เป็นต้น

โปรดดูรายละเอียดพระราชบัญญัติฉบับใหม่เพิ่มเติมที่ http://bit.ly/1Pxbx5C

อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 348/2558: วันอังคารที่ 17 พฤศจิกายน 2558

ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน