คอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จในกรุงเทพมหานคร
ที่มา: แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ณ มิถุนายน 2561
ในปี 2531 คอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จมีราคาขายอยู่ที่ราว 2 - 2.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร โดยผู้ซื้อจะได้เพียงห้องเปล่า ไม่มีผนัง พื้น หรือฝ้าเพดาน พื้นที่ครัวที่ไม่มีการติดตั้งอุปกรณ์ใดๆ พื้นที่ห้องน้ำที่ตกแต่งแบบมาตรฐาน ไม่มีเครื่องปรับอากาศ หลอดไฟ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ผู้พัฒนาโครงการเตรียมไว้ให้ แต่ในปัจจุบัน คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่เสนอขายแบบรวมตกแต่งบางส่วน ซึ่งรวมไปถึงเครื่องปรับอากาศ ครัวพร้อมอุปกรณ์ พื้น ฝ้า ไฟ และห้องน้ำ โดยผู้ซื้อเพียงแค่ซื้อเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวเพิ่มเท่านั้น
ด้านราคาคอนโดมิเนียมใหม่นั้นได้ปรับตัวสูงขึ้นมากกว่า 1,000 เปอร์เซ็นต์ โดยคอนโดมิเนียมใหม่หลายแห่งที่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ มีราคาสูงกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะที่ในช่วงต้นยุค 2530 คอนโดมิเนียมที่ราคาแพงที่สุด คือ สมคิด การ์เด้นส์ ซึ่งตั้งอยู่หลังเซ็นทรัล ชิดลม มีราคาขายราว 3.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร แต่ในปัจจุบัน คอนโดมิเนียมที่ราคาแพงที่สุด คือ 98 ไวร์เลส ที่แสนสิริซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการกล่าวว่ามีห้องชุดที่สามารถขายไปได้ในราคาสูงกว่า 7 แสนบาทต่อตารางเมตร
พระราชบัญญัติอาคารชุดซึ่งอนุญาตให้มีการขายกรรมสิทธิ์ถาวรของห้องชุดในคอนโดมิเนียมเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 2522 โดยในช่วง 5 ปีแรกนั้นมีโครงการเกิดขึ้นไม่มากนัก
ในช่วงต้นและกลางยุค 2530 คือ ยุค "เอเชียไทเกอร์" ของไทย มีคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้นมากกว่า 9 หมื่นยูนิตใน กรุงเทพฯ ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเก็งกำไรเกิดขึ้นมากมาย มีการขายต่อใบจอง/สัญญาราวกับการซื้อขายหุ้นโดยแทบจะไม่ได้คำนึงถึงเรื่องการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ เนื่องจากไม่ได้คำนึงถึงกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อใช้อยู่จริง
ผลที่ตามมาก็คือบางโครงการที่เกิดขึ้นในช่วงเวลานั้นไม่เน้นคุณภาพ ภาวะฟองสบู่ที่เกิดจากการเก็งกำไรเริ่มต้นในปี 2537 และภาวะฟองสบู่แตกในปี 2540 ช่วงวิกฤติทางการเงินทั่วเอเชีย ตลาดหยุดชะงัก การก่อสร้างหยุดลงกลางคันและไม่มีการเปิดขาย ราคาคอนโดมิเนียมไม่ได้ตกลงในทันทีเนื่องจากขั้นตอนตามกฎหมายในการยึดอสังหาริมทรัพย์นั้นค่อนข้างยืดเยื้อ จนกระทั่งในช่วงปี 2543 - 2545 ที่ยูนิตเหลือขายเริ่มถูกระบายออกไป และโครงการต่างๆ ที่การก่อสร้างถูกระงับไปเริ่มกลับมาก่อสร้างอีกครั้งจนแล้วเสร็จ ระหว่างนี้ ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่จนกระทั่งปี 2546
นับจากนั้น ความต้องการซื้อจึงเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะในย่านรอบนอกใจกลางเมืองหรือมิดทาวน์ ซึ่งเกิดจากการที่กลุ่มคนรุ่นใหม่ย้ายออกจากบ้านก่อนแต่งงานและมีกำลังซื้อมากพอที่จะซื้อที่พักอาศัยเป็นของตัวเอง การเปลี่ยนแปลงทางสังคมและรายได้ที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอนในย่านมิดทาวน์มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว
นอกจากนี้กลุ่มคนไทยที่มีรายได้สูงยังเริ่มให้ความนิยมพักอาศัยในคอนโดมิเนียม เหตุผลหลักมาจากการที่กรุงเทพฯ ได้กลายเป็นเมืองที่ความเจริญตั้งอยู่บริเวณศูนย์กลาง ไม่ว่าจะเป็นสำนักงานชั้นดี ศูนย์การค้า ร้านอาหาร และโรงพยาบาลชั้นนำล้วนตั้งอยู่ใจกลางเมือง ระบบขนส่งมวลชนเองก็อยู่ในใจกลางเมืองซึ่งสามารถเห็นภาพได้ชัดขึ้นในปัจจุบัน และโครงการคอนโดมิเนียมมากมายเกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าทั้งในย่านใจกลางเมือง ย่านมิดทาวน์และรอบนอก
