ก่อการร้ายกับอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศส

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) แถลงว่า เหตุการณ์ความไม่สงบ การจลาจล การก่อการร้าย และกระทั่งภัยธรรมชาติไม่ได้มีผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์มากนัก ทั้งนี้พิจารณาได้จากจำนวนนักท่องเที่ยว อย่างสถานการณ์เช่นนี้เคยเกิดขึ้นในกรุงปารีสเมื่อเดือนตุลาคม 2548 ซึ่งเหตุการณ์ลุกลามไปทั่วประเทศและมีการเผารถยนต์นับหมื่นคัน รวมทั้งร้านรวงต่าง ๆ เป็นจำนวนมา แต่ก็ไม่ส่งผลกระทบที่รุนแรงในระยะยาว โดยสังเกตได้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวที่มาเยือนประเทศฝรั่งเศสไม่ได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และในปีถัด ๆ มาก็ยังเพิ่มขึ้นตามลำดับโดยในแต่ละปีฝรั่งเศสยังเป็นประเทศที่มีนักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุด โดย ณ ปี 2543 มีถึงประมาณ 77 ล้านคน

การที่มีเหตุการณ์จลาจลเกิดขึ้นในกรุงลอนดอนในช่วงต้นเดือนสิงหาคม 2554 และสถานการณ์ยังคุกรุ่นไประยะหนึ่งนั้นจึงมีประเด็นที่สมควรพิจารณาว่า มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะตกต่ำลงหรือไม่ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เชื่อว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์คงไม่ได้รับผลกระทบ ทั้งนี้เพราะธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเปลี่ยนแปลงช้า (inertia) คือไม่สะทกสะท้านกับเหตุการณ์เฉพาะหน้า ถึงแม้ว่าความรุนแรงในครั้งนี้จะเป็นความรุนแรงขั้นสูงที่สุดในรอบ 25 ปี ในกรุงลอนดอน และในปี 2557 ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงลอนดอน ยังกลับเพิ่มขึ้นถึง 17% (http://bit.ly/1MALDYC)

อย่างไรก็ตามสำหรับอาคารที่ได้รับความเสียหายจาการจลาจลย่อมสูญเสียมูลค่าลง และในบางบริเวณอาจไม่สามารถก่อสร้างใหม่ได้ ทั้งนี้คงเป็นไปตามผังเมืองและข้อกำหนดการใช้ที่ดินในแต่ละท้องที่ อย่างไรก็ตามหากเป็นกรณีมูลค่าทรัพย์สินโดยรวมของกรุงลอนดอนราคาคงไม่ตกต่ำลง เพราะเหตุการณ์ครั้งนี้เป็นปรากฏการณ์ชั่วครั้งชั่วคราวที่อาจเกิดขึ้นได้ในสถานการณ์การเมืองระหว่างประเทศที่ทวีความไม่แน่นอนมากขึ้น ก่อนหน้านี้ในกรุงลอนดอนยังเคยมีสถานการณ์การก่อการร้ายวางระเบิดสถานีรถไฟใต้ดิน จนทำให้มีผู้เสียชีวิตเป็นจำนวนมากใน เดือนกรกฎาคม พ.ศ.2548

เหตุการณ์เฉพาะหน้าที่รุนแรงกว่านี้ยังเคยเกิดขึ้นในเมืองบาหลี ประเทศอินโดนีเซีย ซึ่งมีการลอบวางระเบิดจนทำให้มีผู้เสียชีวิตเกือบ 300 คนในปี 2545 เหตุการณ์ครั้งนั้นส่งผลให้นักท่องเที่ยวลดลงจาก 1.8 ล้านคนต่อปี เหลือ 1.3 ล้านคนต่อปี ในปีถัดมา และถึงแม้จะมีการลอบวางระเบิดอีกครั้งหนึ่งในปี 2548 แต่ก็ไม่ทำให้เกิดผลกระทบรุนแรงเช่นในครั้งแรก เหตุการณ์รุนแรงในเมืองบาหลีส่งผลกระทบชั่วคราวและในปีต่อ ๆ มาจำนวนนักท่องเที่ยวก็กลับเพิ่มขึ้นและบัดนี้การท่องเที่ยวในเมืองบาหลี นับว่าเฟื่องฟูเป็นอย่างยิ่ง

นอกจากนี้ยังมีเหตุการณ์ที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เกิดการหยุดนิ่งไประยะหนึ่ง (shock) คือเหตุพิบัติภัยต่าง ๆ เช่นสึนามิที่เมืองอาเจะห์ ซึ่งทำลายชีวิตผู้คนไปเกือบ 2 แสนคน อย่างไรก็ตามราคาอสังหาริมทรัพย์กลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วภายในเวลาไม่กี่ปีหลังจากนั้น เพราะรัฐบาลได้ปรับปรุงระบบสาธารณูปโภคขึ้นใหม่ส่งผลดีต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จึงอาจหยุดนิ่งไประยะหนึ่งและกลับฟื้นตัวขึ้นมาอย่างรวดเร็วในเวลาต่อมาภายหลังเหตุการณ์วิกฤตทางการเมือง หรือภัยธรรมชาติต่าง ๆ การลดลงของมูลค่านอกจากเกิดจากความเสียหายของอาคารบางแห่งยังอาจเกิดจากความรู้เท่าไม่ถึงการณ์ที่ขายทรัพย์สินไปในช่วงชุลมุนของภาวะวิกฤต

อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 352/2558: วันพฤหัสบดีที่ 19 พฤศจิกายน 2558

ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน