เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท (AIMIRT) วงเงินไม่เกิน 2,215 ล้านบาท เพื่อเข้าลงทุนครั้งแรกในกรรมสิทธิ์ห้องเย็นและคลังสินค้าของกลุ่ม JWD และกรรมสิทธิ์คลังสินค้าโครงการทิพย์ 7 ของ TIP ชูจุดเด่นทรัพย์สินที่เข้าลงทุนอยู่ในทำเลที่เป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่ง และอุตสาหกรรมอาหาร รวมถึงเป็นจุดยุทธศาสตร์ในอุตสาหกรรมการผลิตของประเทศ อาคารทั้งหมดอยู่ในสภาพใหม่มีอายุเฉลี่ย 3.26 ปี มีเทคโนโลยีที่ทันสมัย และมีความสามารถในการสร้างรายได้สูงกว่าค่าเฉลี่ยในอุตสาหกรรม
นายอมร จุฬาลักษณานุกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ 'AIMIRT' เปิดเผยว่า บริษัทได้เปิดตัวทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ AIM Industrial Growth Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (AIMIRT) ซึ่งจะเข้าลงทุนครั้งแรกในกรรมสิทธิ์ที่ดิน อาคารคลังห้องเย็นและสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับการทำความเย็นของโครงการแปซิฟิค ห้องเย็น ในย่านมหาชัย จังหวัดสมุทรสาคร และโครงการเจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิค บนถนนสุวินทวงศ์ จังหวัดฉะเชิงเทรา และกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารคลังสินค้าในโครงการดาต้าเซฟ บนถนนสุวินทวงศ์ จังหวัดฉะเชิงเทรา ของกลุ่มบริษัท เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ จำกัด (มหาชน) หรือ 'กลุ่ม JWD' รวมทั้งจะเข้าลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารคลังสินค้าโครงการทิพย์ 7 ของบริษัท ทิพย์โฮลดิ้ง จำกัด หรือ 'TIP' ที่ตั้งอยู่ใน อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ รวมทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในครั้งแรกทั้งหมด 9 ยูนิต มีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 58,559 ตารางเมตร
AIMIRT เป็นกองทรัสต์กองแรกในประเทศไทยที่จะเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องเย็น และบริหารจัดการโดยผู้จัดการกองทรัสต์อิสระที่ไม่ได้เป็นบริษัทในเครือของเจ้าของทรัพย์สิน โดยในการลงทุนครั้งแรกเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ 100% ทั้งนี้ ผู้จัดการกองทรัสต์คาดหวังว่ากองทรัสต์ AIMIRT จะเป็นทางเลือกใหม่ในการระดมทุนให้กับเจ้าของทรัพย์สินรายอื่นๆ ในขณะเดียวกันผู้จัดการกองทรัสต์ก็จะแสวงหาทรัพย์สินที่มีคุณภาพและศักยภาพในการสร้างรายได้ค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ เพื่อเพิ่มโอกาสในการเติบโตของกองทรัสต์ในอนาคตเช่นเดียวกัน โดยปัจจุบันสำนักงาน ก.ล.ต. ได้เริ่มนับหนึ่งแบบคำขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์แก่ประชาชนเป็นครั้งแรกสำหรับ AIMIRT แล้ว
นายจรัสฤทธิ์ อรรถเวทยวรวุฒิ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า กลุ่ม JWD ซึ่งเป็นหนึ่งในเจ้าของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในครั้งแรกนี้ เป็นผู้นำธุรกิจให้บริการโลจิสติกส์อย่างครบวงจร รวมถึงเป็นผู้ประกอบการห้องเย็นที่ให้บริการรับฝากและบริหารสินค้าแช่เย็นและแช่แข็งรายใหญ่ที่สุดรายหนึ่งในประเทศไทย (วัดจากความจุสินค้า) มีการนำระบบบริหารจัดการสินค้าควบคุมอุณหภูมิเข้ามาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการจัดการและการจัดเก็บข้อมูลเพื่อความถูกต้องและแม่นยำ สามารถบันทึกจดจำทุกการเคลื่อนไหวของสินค้าทุกชิ้นผ่านระบบบาร์โค้ดและคลื่นวิทยุ (RFID) เพื่อให้ลูกค้าสามารถติดตามสถานะของสินค้าได้ตลอดเวลาแบบเรียลไทม์ โดยห้องเย็นของกลุ่ม JWD ที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนนั้น ตั้งอยู่ในย่านมหาชัย จังหวัดสมุทรสาคร และถนนสุวินทวงศ์ จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นแหล่งกระจายสินค้าอาหารทะเลและศูนย์กลางอุตสาหกรรมการแปรรูปอาหาร ถือเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญของธุรกิจให้บริการห้องเย็นของประเทศไทย
นอกจากนี้ ห้องเย็นของกลุ่ม JWD ยังเป็นห้องเย็นรายแรกในมหาชัยที่ได้รับใบรับรอง MSC Certificate (Marine Stewardship Council) ซึ่งเป็นมาตรฐานที่ได้รับการยอมรับมากที่สุดในด้านการทำประมงอย่างยั่งยืนและรับผิดชอบของผู้มีส่วนได้เสียในทุกกระบวนการ ในขณะที่โครงการทิพย์ 7 ของ TIP ตั้งอยู่บนถนนเลียบคลองส่งน้ำสุวรรณภูมิ บริเวณบางนาตราด กม. 19 จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมการผลิตชั้นนำและการคมนาคมขนส่งที่สำคัญของประเทศไทย อยู่ใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิและท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง โดย TIP เป็นผู้เชี่ยวชาญและมีประสบการณ์อยู่ในธุรกิจพัฒนาและบริหารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่ามากว่า 20 ปี พัฒนาโครงการมาแล้วกว่า 8 โครงการ (TIP 1 ถึง TIP 8) พื้นที่รวม 540,000 ตารางเมตร นับเป็น 1 ใน 3 ผู้พัฒนารายใหญ่ที่สุดในเขตกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก (ข้อมูลจากรายงานการศึกษาสภาวะตลาดโดย บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด : CBRE) ขณะเดียวกัน ผู้จัดการกองทรัสต์จะมีการทำสัญญาแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์กับบริษัทในเครือของ TIP เพื่อเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์ในส่วนของทรัพย์สินในโครงการทิพย์ 7
นอกจากทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนในครั้งนี้แล้ว กองทรัสต์มีโอกาสที่จะเติบโตจากแผนการลงทุนที่ต่อเนื่องในอนาคต โดยกองทรัสต์มีสิทธิในการซื้อหรือเช่าห้องเย็นส่วนเพิ่มเติมในโครงการเจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิค พื้นที่ประมาณ 2,800 ตารางเมตร นอกจากนี้ สำหรับทรัพย์สินที่ TIP เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในกรณีที่ TIP มีความประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน หรือให้เช่า ให้แก่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ทาง TIP จะต้องเสนอให้กองทรัสต์ AIMIRT ก่อน ภายในระยะเวลา 5 ปีนับจากวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
นายทิตวัฒน์ อัศเวศน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานวาณิชธนกิจ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินร่วม กล่าวว่า ทรัพย์สินที่เป็นห้องเย็นและคลังสินค้าที่กองทรัสต์ AIMIRT จะเข้าลงทุนครั้งแรก รวมทั้งหมด 9 ยูนิตนั้น แบ่งเป็นห้องเย็นและคลังสินค้าของกลุ่ม JWD จำนวน 4 ยูนิต ประกอบด้วย (1) ห้องเย็น 2 ยูนิต พร้อมที่ดินและกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับการทำความเย็นในโครงการแปซิฟิค ห้องเย็น มีพื้นที่ให้เช่ารวม 17,562 ตารางเมตร (2) ห้องเย็น 1 ยูนิต พร้อมที่ดินและกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับการทำความเย็นในโครงการเจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิค มีพื้นที่ให้เช่า 10,058 ตารางเมตร และ (3) คลังสินค้า 1 ยูนิต พร้อมที่ดินในโครงการดาต้าเซฟ มีพื้นที่ให้เช่า 9,288 ตารางเมตร ส่วนคลังสินค้าของ TIP พร้อมที่ดินอยู่ในโครงการทิพย์ 7 มีจำนวน 5 ยูนิต มีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 21,651 ตารางเมตร โดย ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2560 คลังสินค้าของ TIP ทั้ง 5 ยูนิต มีอัตราการเช่าพื้นที่เต็ม 100%
นายประเสริฐ ตันตยาวิทย์ กรรมการผู้จัดการฝ่ายวาณิชธนกิจ บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินร่วมและผู้จัดการการจัดจำหน่ายร่วม เปิดเผยว่า มีความมั่นใจในศักยภาพของกองทรัสต์ AIMIRT ที่เข้าลงทุนในห้องเย็นและคลังสินค้าของกลุ่ม JWD และคลังสินค้าของ TIP โดยมีจุดเด่นคือ เป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) ทั้งหมด ทำเลของทรัพย์สินซึ่งเป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่ง อุตสาหกรรมอาหารและอุตสาหกรรมการผลิตที่สำคัญของประเทศ ทรัพย์สินที่มีคุณภาพและมีสภาพใหม่ มีอายุอาคารเฉลี่ยประมาณ 3.26 ปี ส่งผลให้มีผู้เช่าพื้นที่เป็นบริษัทชั้นนำทั้งในและต่างประเทศเป็นที่รู้จักแพร่หลาย อยู่ในอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพ รวมถึงมีการกระจายตัวของผู้เช่าในธุรกิจต่างๆ อย่างเหมาะสม
นอกจากนี้ ภายหลังกองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรก กลุ่ม JWD จะทำข้อตกลงเช่าห้องเย็นและคลังสินค้าของกลุ่ม JWD จากกองทรัสต์เพื่อประกอบการกิจการให้บริการรับฝากสินค้า พร้อมจ่ายค่าเช่าให้แก่กองทรัสต์ตามข้อตกลงเป็นระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 10 ปี และมีการกำหนดอัตราการปรับเพิ่มขึ้นของค่าเช่าทุกๆ 3 ปี พร้อมกันนี้ TIP ยังได้ทำข้อตกลงที่จะชำระส่วนต่างค่าเช่าและค่าบริการรวมต่อปีให้แก่กองทรัสต์เป็นรายไตรมาส หากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการในโครงการทิพย์ 7 ต่ำกว่าที่กองทรัสต์คาดการณ์ไว้ ตลอดระยะเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ส่งผลให้กองทรัสต์มีรายได้ที่มั่นคงและเติบโตในระยะยาว
นายอุดมการ อุดมทรัพย์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายร่วม กล่าวว่า สำหรับวงเงินลงทุนครั้งแรกในกองทรัสต์ AIMIRT จะมีมูลค่าสูงสุดไม่เกิน 2,215 ล้านบาท โดยจะเป็นเงินจากการระดมทุนโดยการเสนอขายหน่วยทรัสต์จำนวนไม่เกิน 1,550 ล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะยาวไม่เกิน 665 ล้านบาท หรือไม่เกินร้อยละ 30 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ ทั้งนี้ กองทรัสต์ AIMIRT มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลเป็นรายไตรมาสในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อรอบปีบัญชี โดยในส่วนของประมาณการอัตราผลตอบแทนตามประมาณการงบกำไรขาดทุนของกองทรัสต์ตามสมมติฐานสำหรับรอบระยะเวลา 12 เดือน (1 ม.ค. 2561 ถึง 31 ธ.ค. 2561) สอบทานโดยบริษัท แกรนท์ ธอนตัน จำกัด ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต อยู่ที่ 0.7377 บาทต่อหน่วย อ้างอิงราคาหน่วยทรัสต์ที่ 10 บาทต่อหน่วยของกองทรัสต์ AIMIRT หรือประมาณ 7.38% ในปีแรก จึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอในระยะยาว ในภาวะอัตราดอกเบี้ยต่ำถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเชื่อว่าจะได้การตอบรับที่ดีจากนักลงทุนสถาบัน และรายย่อย