โดยภาพรวม ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเติบโตมาตลอดระยะเวลา 15 ปี โดยมีการชะลอตัวช่วงสั้นๆ ในปี 2551 ที่เกิดวิกฤติการเงินทั่วโลก ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีสิ่งหนึ่งที่แตกต่างจากตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองอื่นทั่วโลก ก็คือ การขายต่อคอนโดมิเนียมมือสองยังมีไม่มากนัก คนไทยส่วนใหญ่นิยมซื้อคอนโดมิเนียมใหม่มากกว่า ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนหรือหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ มีผู้ซื้อที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรส่วนหนึ่งที่ตั้งใจจะขายต่อยูนิตของตนเองก่อนการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ แต่การขายต่อคอนโดมิเนียมหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จยังถือว่าอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ ส่วนต่างของราคาคอนโดมิเนียมใหม่และคอนโดมิเนียมเก่าเริ่มมีมากขึ้นเรื่อยๆ มีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่มีอายุเกิน 5 ปีแล้วแต่ยังมีราคาที่ใกล้เคียงกับโครงการใหม่ในทำเลเดียวกัน ในสิงคโปร์ เจ้าของยูนิตในคอนโดมิเนียมเก่าบางแห่งตกลงร่วมกันที่จะขายยูนิตทั้งหมดในอาคารเพื่อพัฒนาโครงการขึ้นมาใหม่ โดยที่ราคาที่ดินในปัจจุบันนั้นสูงกว่าราคายูนิตทั้งหมดรวมกัน แต่เหตุการณ์เช่นนี้ยังไม่เคยเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะกฎหมายที่เกี่ยวกับอาคารชุดของไทยระบุว่าเจ้าของร่วมทั้งหมดต้องเห็นชอบทั้ง 100 เปอร์เซ็นต์ในการขายคอนโดมิเนียมทั้งโครงการ
นางสาวอลิวัสสากล่าวเสริมว่า "ตลอด 30 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมมีการพัฒนาขึ้นอย่างมากทั้งในเรื่องการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ และคุณภาพการก่อสร้าง เพราะผู้พัฒนาโครงการให้ความสำคัญกับความต้องการของผู้อยู่อาศัย จากนี้ไป ตลาดจะแปรเปลี่ยนไปตามสภาวะเศรษฐกิจ และเราอาจได้เห็นว่าคอนโดมิเนียมเก่าได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะผู้ซื้อเริ่มมองเห็นถึงประโยชน์ของการนำคอนโดมิเนียมเก่ามาปรับปรุงใหม่ แต่อย่างไรก็ตาม ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมใหม่ก็จะยังคงมีอยู่เฉกเช่นเดียวกับในเมืองอื่นๆ ในโลก"
ติดตามข่าวสารจากซีบีอาร์อีเพิ่มเติมได้ที่
Facebook: CBRE.Thailand
Twitter: @CBREThailand
LinkedIn: CBRE Thailand
Instagram: CBRE Residential Thailand
LINE@: @CBREThailand
เกี่ยวกับซีบีอาร์อี กรุ๊ป อิงค์
ซีบีอาร์อี กรุ๊ป อิงค์ (NYSE:CBRE) เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และบริษัทด้านการลงทุนที่ใหญ่ที่สุดในโลก (พิจารณาจากผลประกอบการในปี 2560) มีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ในนครลอสแองเจลลิส ได้รับการจัดอันดับให้เป็น 1 ใน 500 บริษัทมีผลประกอบการที่ดีที่สุดในโลกโดยนิตยสารฟอร์จูน และได้รับการจัดอันดับให้เป็น 1 ใน 500 บริษัทที่มีความน่าเชื่อถือมากที่สุดโดยสแตนดาร์ดแอนด์พัวร์ส บริษัทมีบุคลากรราว 80,000 คนในสำนักงานมากกว่า 450 สาขาทั่วโลก ซีบีอาร์อีเริ่มเปิดดำเนินการครั้งแรกในกรุงเทพมหานครเมื่อปี 2531 และขยายไปสู่สาขาภูเก็ตในปี 2547 ซีบีอาร์อี ประเทศไทยได้ก้าวขึ้นสู่การเป็นผู้นำในการให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร โดยให้บริการด้านการเป็นตัวแทนในการซื้อขาย ให้เช่า และบริหารการตลาดให้แก่อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท บริการบริหารอสังหาริมทรัพย์ บริหารทรัพยากรทางการภาพ และบริหารตกแต่งภายในด้วยมาตรฐานระดับสากล บริการด้านการให้คำปรึกษาเชิงกลยุทธ์ ซึ่งรวมถึงการให้คำปรึกษาด้านการลงทุน การประเมินราคาทรัพย์สิน การพัฒนาโครงการ และการศึกษาวิจัยตลาด หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการให้บริการ สามารถเข้าชมได้ที่ www.cbre.co.th