สถานการณ์ล่าสุดอาคารชุดใจกลางเมือง กทม.

พฤหัส ๑๙ พฤศจิกายน ๒๐๑๕ ๑๔:๐๖
ห้องชุดใจกลางเมืองมีผู้เข้าอยู่มาก และส่วนมากเป็นผู้ซื้ออยู่ จึงไม่มีสัญญาณฟองสบู่แต่อย่างใด อัตราผลตอบแทนในการลงทุนค่อนข้างสูง ทำให้ห้องชุดเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมต่อเนื่อง และห้องชุดที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ก็ยิ่งมีค่าเช่าและมูลค่าสูงกว่าห้องชุดที่ตั้งอยู่ห่างไกลออกไป

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (http://www.area.co.th) ได้แถลงถึงผลการสำรวจล่าสุดตลาดอาคารชุดพักอาศัยในเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร ที่สำรวจล่าสุด ณ เดือนตุลาคม 2558

จากการสำรวจล่าสุด ณ เดือนตุลาคม 2558 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าอยู่ประมาณ 114,959 หน่วยที่แล้วเสร็จในระยะเวลา 6 เดือน - 35 เดือน หรือไม่เกิน 3 ปี ทั้งนี้ไม่นับรวมห้องชุดที่เสร็จมาในเวลาไม่ถึง 6 เดือน เพราะห้องชุดที่เพิ่งเสร็จนั้น ยังต้องรอการเตรียมตัวและตกแต่งก่อนเข้าอยู่อาศัย

ในจำนวนนี้พบว่า มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว 82,356 หน่วยหรือ 72% ของทั้งหมด แสดงว่าคงมีการเก็งกำไรน้อย มีหน่วยที่ยังว่างอยู่ 32,603 หน่วย หรือ 28% เท่านั้น เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดยังพบว่า ผู้ที่ซื้ออยู่มีอยู่ประมาณ 65,590 หน่วย หรือราว 80% ของหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่ทั้งหมด ที่เหลือ 16,766 หน่วย เป็นหน่วยที่มีผู้เช่าอยู่ การที่มีผู้เช่าอยู่ไม่มากนักเพียงหนึ่งในห้าเช่นนี้แสดงว่า การเก็งกำไรยังมีไม่มากนัก

หากอนุมานว่าส่วนที่ยังไม่เข้าอยู่ส่วนมากคือราวสองในสามจะเป็นพวกเก็งกำไรหรือปล่อยให้เช่า ก็อาจประมาณการว่ามีเพียง 10,868 หน่วยของ 32,603 หน่วยที่ว่างอยู่เท่านั้นที่จะย้ายเข้าอยู่อาศัยเอง ดังนั้นตัวเลขของผู้ที่ซื้ออยู่และอยู่อาศัยเอง จะมี 65,590 หน่วยที่เข้าอยู่แล้วบวกด้วย 10,868 หน่วยที่คาดว่าผู้ซื้อจะย้ายเข้าอยู่เอง ดังนั้นผู้ซื้ออยู่เองรวมจึงคาดว่าจะมี 76,458 หรือเป็น 67% หรือสองในสามของจำนวนหน่วยทั้งหมดคือ 114,959 หน่วย การนี้แสดงนัยว่าการเก็งกำไรเป็นส่วนน้อย ส่วนใหญ่ของห้องชุดริมรถไฟฟ้า ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย กรณีนี้ต่างจากบ้านเอื้ออาทรที่หลายโครงการปรากฏว่าผู้ซื้อเดิมย้ายออกไปครึ่งหนึ่งแล้ว

ในด้านอัตราผลตอบแทนจะพบว่า ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.1% ส่วนอัตราผลตอบแทนเพิ่มขึ้นปีละ 5.8% ทั้งนี้คิดจากค่าเช่า คูณด้วย 10 เดือน (สมมติให้ค่าเช่าเดือนที่ 11-12 เป็นค่าใช้จ่าย ภาษีและค่าดำเนินการ) และหารด้วยราคาตลาด การที่มีผลตอบแทนทั้งจากราคาเพิ่มและผลตอบแทนจากการเช่ารวมค่อนข้างสูงคือ 10.8% แสดงว่าการลงทุนซื้อห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้านี้เป็นการลงทุนที่ดี

