อันดับเครดิตสะท้อนรวมถึงแบรนด์ของบริษัทเป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงสูงและในธุรกิจโรงแรม นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงรายได้ที่สม่ำเสมอของบริษัทจากอาคารสำนักงานให้เช่าและเงินปันผลรับจากการลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (SRIPANWA) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก (BKKCP) ในขณะเดียวกัน การประเมินอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูงอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ขนาดธุรกิจที่ค่อนข้างเล็ก
ขนาดธุรกิจของบริษัทค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับบริษัทที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง บริษัทมีสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลายแต่ก็มีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ เดือนธันวาคม 2560 เพียง 13 โครงการซึ่งมีทำเลที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และในจังหวัดซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยม โครงการดังกล่าวมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้นประมาณ 9,724 ล้านบาท โดยประมาณ 75% ของมูลค่าดังกล่าวเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและส่วนที่เหลือเป็นโครงการพร้อมขาย หากแบ่งตามประเภทของโครงการ มูลค่าเหลือขายดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยวประมาณ 50% และที่เหลือมาจากโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการวิลล่า
รายได้ของบริษัทขึ้นอยู่กับยอดขายของโครงการเพียงไม่กี่แห่งเป็นสำคัญเนื่องจากบริษัทมีโครงการจำนวนน้อย บริษัทมีรายได้อยู่ในช่วง 2,200-2,600 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยในปี 2560 บริษัทมีรายได้อยู่ที่ 2,198 ล้านบาท สัดส่วนรายได้ของบริษัทประกอบด้วยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 69% รายได้จากกิจการโรงแรม 27% และรายได้จากค่าเช่าและบริการ 4%
ผลการดำเนินงานที่ต่ำกว่าคาด
ผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2560 ต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้ง กล่าวคือ บริษัทมีรายได้อยู่ที่ 2,198 ล้านบาทในปีดังกล่าว ซึ่งลดลงถึง 14% จากปี 2559 โดยรายได้ส่วนใหญ่มาจากการโอนห้องชุดคอนโดมิเนียมจากโครงการที่เหลือขาย บริษัทมียอดขายในปี 2560 อยู่ที่ 1,057 ล้านบาท ลดลงจาก 1,608 ล้านบาทในปี 2559 เนื่องจากบริษัทไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่ในปีดังกล่าวเลย ทั้งนี้ ยอดขายในปี 2560 เกือบทั้งหมดมาจากโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้ ณ สิ้นปี 2560 จำนวน 1,541 ล้านบาทและมีแผนจะโอนที่อยู่อาศัยเกือบทั้งหมดจากยอดขายดังกล่าวให้แก่ลูกค้าในช่วงปี 2561-2562 ในการนี้ ยอดขายจำนวน 1,300 ล้านบาทคาดว่าจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2561 และจำนวน 241 ล้านบาทจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2562
อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทเท่ากับ 10% ในปี 2559 และ 11% ในปี 2560 ลดลงจาก 17% ในปี 2558
บริษัทมียอดขายในโครงการในปัจจุบันที่ต่ำกว่าคาด ในขณะที่ค่าใช้จ่ายค่อนข้างทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 650-750 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ยอดขายที่ลดลงส่งผลให้อัตราส่วนกำไรของบริษัทต่ำกว่าที่เคยคาดไว้ที่ระดับ 15%
ภายใต้สมมติฐานเบื้องต้นของทริสเรทติ้งสะท้อนปัจจัย 2 ประการ คือ บริษัทมีโครงการพร้อมขายจำนวนไม่มากและมียอดขายรอรับรู้รายได้ในสัดส่วนที่ต่ำ จึงทำให้คาดว่าบริษัทจะมีรายได้อยู่ในช่วง 2,400-2,600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2563 และอัตราส่วนกำไรคาดว่าจะรักษาระดับอยู่ที่ 10%-12% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แบรนด์สินค้าซึ่งเป็นที่ยอมรับในกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูงโดยพัฒนาภายใต้แบรนด์ "อิสสระ" และ "บ้านอิสสระ" ซึ่งเป็นที่ยอมรับทั้งในด้านคุณภาพและการออกแบบที่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของลูกค้า
บริษัทเริ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาระดับบนสำหรับขายและเปิดโครงการโรงแรมบูติคหรูโครงการแรกในชื่อ "ศรีพันวา" ที่จังหวัดภูเก็ตในปี 2546 ซึ่งโรงแรมศรีพันวาเริ่มให้บริการในปี 2549 และช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่วิลล่าอยู่อาศัยที่เปิดขายภายในโครงการด้วย โรงแรมศรีพันวาจัดเป็นโรงแรมที่มีคุณภาพและบริการในระดับสูงและได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าโดยเฉพาะลูกค้าชาวจีน จึงเป็นผลให้บริษัทได้สัญญารับจ้างบริหารโรงแรมแห่งใหม่ภายใต้แบนรด์ "ศรีพันวา" ในจังหวัดไห่หนาน ประเทศจีน อีกด้วย อย่างไรก็ตาม สัดส่วนรายได้จากการบริหารงานโรงแรมของบริษัทยังมีไม่มากนัก
บริษัทเริ่มพัฒนาโรงแรมบูติคแบรนด์ที่สองซึ่งมีชื่อว่า "บาบาบีช" ภายใต้กิจการร่วมค้า 2 แห่ง โดยกิจการร่วมค้าแห่งแรกจัดตั้งขึ้นในปี 2558 ร่วมกับ Junfa Real Eatate Co., Ltd. ในสัดส่วน 70:30 และกิจการร่วมค้าแห่งที่สองจัดตั้งขึ้นในปี 2559 ในสัดส่วน 50:25:25 ร่วมกับ บริษัท สหพัฒนพิบูล จำกัด และ บริษัท ไอ.ซี.ซี. อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน) บริษัทพัฒนาโรงแรม 2 แห่งภายใต้แบรนด์ "บาบาบีช" โดยแห่งแรกตั้งอยู่ในจังหวัดพังงา และอีกแห่งตั้งอยู่ในอำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี ปัจจุบันโรงแรมทั้ง 2 แห่งเพิ่งเปิดให้บริการ ดังนั้นความสำเร็จของทั้ง 2 โครงการจึงยังคงต้องติดตามผลต่อไป
รายได้ประจำจากการลงทุนในกองทุน SRIPANWA และ BKKCP
ในปี 2556 บริษัทได้ขายโรงแรมศรีพันวาโครงการที่ 1 ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (SPWPF) และบันทึกกำไรจำนวน 767 ล้านบาท ต่อมาในปี 2559 SPWPF ได้แปลงสภาพไปเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา หรือ SRIPANWA ในขณะเดียวกัน บริษัทก็ขายโรงแรมศรีพันวาโครงการที่ 2 ให้แก่ SRIPANWA ด้วยและบันทึกกำไรจำนวน 429 ล้านบาท บริษัทมีการลงทุนใน SRIPANWA ในสัดส่วน 30% และยังมีแผนจะขายโรงแรมบาบาบีชมูลค่าประมาณ 600 ล้านบาทให้แก่ SRIPANWA ในปี 2561 อีกด้วย
บริษัทได้เช่าโรงแรมกลับจาก SRIPANWA เพื่อดำเนินธุรกิจโรงแรม สัดส่วนกำไรจากการดำเนินงานธุรกิจโรงแรมค่อนข้างต่ำเนื่องจากค่าใช้จ่ายในการเช่ากลับโรงแรมและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานค่อนข้างสูง นอกจากนี้ บริษัทยังมีรายได้จำนวน 80-90 ล้านบาทต่อปีจากค่าเช่าและค่าบริการจากอาคารสำนักงานให้เช่าชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 รวมถึงเงินปันผลรับจากการลงทุนใน SRIPANWA และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก หรือ BKKCP อีกประมาณ 50-60 ล้านบาทต่อปีด้วย
อุตสาหกรรมที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง
ความต้องที่อยู่อาศัยมีความสัมพันธ์กับสภาวะเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก จากภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศและความกังวลต่อภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงส่งผลให้นโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มลูกค้าที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำ (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหลัง) เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลาย ๆ ราย รวมทั้งบริษัทจึงหันไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาสูง อย่างไรก็ตาม ปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัยราคาสูงนั้นมีต่ำกว่าตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำอยู่มาก ดังนั้น การเพิ่มขึ้นอย่างมากของที่อยู่อาศัยราคาสูงจึงส่งผลให้การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการจะยิ่งทวีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น
ภาระหนี้ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง
บริษัทมีภาระหนี้อยู่ในระดับสูง บริษัทรายงานภาระหนี้ ณ เดือนธันวาคม 2560 เท่ากับ 3,959 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 3,682 ล้านบาทในปี 2559 และ 3,450 ล้านบาทในปี 2558 ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มขึ้นเนื่องจากการพัฒนาโรงแรมใหม่จำนวน 2 แห่งซึ่งจะแล้วเสร็จและสร้างรายได้ให้บริษัทในอีก 2 ปีข้างหน้า ณ สิ้นปี 2560 บริษัทมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ที่ 61.06% อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งได้พิจารณามูลค่าปัจจุบันของสัญญาเช่าโรงแรมของบริษัทกับ SRIPANWA เป็นภาระทางการเงินอีกประมาณ 250-270 ล้านบาทต่อปีในช่วง 12 ปีข้างหน้าด้วย ส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้รวม (ปรับปรุงจากสัญญาเช่าโรงแรมศรีพันวา) ต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับสูงกว่า 70% มาตั้งแต่ปี 2558 ซึ่ง
ณ สิ้นปี 2560 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทอยู่ที่ระดับ 70.43%
ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า บริษัทมีแผนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มูลค่าประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2562 อีกทั้งบริษัทยังมีแผนจะลงทุนเพิ่มในโครงการโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ โดยการลงทุนของบริษัทจะใช้เงินทุนจากการขายทรัพย์สินบางส่วนให้แก่ SRIPANWA ซึ่งบริษัทวางแผนจะขายโรงแรมแห่งใหม่ในบาบาบีชคลับในช่วงปลายปี 2561 นี้ ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังมีเงินลงทุนสัดส่วน 15.98% ในที่ดินแปลงใหญ่ผ่าน บริษัท อินเตอร์เนชั่นแนล รีซอร์ท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ซึ่งสามารถใช้เป็นแหล่งเงินทุนได้อีกด้วย โดยราคาประเมินของที่ดินแปลงดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท ดังนั้น ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วให้อยู่ที่ประมาณ 65%-70% ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้
สภาพคล่องอยู่ในระดับปานกลาง
บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับปานกลาง โดย ณ เดือนธันวาคม 2560 บริษัทมีเงินสดจำนวน 282 ล้านบาท มีเงินลงทุนชั่วคราวจำนวน 251 ล้านบาทและมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีก 2,899 ล้านบาท ในขณะที่ภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ามีจำนวน 1,286 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 367 ล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 619 ล้านบาท และหุ้นกู้อีกจำนวน 300 ล้านบาท บริษัทวางแผนจะชำระคืนหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนด้วยเงินสดจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ในช่วงปี 2561-2563 อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 2 เท่า และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมคาดว่าจะอยู่ในระดับประมาณ 5%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าสถานะทางการเงินของบริษัทจะไม่อ่อนแอลงไปกว่าระดับปัจจุบันและบริษัทจะสามารถส่งมอบที่อยู่อาศัยในมือที่สร้างแล้วเสร็จได้ตามแผน อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในระดับ 65%-70% และอัตราส่วนกำไรจะรักษาระดับอยู่ที่ประมาณ 10%-12% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ในช่วงปี 2561-2563 ภายใต้สมมติฐานเบื้องต้นของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้อยู่ในช่วง 2,400-2,600 ล้านบาทต่อปี โดยรายได้จากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 600-700 ล้านบาทต่อปี และกระแสเงินสดจากการดำเนินงานคาดว่าจะรักษาระดับอยู่ที่ประมาณ 100 ล้านบาทต่อปี
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
การปรับเพิ่มอันดับเครดิตในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้ามีค่อนข้างจำกัดแต่ก็อาจเป็นไปได้หากบริษัทสามารถปรับปรุงผลการดำเนินงานให้ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบันและรักษาผลการดำเนินงานที่ดีนั้นไว้ได้เป็นเวลานานในระดับหนึ่ง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานยังคงอ่อนแอลงจากระดับปัจจุบัน
บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (CI)
อันดับเครดิตองค์กร: BB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable