นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจที่อยู่อาศัย เจแอลแอล กล่าวว่า "ก่อนอื่นต้องเข้าใจว่า กฎระเบียบใหม่ดังกล่าว มีผลบังคับใช้กับผู้ที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยจำนวนตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปให้แก่บุคคลธรรมดา ไม่ว่าหน่วยที่อยู่อาศัยดังกล่าว จะอยู่ในอาคารเดียวกัน หรือหลายอาคารรวมกัน ซึ่งที่อยู่อาศัยในที่นี้หมายถึง ห้องพัก บ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ตเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยประเภทอื่นๆ แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรมซึ่งมีกฎหมายควบคุมต่างหาก"
ในบรรดากฎระเบียบต่างๆ มี 3 ประเด็นที่มีการถกเถียงกันอย่างกว้างขวาง ดังนี้
- ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้เกินกว่าหนึ่งเดือน และเงินประกันมูลค่าเกินกว่าค่าเช่าหนึ่งเดือน
ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน เป็นหลักประกันเบื้องต้นที่ผู้ให้เช่าสามารถถือไว้เผื่อกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า สร้างความเสียหายให้กับทรัพย์สินหรือสิ่งของเครื่องใช้ที่ผู้ให้เช่าจัดสรรไว้ให้ หรือไม่ชำระค่าสาธารณูปโภค ซึ่งโดยทั่วไปในขณะนี้ ผู้ให้เช่าจะเรียกค่าเช่าล่วงหน้าสองเดือน และเงินประกันเท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือน
"ค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน จะสามารถสร้างหลักประกันได้ว่า ผู้เช่าจะไม่สามารถลักลอบย้ายออกไปโดยยังไม่ชำระค่าเช่าเดือนสุดท้ายเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง อย่างไรก็ดี มีบางกรณีที่ผู้เช่าค้างค่าเช่ามากกว่าหนึ่งเดือนหรือที่แย่กว่านั้นคือ มีบางกรณีที่นอกจากผู้เช่าจะไม่สามารถจ่ายค่าเช่าเดือนสุดท้ายแล้ว ยังไม่ย้ายออกทันทีหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดด้วย ดังนั้น การกำหนดให้ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกินหนึ่งเดือน จึงเป็นความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้ให้เช่า" นายบัณฑูรกล่าว
- ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญาได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้ให้เช่ารับทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน
การกำหนดสิทธิของผู้เช่าอย่างชัดเจนในประเด็นนี้ จะช่วยสร้างความกระจ่างให้กับผู้ให้เช่า เนื่องจากมีผู้ให้เช่าบางรายที่เข้าใจผิดว่า ผู้เช่าไม่สามารถบอกเลิกสัญญาก่อนสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าได้ ดังนั้นจึงริบเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน กรณีที่ผู้เช่าย้ายออกก่อนสัญญาหมดอายุ
- ผู้ให้เช่าไม่สามารถกำหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ให้เช่าได้
นายเด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ ผู้อำนวยกรฝ่ายบริหารจัดการอาคาร เจแอลแอล กล่าวว่า "ข้อกำหนดนี้ น่าจะเป็นหนึ่งในหลายๆ ข้อที่สร้างความพอใจให้กับผู้เช่ามากที่สุด โดยเฉพาะกรณีของอพาร์ตเม้นท์ให้เช่า ที่มีผู้ประกอบการหลายรายกำหนดอัตราสาธารณูปโภคขึ้นเอง ซึ่งอัตราที่เรียกเก็บแตกต่างกันไป"
"สำหรับคอนโดมิเนียมโดยส่วนใหญ่ การกำหนดค่าสาธารณูปโภคจะเป็นไปตามความเห็นชอบร่วมกันระหว่างเจ้าของร่วมและคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ยกเว้นบางโครงการที่การไฟฟ้าฯ หรือการประปาฯ เป็นผู้ติดตั้งมิเตอร์ไฟหรือมิเตอร์น้ำให้กับเจ้าของร่วมและเรียกเก็บค่าบริการโดยตรงจากเจ้าของร่วม กฎระเบียบใหม่นี้ จะช่วยทำให้การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคมีความโปร่งใสต่อผู้เช่ามากขึ้น"
ผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์
กฎหมายใหม่นี้ จะเพิ่มความคุ้มครองให้กับผู้เช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งคาดว่าจะช่วยสร้างความมั่นใจอันจะมีส่วนทำให้ผู้เช่าสามารถตัดสินใจเช่าได้เร็วขึ้น ในขณะเดียวกัน ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะได้ประโยชน์จากความโปร่งใสในกระบวนการกำหนดเงื่อนไขการเช่าที่มีแนวทางชัดเจนขึ้น
นายบัณฑูรเชื่อว่า ในระยะแรก กฎหมายใหม่นี้อาจทำให้ผู้ที่สนใจซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า มีความกังวลอยู่บ้าง แต่เชื่อว่าจะไม่ส่งผลกระทบระยะยาว เนื่องจากผู้ซื้อจะสามารถเรียนรู้และทำความเข้าใจได้ ในทางกลับกัน คาดว่า เมื่อมีความเข้าใจ นักลงทุนจะมีความเชื่อมั่นมากขึ้น เนื่องจากมีแนวทางที่ชัดเจนมากขึ้นเกี่ยวกับการกำหนดเงื่อนไขสัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า
"อย่างไรก็ดี จากการที่ผู้ให้เช่าอาจไม่สามารถกำหนดเงื่อนไขที่จะช่วยป้องกันความเสี่ยงของตนเองได้มากเท่ากับที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน เชื่อว่า ผู้ให้เช่าจะมีความระมัดระวังมากขึ้นในการคัดกรองผู้เช่าตลอดรวมจนถึงนายหน้าที่แนะนำผู้เช่ามาให้" นายบัณฑูรกล่าว
ในด้านของงานบริหารจัดการอาคาร นายนอร์วิลล์ให้ความเห็นว่า "นิติบุคคลอาคารชุดและฝ่ายบริหารอาคารจำเป็นที่จะต้องทำความเข้าใจกับกฎหมายใหม่ที่จะประกาศใช้นี้ โดยเฉพาะฝ่ายบริหารอาคารซึ่งมักเป็นด่านแรกที่เจ้าของร่วมในคอนโดมิเนียม รวมถึงผู้เช่า เข้าติดต่อสอบถาม แม้ทั้งนิติบุคคลอาคารชุดและฝ่ายบริหารอาคารจะไม่มีหน้าที่รับผิดชอบในการทำสัญญาเช่าระหว่างเจ้าของร่วมกับผู้เช่า ทั้งนี้ ในกรณีที่ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า ต้องการกำหนดเงื่อนไขการเช่าอื่นใดที่กฎหมายใหม่อาจไม่ได้ให้แนวทางไว้ การปรึกษาขอคำปรึกษาจากบริษัทที่ปรึกษาด้านกฎหมายที่เชื่อถือได้ นับเป็นสิ่งที่พึงกระทำ"
"นอกจากนี้ การปฏิบัติตามกฎระเบียบต่างๆ ของอาคารชุดอย่างเคร่งครัด เป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะช่วยป้องกันความขัดแย้งระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า ดังนั้น ก่อนร่วมกันลงนามในสัญญาเช่า ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า ควรต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับกฎระเบียบต่างๆ ของอาคารชุดด้วย" นายนอร์วิลล์กล่าวเพิ่มเติม
ราชกิจจานุเบกษา ประกาศให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา สามารถดาวน์โหลดได้ที่ http://www.ratchakitcha.soc.go.th/DATA/PDF/2561/E/035/12.PDF
เกี่ยวกับเจแอลแอล
เจแอลแอลเป็นบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก มีสำนักงานสาขา 300 แห่งทั่วโลก สำหรับในประเทศไทย เจแอลแอลเริ่มดำเนินธุรกิจมานับตั้งแต่ปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศรายใหญ่ที่สุดในธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ด้วยพนักงานมากกว่า 1,600 คน และมีอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 5 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ เจแอลแอลยังได้รับการจัดอันดับให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมอันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันเจ็ดปีซ้อน ในการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2560 โดยนิตยสารยูโรมันนี (Euromoney Real Estate Survey 2017)