ห้องชุดที่ตั้งอยู่ในระยะไม่เกิน 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า จะมีค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงถึง 434 บาท ส่วนที่อยู่ในระยะ 501-1,000 เมตร ค่าเช่าลดลงเหลือ 403 บาทต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ย ที่เลย 1,000 เมตรออกไปราคาก็ยิ่งลดหลั่นลง แต่บางบริเวณอาจตั้งอยู่ใกล้ศูนย์การค้าหรืออื่นใด ทำให้ราคาที่ตั้งอยู่ห่างไกลเกินกว่า 1,000 เมตรออกไป อาจมีราคาลักลั่นไปบ้าง แต่หากใกล้กว่านี้ ราคาจะปรับขึ้นอย่างชัดเจน การที่ห้องชุดตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า จึงทำให้มูลค่าเพิ่มขึ้นตามลำดับ

อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 351/2558: วันพฤหัสบดีที่ 19 พฤศจิกายน 2558

ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

ข่าวประชาสัมพันธ์ล่าสุด

๑๑ เม.ย. สุขสนุกกับเทศกาลอีสเตอร์ด้วย Boozy Bunnies Brunch ที่ The Standard Grill
๑๑ เม.ย. Mrs. GREEN APPLE วงป็อปร็อกญี่ปุ่นชื่อดัง ส่งเพลงใหม่ KUSUSHIKI ฉลองครบรอบ 10 ปีอย่างยิ่งใหญ่เต็มรูปแบบ
๑๑ เม.ย. แลคตาซอย ส่งมอบนมถั่วเหลืองกว่า 70,000 กล่อง เสริมพลังกาย สร้างกำลังใจให้คนทุ่มเท ในการเดินทางช่วงสงกรานต์ 68
๑๑ เม.ย. สถาปนิก'68 เตรียมเปิดเวที ASA International Forum 2025 เชิญกูรูต่างประเทศร่วมแลกเปลี่ยนความรู้และสร้างแรงบันดาลใจ
๑๑ เม.ย. มูลนิธิป่อเต็กตึ๊ง ทุ่มงบกว่า 1 ล้านบาท ลงพื้นที่ สร้างสุข ใส่ใจ ผู้สูงวัย ในสถานสงเคราะห์ พร้อมแจกจ่าย ชุดของขวัญคลายร้อน
๑๑ เม.ย. คปภ. ทำงานร่วมกับ กทม. ลงพื้นที่ประสานงานกรณีตึกถล่มจากเหตุแผ่นดินไหว เร่งตรวจสอบสิทธิประโยชน์ด้านประกันภัยเพื่อดูแลผู้ประสบภัยอย่างเร่งด่วน
๑๑ เม.ย. โบว์-วิน สาดออร่าคู่! เนรมิตสงกรานต์ไอคอนสยามสุดอลังการ ในลุคนางสงกรานต์-เทพบุตรสุดปัง! พิธีเปิดงาน ICONSIAM THAICONIC SONGKRAN CELEBRATION 2025
๑๑ เม.ย. รายการ หนูทดลอง Little Explorers EP ล่าสุด ชาบูโชว์ฝีมือการเป็นเชฟทำอาหาร และพาไปดูหนังที่โรงภาพยนตร์สำหรับเด็ก
๑๑ เม.ย. ย้อนความเป็นมาวันสงกรานต์ พร้อมมีช่วงเวลาดี ๆ ไปกับวันเดอร์พัฟฟ์
๑๑ เม.ย. มหาสงกรานต์ ไอคอนสยาม เริ่มแล้ว!!! สัมผัสประสบการณ์สาดความสุข สนุกสไตล์ไทย ICONSIAM THAICONIC SONGKRAN CELEBRATION