คิดผิด สร้างบ้านคนจน แค่ตีปี๊บ ตำน้ำพริกฯ ทำจริงไม่ได้

ตามที่มีข่าวว่ารัฐบาลจะให้ "เช่าที่ไร่ละ100 'บ้านคนจน' ธนารักษ์เปิดราคาต่ำสุดจูงใจเอกชนพัฒนาโครงการ" http://goo.gl/AdnCDO ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าไม่น่าจะมีความเป็นไปได้ เพราะ

1. ในกรณีห้องชุดใจกลางเมืองบนเส้นทางรถไฟฟ้า MRT และ BTS นั้น ห้องชุดขายในราคาสูงสุดประมาณ 420,000 บาทต่อตารางเมตร และขั้นต่ำประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตร หากห้องชุดหนึ่งมีขนาด 20 ตารางเมตร ก็เป็นเงินอย่างน้อย 1.6 ล้านบาท หากหักค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ฯลฯ ออก ก็จะเหลือเป็นเงินอย่างน้อย 1.1 ล้านบาท ถ้ารัฐบาลจะสร้างขายในราคา 300,000 บาท ก็เท่ากับต้องชดเชยให้หน่วยละ 800,000 บาท ถ้าสร้าง 100,000 หน่วย ก็ต้องใช้เงิน 80,000 ล้านบาท หนักกว่าชดเชย 80,000 บาทในกรณีบ้านเอื้ออาทรเสียอีก

2. ในกรณีห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าเขตนอกเมืองนั้น ก็มีราคาตารางเมตรละ 50,000 บาท ขนาด 20 ตารางเมตร ก็เป็นเงิน 1 ล้านบาท หากหักค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ฯลฯ ออก ก็จะเหลือเป็นเงินอย่างน้อย 0.7 ล้านบาท ถ้ารัฐบาลจะสร้างขายในราคา 300,000 บาท ก็เท่ากับต้องชดเชยให้หน่วยละ 400,000 บาท ถ้าจะสร้าง 100,000 หน่วย ก็ต้องใช้เงิน 40,000 ล้านบาท แต่ผู้อยู่ห้องชุดเหล่านี้ หากต้องการเดินทางเข้ามาทำงานใจกลางเมืองโดยใช้บริการรถไฟฟ้า เช่น จากบางบัวทอง อาจต้องเสียค่ารถวันละเกือบ 300 บาท ซึ่งคงเป็นไปได้ยาก

3. ในส่วนของตลาดเช่าพักอาศัยนั้น ยกตัวอย่างเช่นชุมชนแออัดบ่อนไก่ หรืออื่นใดที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า ถ้าเช่าบ้านไม้เก่าๆ ทั้งหลัง ปกติก็คงเป็นค่าเช่านับหมื่นบาท แต่ถ้าเช่าห้องแบ่งเช่า ก็คงเป็นเงินมากกว่า 2,000 บาท ถือเป็นสลัมในทำเลเยี่ยม (Prime Location) ยิ่งถ้าเป็นอะพาร์ตเมนต์หรือแฟลตเช่าตามแนวรถไฟฟ้า ก็คงจะมีราคาสูงพอสมควร การที่นายกฯ จะสร้างห้องมาให้เช่ากันประมาณ 1,000-2,000 บาท จึงเป็นไปได้ยาก คงทำเล่นๆ สนองนโยบายได้จำนวนหนึ่งแล้วเลิกกันไป แม้แต่ค่าเช่าเตียงนอนชั่วคราวรายวันของคนจรจัดหรือผู้ใช้ชีวิตในที่สาธารณะ ก็ยังรวมเป็นเงินเดือนละเกือบ 1,000 บาทแล้ว

ผลร้ายที่จะตามมาถ้ารัฐบาลทำอย่างนี้ คงมีคนอ้างตนเป็น "คนจน" อีกมากที่จะสวมรอยเข้ามาจับจองสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยประเภทนี้ นอกจากนี้ยังเป็นการทำลายตลาดบ้านเช่ากลางเมืองที่ขณะนี้ปล่อยเช่าในราคา 1,500-3,000 บาท ซึ่งคาดว่าจะมีประมาณ 200,000 หน่วยลงไป ทำให้ผู้ประกอบการ SMEs รายย่อยเหล่านี้ และสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อให้สร้างอะพาร์ตเมนต์เหล่านี้ก็จะประสบเคราะห์กรรมไปด้วย ทั้งนี้ยังไม่รวมถึงผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยที่ผ่อนบ้านอยู่ อาจจะทิ้งการผ่อนชำระมาเข้าโครงการนี้ ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยปั่นป่วน พังทลายลงไปได้

อย่างไรก็ตามเชื่อว่ารัฐบาลคงไม่มีเงินนับแสนล้านมาถมเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูกเหล่านี้ คงเป็นแค่โครงการหาเสียง (คล้ายนักการเมือง) เพื่อตีตั๋วอยู่บริหารประเทศต่อ ส่วนผู้ที่ได้สิทธิไปจำนวนหนึ่งจากการสร้าง (ภาพ) นี้ ก็จะได้กลายเป็นอภิสิทธิ์ชน ต่อไปจะอยู่ไปอีกนานแสนนาน เช่นเดียวกับกรณีแฟลตดินแดง ที่พอทางราชการจะนำไปใช้ประโยชน์เพื่อประเทศชาติ ก็จะไม่ยอมย้ายออกอีก

สิ่งที่รัฐบาลพึงเข้าใจก็คือ "คนจน" เป็นคนส่วนน้อยในสังคมไทยไปแล้ว องค์การสหประชาชาติระบุว่าประเทศไทยประสบความสำเร็จในการลดความยากจนลงอย่างมากในระยะ 20 ปีที่ผ่านมา โดยล่าสุดมีคนยากจนอยู่ 5.4 ล้านคน ในจำนวนนี้ 88% อยู่ในเขตชนบท ที่เหลืออีก 12% อยู่ในเขตเมือง (http://bit.ly/1XWgW7B) หากสมมติว่าคนจนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นประมาณ 60% ของคนจนเมืองทั้งหมด ก็จะมีจำนวน 388,800 คน จากจำนวนประชากรในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลทั้งหมดประมาณเกือบ 10 ล้านคน หรือ 3.9% เท่านั้น

ผู้ที่อยู่ในชุมชนแออัดไม่ใช่จะเป็นคนยากจนเสมอไป เพราะจำนวนคนจน 388,800 คนข้างต้น ยังน้อยกว่าผู้อยู่อาศัยชุมชนแออัดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล คนจนเหล่านี้อาจเป็นคนเร่ร่อน คนงาน คนรับใช้ตามบ้าน หรือบุคคลอื่นที่นายจ้างอาจจัดหาที่อยู่อาศัยให้ ฯลฯ ประชากรในชุมชนแออัดส่วนใหญ่ไม่ใช่คนยากจน และมีคนที่เช่าบ้านในชุมชนแออัดอยู่ 30%

จำนวนประชากรไทย ณ สิ้นปี 2557 มี 65.12 ล้านคน และมีจำนวนบ้านอยู่ 24.09 ล้านหน่วย ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ประชากรเพิ่มเพียง 0.5% ต่อปี แต่ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 2.65% ต่อปี หากนำอัตราเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัย ณ 2.65% ต่อปี ก็จะคำนวณได้ว่าในปี 2560 จะมีบ้านเพิ่มขึ้น 1.33 ล้านหน่วย ไม่ได้เพิ่มขึ้นถึง 2.5 ล้านหน่วยดังที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังอ้าง ทั้งนี้เป็นการเพิ่มโดยธรรมชาติ ตลอดช่วงที่ผ่านมา มีการสร้างบ้านกันเองในภาคเอกชนโดยรัฐบาลไม่ต้องหยิบยื่นมือเข้าไปช่วยเหลือใด ๆ เลย แม้แต่บ้านเอื้ออาทรที่สร้างเสร็จเกือบ 300,000 หน่วย ก็ไม่ได้ช่วยตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนที่จัดหากันเองอยู่แล้ว http://bit.ly/20L9Ghg) จะสังเกตได้ว่าที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นนี้ไม่ใช่ชุมชนแออัดที่แทบไม่ได้เกิดเพิ่มขึ้น มีแต่จะลดลงตามกาลเวลา

การอ้าง "คนจน" ไปสร้างที่อยู่อาศัยจำนวนมากมาย จึงไม่เหมาะสม ในประเทศไทยไม่เคยมีปัญหาขาดแคลน ราคาที่อยู่อาศัยก็ไม่ได้ขึ้น แถมราคาค่าก่อสร้างในรอบ 1 ปีทีผ่านมาก็ลดลงประมาณ 6% ภาคเอกชนก็สามารถสร้างบ้านได้ดีอยู่แล้ว การสร้างที่อยู่อาศัยโดยภาครัฐจึงไม่จำเป็นนัก ในแง่หนึ่งการสร้างใหม่โดยภาครัฐอาจถือเป็นการเอื้ออาทรผู้รับเหมา บริษัทวัสดุก่อสร้างหรือเพื่อให้หน่วยราชการที่รับผิดชอบได้มีงานทำไป และในบางกรณี ก็ควรระมัดระวังเรื่องการรั่วไหลของเงินด้วยเพราะงบประมาณค่อนข้างสูงอีกด้วย

แทนที่จะสร้างใหม่ เอาบ้านมา "ใส่ตะกร้าล้างน้ำ" ดีกว่า ยังมีบรรดาบ้านราคาถูกที่มีอยู่เกลื่อนกลาดตลาด ซึ่งรัฐบาลควรส่งเสริมให้ซื้อมากกว่าจะสร้างใหม่ เข้าทำนอง "ใส่ตระกร้าล้างน้ำ" (ไม่ใช่ "ย้อมแมวขาย") บ้านเหล่านี้ ได้แก่:

1. บ้านของการเคหะแห่งชาติ ทั้งบ้านเอื้ออาทรและเคหะชุมชนอื่นๆ ซึ่งยังเหลือหรือว่างอยู่อีกนับแสนๆ หน่วย พร้อมให้คนอยู่ได้อีกเกือบครึ่งล้าน สามารถให้ทั้งขายหรือให้เช่าในราคาถูกทันที

2. บ้านของโครงการที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน ซึ่งมีขายอยู่ในราคา 200,000 – 400,000 บาท อีกเป็นจำนวนมาก

3. บ้านที่ถูกยึดในกรมบังคับคดี บริษัทบริหารสินทรัพย์หรือสถาบันการเงินต่าง ๆ รวมทั้งบ้านว่าง หรือบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีใครอยู่ ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 300,000 หน่วยทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

รัฐบาลจึงควร "กวาดบ้าน" ด้วยการนำทรัพย์เหล่านี้มาขายใหม่ ให้ประชาชนได้ซื้อในราคาถูก แก้กฎหมายให้สามารถบังคับคดีได้อย่างมีประสิทธิภาพและเป็นประโยชน์ต่อทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ ถือเป็นการระบายสินค้าราคาถูกในตลาด มากกว่าจะสร้างใหม่เพื่ออำนวยประโยชน์ให้กับบริษัทผลิตวัสดุก่อสร้างโดยเฉพาะปูนซีเมนต์และเหล็ก

ต่อให้รัฐบาลไม่ต้องคิดค่าที่ดิน คิดแค่ค่าก่อสร้างตัวบ้านบวกค่าดำเนินการเล็กน้อย ก็ยังไม่คุ้มที่จะให้เช่า กลายเป็นภาระเหมือนกรณีแฟลตดินแดงที่อยู่กันมา 2-3 ชั่วรุ่น ค่าเช่าก็แสนถูกไม่พอกระทั่งค่าดูแลชุมชน และยังอาจต้องให้อยู่ไปอีกหลายชั่วรุ่น อันเป็นการเอาเปรียบสังคมส่วนรวม

อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 362/2558: วันศุกร์ที่ 27 พฤศจิกายน 2558

ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]; www.facebook.com/dr.sopon4) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน