ปัญหาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่รอการแก้ไข

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รับความเห็นจากผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจากหลายหน่วยงาน จึงขอสะท้อนปัญหา และเพื่อช่วยกันระดมสมองหาทางแก้ไข เพื่อวงวิชาชีพและสังคมโดยรวม

วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินยังไม่มีการควบคุมตามกฎหมาย จึงต้องพยายามควบคุมกันเอง ทำให้ไม่ได้รับการยอมรับอย่างชัดเจนเหมือนวิชาชีพแพทย์ วิศวกรรม สถาปัตยกรรม แต่ในวิชาชีพนี้ คล้ายวิชาชีพบริหารทรัพย์สิน นายหน้า ซึ่งยังไม่มีการควบคุม ทั้งที่ไม่ใช่เรื่องยากเย็นอะไรในการดำเนินการ ถ้าออกเป็นพระราชบัญญัติไม่ได้ ก็ออกเป็นกฎกระทรวง หรือคำสั่งใด ๆ ที่จะออกมาควบคุมก็น่าจะทำได้

ทุกวันนี้มีการรับรองผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะโดยสำนักงาน กลต. แต่หน่วยงานอื่น ๆ ก็เลยใช้บัญชีรายชื่อบริษัทประเมินที่ได้รับการรับรองนี้ ทั้งที่บัญชีนี้ใช้สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะ การที่ไม่มีหน่วยงานใดจัดการควบคุมวิชาชีพนี้โดยตรง จึงไม่มีการพัฒนาวิชาชีพนี้อย่างเป็นระบบ

อย่างการสอบผู้ประเมินหลักตามระดับชั้นของสมาคมประเมินทั้งสองแห่ง ก็มอบให้ศูนย์ทดสอบทักษะด้านการจัดการแห่งมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชีเป็นผู้จัดสอบ

ส่วนค่าใช้จ่ายในการสอบจะแยกเป็น 3 ระดับชั้น มีรายละเอียดดังนี้ คือ

1. ผู้ประเมินหลักชั้นวิสามัญ ค่าสมัครสอบเป็นเงิน 3,000 บาท

2. ผู้ประเมินหลักชั้นสามัญ ค่าสมัครสอบเป็นเงิน 4,000 บาท

3. ผู้ประเมินหลักชั้นวุฒิ ค่าสมัครสอบเป็นเงิน 7,000 บาท

สำหรับผู้ประเมินหลักชั้นวุฒิ ถ้าต้องการเป็นผู้ประเมินหลักสำหรับธุรกรรมในตลาดทุนของสำนักงาน กลต. หลังจากสอบข้อเขียนผ่านแล้วจะต้องยื่นสอบสัมภาษณ์กับทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) อีกครั้ง ค่าใช้จ่ายในการยื่นสอบสัมภาษณ์เป็นเงิน 10,000 บาท สำหรับอายุการให้ความเห็นชอบสำหรับผู้ประเมินหลักทุกระดับชั้นของสมาคมผู้ประเมินฯ จะมีอายุ 3 ปี ส่วนกรณีผู้ประเมินหลักของ สำนักงานกลต.จะมีอายุความเห็นชอบ 2 ปี

จะเห็นได้ชัดเจนว่าค่าใช้จ่ายในการสอบสูงมาก การจัดสอบของวิชาชีพอื่น เช่น ทนายความ ค่าครสมัครสอบเป็นเงิน 3,000 บาท วิศวกร ค่าสมัครสอบเป็นเงิน 1,500 บาท หรือวิชาชีพสถาปนิก ค่าสอบเป็นเงิน 2.000 บาท วิชาชีพนายหน้า 500 บาท ซึ่งต่างก็มีค่าใช้จ่ายต่ำกว่าวิชาชีพประเมินราคามาก ในความเป็นจริง เราอาจให้ศูนย์ทดสอบอื่นช่วยมาแข่งขันจัดสอบ ค่าใช้จ่ายในการออกข้อสอบ หรืออื่น ๆ ก็น่าจะมีหรือมีแต่น้อยดังวิชาชีพอื่นได้

ยิ่งกว่านั้น ค่าใช้จ่ายในการต่ออายุผู้ประเมินหลัก กรณีผู้ประเมินหลักของสมาคมทุกระดับชั้น การยื่นต่ออายุจะต้องมีชั่วโมงการอบรมโครงการพัฒนาความรู้ทางวิชาชีพต่อเนื่อง (Continuing Professional Development: CPD) กับสมาคม ไม่น้อยกว่า 20 ชั่วโมง ซึ่งการจัดอบรมแต่ละครั้งจะมีค่าใช้จ่ายในการอบรมครั้งละ 2,675 บาท (รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ได้ชั่วโมงการอบรมครั้งละ 6 ชั่วโมง ซึ่งถ้าจะให้ครบตามเงื่อนไขที่กำหนดที่ 20 ชั่วโมง จะต้องเข้าอบรมประมาณ 4 ครั้ง ๆ ละ 2,675 บาท เป็นเงินรวม 10,700 บาท เมื่อรวมกับค่าใช้จ่ายในการยื่นต่ออายุอีก 200 บาท จะเป็นเงินทั้งสิ้น 10,900 บาทาต่อปี ซึ่งสูงมาก

มีผู้ประเมินบางท่านคิดว่า ถ้ามันต้องเสียค่าใช้จ่ายมากขนาดนี้ ยื่นสอบใหม่จะไม่ดีกว่าหรือ (แต่ต้องมั่นใจว่าจะสอบได้) เพราะแม้ค่าสอบจะแพงมากแล้ว แต่ค่าต่ออายุพร้อมอบรมกลับยิ่งแพงไปอีก โดยเฉพาะชั้นวิสามัญถ้าสอบใหม่จะเสียค่าสอบเพียง 3.000 บาท แต่ถ้าไปยื่นต่ออายุจะต้องเสียค่าใช้จ่าย 10.900 บาท แพงกว่ากันถึง 7.900 บาท (ซึ่งน่าจะเป็นทางเลือกอีกทางของผู้ประเมินฯได้)

อันที่จริงเราควรส่งเสริมให้ค่าสอบน้อยที่สุด สมาคมก็มีเงินสะสมนับสิบล้านบาท การออกข้อสอบโดยผู้ทรงคุณวุฒิในวงการ ก็ถือเป็นเกียรติ ไม่ควรมีค่าใช้จ่าย หรือมีแต่น้อย เบี้ยประชุมก็ไม่ควรมีเพราะนี่คืองานอาสาสมัคร แต่การ "รีดเลือดกับปู" นี้ กลับไม่เป็นการส่งเสริมวิชาชีพนี้ ทำให้วิชาชีพนี้ขาดแคลนบุคลากร ทำให้เกิดปัญหาอื่นตามมา

อย่างปัญหาการขาดแคลนผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ปัจจุบันมีความต้องการผู้ประเมินราคามาก ผู้ประเมินที่พอมีความสามารถ (ทำได้ในระดับหนึ่ง) ของบริษัทประเมินราคาหลายแห่ง ถูกสถาบันการเงิน หรือบริษัทบริหารสินทรัพย์ต่าง ๆ หรือแม้แต่ประเมินด้วยกันดึงตัวไปทำงานด้วย ผู้ประเมินส่วนใหญ่มักยินดี ไม่ปฏิเสธ เพราะบริษัทเหล่านั้น มีสวัสดิการ โบนัส ความมั่นคงในการทำงานสูงกว่าบริษัทเล็ก ๆ

ต้องยอมรับว่าโดยทั่วไปแล้วบริษัทประเมินส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดเล็ก-กลาง จะมีสวัสดิการและความมั่นคงน้อย โบนัสก็ไม่มี มีเพียงแต่เงินเดือนกับค่าทำงานมาก (ค่าเคส) เท่านั้น ซึ่งก็จะไม่ค่อยพอใช้ ทำให้เกิดการทุจริต รับเงินลูกค้า เพื่อทำราคาให้สูง เกิดความเสียหายให้แก่วงการวิชาชีพประเมินราคา ไปจนถึงผู้ว่าจ้างที่ต้องการจ่ายค่าจ้างต่ำ ๆ เพื่อใช้รายงานประเมินเป็นเพียงตรายาง (Rubber Stamp)

