ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าที่มีข่าวว่า "มาตรการลดค่าธรรมเนียมดัน'ซื้อขายอสังหาฯ'คึกคัก" (http://bit.ly/1kjKnCi) เป็นความเข้าใจผิด มาตรการกระตุ้นคงไม่ได้ส่งเสริมการซื้อบ้านมากนัก โดยเฉพาะห้องชุดที่เป็นสินค้าส่วนใหญ่ แม้ตัดสินใจซื้อวันนี้ก็ยังไม่เสร็จ อาจเสร็จอีก 1-3 ปีข้างหน้า มาตรการดังกล่าวจึงไม่มีผลใด ๆ
ตัวอย่างในปี 2553 ก็มีข่าวว่า "กรมที่ดินเร่งเคลียร์โอนบ้านแห่ใช้บริการวันสุดท้ายแน่น" โดยมีรายละเอียดว่า "กรมที่ดินเร่งทำธุรกิจโอนอสังหาฯเที่ยงคืนวันที่ 30 มิ.ย.ก่อนมาตรการภาษีหมดอายุ ระบุมีผู้ใช้บริการวันละเกือบ 400 ราย กทม.แห่โอนคอนโดมากสุด . . . "ผู้ที่มายื่นทำธุรกรรมภายในเวลาราชการของวันที่ 30 มิถุนายนนี้ กรมจะดำเนินการให้แล้วเสร็จทุกราย อาจถึงเที่ยงคืน เพื่อไม่ให้มีผู้ตกค้างแน่นอน โดยพื้นที่ผู้มาใช้บริการมากในเขต กทม. เช่น พระโขนง บางขุนเทียน บางกอกน้อย บางกะปิ ห้วยขวาง" นายอนุวัฒน์กล่าว http://bit.ly/1OhNGFE)
อีกตัวอย่างในปี 2555 ก็มีข่าว "แห่โอนบ้านทะลักก่อน 1 ก.ค.ราคาประเมินใหม่เริ่มใช้" โดยระบุว่า ". . . แห่โอนบ้านจัดสรร -ที่ดินเปล่า ชื้อขายเปลี่ยนมือ ทะลักสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ ชิ่งหนีราคาประเมินใหม่ ประกาศใช้ 1ก.ค.55 ปรับสูงขึ้น กว่า 20% . . . นายบุญเชิด คิดเห็น อธิบดีกรมที่ดิน เปิดเผย . . . ขอให้ทุกคนรีบโอนก่อนวันสุดท้าย เพราะคนไทยถ้าไฟไม่ลนก้น ก็ไม่ดำเนินการ ตอนนี้เจ้าหน้าที่ที่ดินพร้อม คนพร้อม แต่ช่วงวันสุดท้ายที่ราคาประเมินสิ้นสุด อาจต้องอยู่ถึง 4 ทุ่ม -เที่ยงคืน หรือถึงเช้าก็ต้องทำ" http://bit.ly/1Ot3e7K)
ดร.โสภณ ให้ตัวเลขที่ชัดเจนว่า หากพิจารณาถึงระยะเวลาที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จ จะพบว่า ที่อยู่อาศัยที่จะสร้างเสร็จภายในปี 2559 มี 139,359 หน่วย (29%) ที่จะสร้างเสร็จในปี 2560 มี 83,256 หน่วย (17%) และที่จะสร้างเสร็จในปี 2561 มี 50,047 หน่วย หรือ 10% ดังนั้นรวมแล้วที่จะสร้างเสร็จหลังปี 2558 มีถึง 272,663 หน่วย หรือ 56% หรือมากกว่าครึ่งหนึ่งชองอุปทานทั้งหมดเลยทีเดียว (http://bit.ly/1Qd7NpS)
ที่อยู่อาศัยที่เปราะบางที่สุดก็คือห้องชุด เพราะมีสัดส่วนที่ยังสร้างไม่เสร็จในปี 2558 และจะทยอยสร้างเสร็จในปี 2559, 2560 และ 2561 ถึง 70% ของหน่วยขายรวมทั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 61% หรือ 69,443 หน่วย ส่วนบ้านเดี่ยวอาจมีน้อยกว่าครึ่งหนึ่ง เพราะมีเป็นจำนวนมากที่สร้างไปขายไป ไม่ได้รอการสั่งสร้างเสียทีเดียว ทั้งนี้ยกเว้นตึกแถว และที่ดินจัดสรรซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยส่วนน้อยมาก สินค้าเหล่านี้จึงไม่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการระยะสั้นนี้
อันที่จริงประเด็นที่ทำให้เกิดการโอนกันมาในช่วงนี้ ก็คือ การเพิ่มขึ้นของรอบราคาประเมินที่ดินใหม่ ที่จะใช้ในปี 2559 ถึงปี 2562 ซึ่งตามข่าวกล่าวว่าราคาเพิ่มขึ้น 25% ทำให้เกิดการโอนกันมากมายเป็นประจำในช่วงปลายปีเช่นนี้ โดยเฉพาะในวันก่อนสิ้นปี จะมีการโอนกันถึงประมาณเที่ยงคืนอยู่หลายต่อหลายครั้งในช่วงที่ผ่านมา โดยบางปีกรมที่ดินผ่อนผันให้โอนเกินเวลาราชการได้
ในความเป็นจริง ราคาประเมินราชการ ไม่ใช่ราคาตลาด มักต่ำกว่าราคาตลาดเป็นอันมากอยู่แล้ว ถึงแม้มีการปรับเพิ่มขึ้น ก็ยังไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านแต่อย่างใด ตัวอย่างเช่น ราคาประเมินของทางราชการให้สีลมมีราคาแพงที่สุดที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้คงเป็นเพราะว่าสีลมถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ มีอาคารสำนักงานอยู่มากมาย แต่ในความเป็นจริง ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตามราคาตลาดก็คือพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าแถวสยาม ชิดลม เพลินจิต ซึ่งทางราชการประเมินไว้เพียง 900,000 บาทต่อตารางวา แต่ ดร.โสภณ ประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หรือสูงกว่าราคาที่ทางราชการประเมินไว้ถึง 111%
สาเหตุที่ราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ให้พื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต มีค่าสูงกว่าบริเวณสีลมก็เพราะเป็นทำเลด้านการค้า มีศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จ และที่สำคัญมีค่าเช่าสูงต่อตารางเมตรสูงกว่าพื้นที่สำนักงานเป็นอย่างมาก เช่นสำนักงานที่สีลม มีค่าเช่าตารางเมตรละ 700 - 1,000 บาท ในขณะที่พื้นที่เช่าช่วงในศูนย์การค้าสูงถึง 2,500 - 5,000 บาท แม้ศูนย์การค้าจะมีพื้นที่ใช้สอยสุทธิต่อพื้นที่ก่อสร้างน้อยกว่าอาคารสำนักงาน แต่ก็ยังสร้างรายได้ได้มากกว่าอยู่ดี ยิ่งกว่านั้น ทำเลสยาม ชิดลม เพลินจิต ยังถือว่ามีรถไฟฟ้า BTS 2 สายเชื่อมต่อกัน ทำให้มีความคึกคักมากกว่าย่านสีลม
อันที่จริงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์คงได้เฉพาะผู้ที่พร้อมจะโอนเป็นสำคัญ ดังนั้นเพื่อป้องการการที่ทางราชการจะเข้าใจผิดคิดว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ หรือไพล่ไปเพิ่มการกระตุ้น ดร.โสภณ จึงต้องทำการชี้แจงนี้ และในขณะนี้ประเทศไทยไม่ได้มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้ในตลาดเปิดทั่วไป บริษัทมหาชนที่มีส่วนแบ่งตลาดอยู่ถึงสองในสามของทั้งตลาด ก็มีกำไรมหาศาล ไม่ได้ประสบปัญหาใด ๆ รัฐบาลจึงไม่ต้องอุดหนุนให้การสร้างใหม่หรือกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด
ประชาชนทั่วไปจึงไม่ควรตื่นตระหนกถึงปรากฏการณ์เหล่านี้
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 361/2558: วันพฤหัสบดีที่ 26 พฤศจิกายน 2558
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]; www.facebook.com/dr.sopon4) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน