บริษัทผู้เช่าออฟฟิศรับผลกระทบหนักจากภาวะกรุงเทพฯ ขาดแคลนพื้นที่สำนักงานเกรดเอ

นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า "ในช่วงหลายปีก่อนหน้า เมื่อค่าเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้น มีบริษัทผู้เช่าหลายๆ บริษัทย้ายออฟฟิศออกจากอาคารเดิมไปยังอาคารอื่นที่เสนอค่าเช่าถูกกว่า โดยเฉพาะอาคารในทำเลนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจหลัก แต่ในขณะนี้ พบว่า แม้ค่าเช่าสำนักงานจะยังคงปรับตัวสูงขึ้น แต่ปัจจัยที่ผลักดันให้บริษัทหลายๆ บริษัทต้องย้ายออฟฟิศ คือการที่อาคารที่อยู่เดิมไม่มีพื้นที่เพียงพอรองรับการเติบโตของบริษัทได้ โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอซึ่งกำลังประสบภาวะพื้นที่ขาดแคลน"

ศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า ขณะนี้ กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 8.9 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้เป็นอาคารเกรดเอคิดเป็นพื้นที่รวมประมาณ 3.2 ล้านตารางเมตรซึ่งมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเพียงประมาณ 6.3% หรือราว 200,000 ตารางเมตร

นางสาวยุพากล่าวว่า "พื้นที่เหลือเช่า 200,000 ตารางเมตร อาจฟังดูเป็นปริมาณที่มาก แต่ในความเป็นจริง พื้นที่ว่างเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ขนาดเล็กซึ่งกระจายอยู่ตามชั้นต่างๆ ของอาคาร ในขณะที่พื้นที่ต่อเนื่องขนาดใหญ่ในชั้นเดียวกัน ส่วนใหญ่มีผู้เช่าเต็มแล้ว และมักมีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาเช่าต่อทันทีที่ผู้เช่ารายเดิมย้ายออก ดังนั้น การเช่าหรือขยายออฟฟิศในอาคารสำนักงานเกรดเอที่มีอยู่ในปัจจุบัน จึงกลายเป็นเรื่องที่ยากมากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับบริษัท/องค์กรขนาดใหญ่"

คาดว่า สถานการณ์เช่นนี้จะดำเนินต่อไปอีกอย่างน้อยจนถึงปี 2565 ซึ่งเป็นปีที่ทั่วกรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มกว่า 451,000 ตารางเมตร แต่ในระหว่างปีนี้ไปจนถึงปี 2564 มีอาคารสำนักงานใหม่กำหนดสร้างเสร็จทั่วกรุงเทพฯ คิดเป็นพื้นที่ให้เช่ารวมกันทั้งสิ้นเพียง 554,000 ตารางเมตร หรือเฉลี่ยประมาณ 185,000 ตารางเมตรต่อปี

จากการที่อาคารสำนักงานเกรดเอส่วนใหญ่มีผู้เช่าเต็มหรือเกือบเต็ม การเช่าพื้นที่สำนักงานรายการใหญ่ๆ ที่กำลังเกิดขึ้นในขณะนี้ มีจำนวนมากที่เป็นการเจรจาจองพื้นที่เช่าล่วงหน้าในอาคารที่กำลังอยู่ในระหว่างก่อสร้างและกำลังจะสร้างเสร็จในเร็วๆ นี้ เนื่องจากโครงการเหล่านี้ยังพอมีพื้นที่ว่างขนาดใหญ่มากพอรองรับบริษัทผู้เช่ารายใหญ่ได้ และเจ้าของโครงการยังมีความยืดหยุ่นในการเจรจาเงื่อนไขการเช่ามากกว่า

ส่วนบริษัทผู้เช่าที่จำเป็นต้องเพิ่มจำนวนพนักงาน แต่ยังพร้อมที่จะย้ายออฟฟิศไปยังอาคารอื่นได้ อาจต้องปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์พื้นที่ให้ได้เต็มประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อให้สามารถรองรับจำนวนพนักงานที่เพิ่มขึ้นได้ในพื้นที่เท่าเดิม ไม่ว่าจะเป็นการลดขนาดโต๊ะที่นั่งของพนักงาน ออกแบบให้มี hot desk ลดการกั้นห้องหรือกั้นที่นั่ง และใช้บริการจัดเก็บเครื่องใช้หรือเอกสารข้างนอก เป็นต้น

แม้จะมีบริษัทผู้เช่าบางส่วนที่เลือกพิจารณาการย้ายไปยังอาคารที่มีคุณภาพรอง หรือมีที่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นรอง ซึ่งหลายอาคารจะยังพอมีพื้นที่ว่างเหลือรองรับผู้เช่ารายใหญ่ได้และมีค่าเช่าถูกกว่า แต่ขณะเดียวกัน มีบริษัทผู้เช่าจำนวนมาก โดยเฉพาะที่เป็นบริษัทชั้นนำ ยังคงเลือกที่จะอยู่ในอาคารสำนักงานเกรดเอในทำเลที่เดินทางเข้าถึงได้สะดวก

"ปัจจุบัน เกณฑ์การตัดสินใจเลือกอาคารสำนักงานของบริษัทต่างๆ ไม่ได้ให้ความสำคัญกับเฉพาะค่าเช่าเพียงอย่างเดียว แต่ยังคำนึงถึงภาพลักษณ์ขององค์กรและความสะดวกสบายของพนักงานด้วย โดยเฉพาะในภาวะที่ภาคธุรกิจต่างๆ มีการแข่งขันกันสูงในการแย่งชิงบุคลากรที่มีความสามารถ" นางสาวยุพากล่าว

ผู้เช่าส่วนใหญ่ต้องการอาคารที่มีคุณภาพดีและมีรูปลักษณ์ทันสมัยซึ่งสอดคล้องหรือสามารถยกระดับภาพลักษณ์องค์กรของบริษัทผู้เช่าได้ ภายในอาคารมีสิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ ฟู้ดคอร์ท ร้านจำหน่ายอาหาร-เครื่องดื่ม และธนาคาร อาคารที่เดินถึงสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินได้สะดวกยังคงเป็นที่ต้องการมากที่สุด โดยเฉพาะในย่านที่มีสถานที่ให้พนักงานได้กิน เที่ยว และพักผ่อนหย่อนใจหลังเลิกงาน

ตัวอย่างที่เห็นได้คืออาคารสำนักงานเกรดเอหลายๆ อาคารที่ประสบความสำเร็จสูงในการดึงดูดผู้เช่าที่เป็นบริษัทชั้นนำทั้งของไทยและต่างชาติ แม้จะไม่ได้ตั้งอยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ของกรุงเทพฯ ตัวอย่างเช่น ย่านพระราม 9-รัชดาภิเษก ซึ่งมีอาคารสำนักงานเกรดเอหลายอาคารที่มียอดการเช่าพื้นที่สูงและสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงใกล้เคียงกับอาคารในย่านซีบีดี อาทิ อาคารอาคารเอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ อาคารจีทาวเวอร์ และอาคารเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส

ที-วัน เป็นโครงการอาคารสำนักงานอีกโครงการหนึ่งที่สะท้อนความต้องการของบริษัทผู้เช่าในกรุงเทพฯ โดยโครงการได้รับความสนใจสูงจากผู้เช่าที่เป็นบริษัทไทยและต่างประเทศ เนื่องจากเป็นอาคารสำนักงานเกรดที่กำลังจะสร้างเสร็จในเร็วๆ นี้ นอกจากจะมีรูปลักษณ์ที่ทันสมัย และมีทางเดินเชื่อมเข้าสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส ยังตั้งอยู่ในย่านทองหล่อซึ่งเป็นแหล่งรวมธุรกิจ การค้า พักอาศัย และบันเทิง ซึ่งสอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ของพนักงานในยุคดิจิตอล

เกี่ยวกับเจแอลแอล

เจแอลแอลเป็นบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก มีสำนักงานสาขา 300 แห่งทั่วโลก สำหรับในประเทศไทย เจแอลแอลเริ่มดำเนินธุรกิจมานับตั้งแต่ปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศรายใหญ่ที่สุดในธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ด้วยพนักงานมากกว่า 1,600 คน และมีอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 5 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ เจแอลแอลยังได้รับการจัดอันดับให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมอันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันเจ็ดปีซ้อน ในการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2560 โดยนิตยสารยูโรมันนี (Euromoney Real Estate Survey 2017)