นอกจากนั้นปัจจุบันผู้ประเมินอีกบางส่วนก็หนีการทำงานตามรูปแบบบริษัทเดิม ๆ มาเปิดรับประเมินราคาเองเรียกว่า "ผู้ประเมินอิสระ" (Freelance) ซึ่งกำลังเป็นที่นิยมเป็นอย่างมาก โดยออกหัวของบริษัทที่ได้รับการรับรองจากสำนักงาน กลต. โดยรายได้จะแบ่งเป็นสัดส่วนเช่น 70:30 หรือ 60:40 โดยถ้าเป็นงานที่ผู้ประเมินอิสระหามาเองก็จะมีสัดส่วนรายได้ที่ร้อยละ 70 แต่ถ้าเป็นงานที่บริษัทฯ (ใช้หัวบริษัท) หามาให้ รายได้จะอยู่ที่ร้อยละ 60 รายได้ที่ผู้ประเมินอิสระเหล่านี้ได้จะรวมถึงค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่าง ๆ เช่นค่ารถ ค่าโรงแรม ค่าตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ เป็นต้น

ในแง่หนึ่งอาจถือว่า "win win" ทั้งสองฝ่าย โดยปัจจุบันบริษัทประเมินราคาที่ต้องเปิดสาขาในต่างจังหวัดตามเงื่อนไขของสถาบันการเงินที่ต้องการให้ประเมินสาขามาก ๆ แต่ค่าใช้จ่ายต่ำ ๆ มักจะใช้ระบบFreelance นี้เป็นส่วนใหญ่ เพราะช่วยลดต้นทุนได้ค่อนข้างเยอะ ดังนั้นการทุจริตโดยผู้ประเมินเอง หรือผู้ประเมินร่วมกับลูกค้า หรือผู้ประเมินร่วมกับลูกค้าและผู้บริหารของสถาบันการเงิน ก็เป็นเรื่องที่จะเกิดขึ้นได้ง่าย

ข้อเสนอแนะ

1. อันที่จริงถ้าเราเก็บค่าสอบในราคาต่ำ ส่งเสริมให้ทั้งผู้ประเมินภาคเอกชน ภาครัฐ สถาบันการเงิน และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอื่นเข้าสอบ และเก็บค่าใช้จ่าย CPD ต่ำกว่านี้ ก็จะส่งเสริมวิชาชีพนี้ได้อีกมหาศาล เข้าทำนอง "ยิ่งให้ ยิ่งได้"

2. กรณี CPD นั้น ทั่วโลกไม่ได้เน้นการมานั่งอบรมอย่างเดียว ถ้ามีการอบรมก็ควรคิดในราคาถูก เช่น ครั้งละ 500 บาท สำหรับค่าอาหารสถานที่เป็นหลัก นอกจากนี้มีการสัมมนาอื่น ๆ อีกด้วย อย่างเช่นการเสวนาวิชาการรายเดือนของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ก็จัดขึ้นครั้งละ 4 ชั่วโมง โดยแทบไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใด ๆ

3. ควรมีการจัดตั้งสมาคมของผู้ประเมินที่เป็นคนทำงานจริง เป็นลูกจ้าง หรือสหภาพแรงงานเพื่อปกป้องผลประโยชน์ที่ชอบธรรมของพวกเขา ทุกวันนี้สมาคมเป็นสมาคมของบริษัทประเมิน มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ก็เป็นองค์กรสาธารณะเพื่อประโยชน์ของสังคม ไม่ใช่ตัวแทนนักวิชาชีพ

4. มีการจ่ายเงินค่าประกันทางวิชาชีพ (Indemnity Insurance) เพื่อป้องกันความเสียหายที่จะเกิดขึ้นหากประเมินผิดพลาด อันเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือให้กับวิชาชีพนี้

5. ทางราชการควรออก พรบ.วิชาชีพนี้หรือมีการควบคุมและส่งเสริมวิชาชีพนี้อย่างชัดเจน ไม่ใช่ปล่อยให้ใช้บัญชีรายชื่อบริษัทประเมินของสำน้กงาน กลต. เพราะหน่วยราชการอื่นไม่ต้องการทำบัญชีรายชื่อของตนเอง นอกจากนี้สถาบันการเงินก็ยังต่างมีบัญชีรายชื่อของตนเองอีกต่างหาก ซึ่งทำให้เกิดการลักลั่นและเสียค่าใช้จ่ายมากมายโดยใช่เหตุ

ท่านใดมีข้อเสนอแนะใด ๆ สามารถส่งมาให้ ดร.โสภณ ได้ที่ [email protected]

อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 355/2558: วันจันทร์ที่ 23พฤศจิกายน 2558

ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]; www.facebook.com/dr.sopon4) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน