อสังหาฯ เกือบทุกประเภทในกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มดี

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า "นับตั้งแต่ต้นปีจนถึงขณะนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ โดยทั่วไปยังคงมีปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่งไม่ต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก เนื่องจากไม่มีปัจจัยลบใหม่ๆ เข้ามาบั่นทอนความต้องการ อย่างไรก็ดี อสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีผลประกอบการที่แตกต่างกันไป เนื่องจากมีปัจจัยบวกและลบที่แตกต่างกันด้วยเช่นกัน"

ตลาดอาคารสำนักงาน

อาคารสำนักงานให้เช่า นับเป็นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งที่สุด ทั้งนี้ นับตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา อัตราการว่างของพื้นที่เช่าอยู่ในระดับต่ำกว่า 10% ตลอดมา โดยมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเพียงช่วงสั้นๆ เมื่อมีอาคารสำนักงานโครงการใหญ่ๆ สร้างเสร็จ ในขณะที่ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องเช่นกันและทำสถิติใหม่ทั่วทุกทำเลและทุกเกรด

เจแอลแอลระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้นเพียง 29,000 ตารางเมตร ส่งผลให้ซัพพลายทั้งหมดในตลาดปรับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเป็น 8.9 ล้านตารางเมตร ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมปรับขึ้น 2.6% จาก 651 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในเดือนมกราคม เป็น 688 บาทในเดือนกรกฎาคม ทั้งนี้ อาคารเกรดเอมีค่าเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่เร็วกว่าคือ 11.2% จาก 751 บาท เป็น 824 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ปัจจัยที่หนุนให้ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น คือการมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าต่ำและมีอาคารสร้างเสร็จเพิ่มไม่มาก ทั้งนี้ อัตราการว่างของพื้นที่เช่าเฉลี่ยของทั้งตลาดขณะนี้อยู่ที่ 8.7% ส่วนอาคารเกรดเออยู่ที่ 6% ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทต่างๆ ที่มีการย้ายและขยายสำนักงาน ส่วนใหญ่จะย้ายไปเช่าอาคารที่ใหม่กว่า

นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า "ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มอยู่ในช่วงขาขึ้น โดยเชื่อว่าในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ค่าเช่าจะขยับเพิ่มขึ้นอีกราว 3-5% เนื่องจากความต้องการยังคงมีอยู่ในระดับสูงในขณะที่อาคารที่กำลังจะสร้างเสร็จใหม่ๆ ในเร็วนี้มีไม่มาก โดยในระหว่างนี้ไปจนถึงสิ้นปี 2562 จะมีโครงการสร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งสิ้นเพียง 280,000 ตารางเมตร นอกจากนี้ โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มีผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้าไปมากแล้ว ทั้งนี้ เชื่อว่าตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ จะยังคงมีอัตราการว่างของพื้นที่เช่าอยู่ในระดับต่ำและค่าเช่าปรับตัวปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อไปอีกอย่างน้อย 2-3 ปี"

ตลาดคอนโดมิเนียม

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กำลังการซื้อที่ถูกจำกัดโดยหนี้สินครัวเรือนระดับสูง ได้ส่งผลให้การขายคอนโดในตลาดแมสชะลอตัวลงมาก จึงมีผู้ประกอบการหลายรายปรับกลยุทธ์ อาทิ การเปลี่ยนไปจับตลาดคอนโดระดับบน การหันไปทำตลาดบ้านมากขึ้น และการขยายธุรกิจไปทำอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ระยะยาว อาทิ อาคารสำนักงาน และโรงแรม

เจแอลแอลเปิดเผยว่า ณ เดือนกรกฎาคมปีนี้ กรุงเทพฯ มีคอนโดรวมทั้งสิ้น 540,000 ยูนิต เป็นคอนโดในตลาดแมส 451,000 ยูนิต และคอนโดระดับบน 89,000 ยูนิต โดยในช่วงครึ่งแรกของปี มีโครงการเปิดตัวใหม่ในตลาดแมสรวมทั้งสิ้น 17,300 ยูนิต หรือราว 4% ของจำนวนยูนิตที่มีอยู่เดิม ส่วนตลาดบนมีโครงการเปิดตัวใหม่รวม 13,200 ยูนิต หรือประมาณ 15% ของจำนวนยูนิตที่มีอยู่เดิม

การที่ผู้ประกอบการหันไปจับตลาดบนมากขึ้น ส่งผลให้ตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา การปรับขึ้นของราคาขายคอนโดตลาดบนได้ชะลอลง โดยมีราคาเฉลี่ยค่อนข้างคงตัวระหว่าง 175,000-180,000 บาทต่อตารางเมตร

นายแอนดรูว์ กัลป์แบรนด์สัน หัวหน้าฝ่ายวิจัย เจแอลแอล กล่าวว่า "คอนโดตลาดบนที่สร้างเสร็จแล้วมียอดขายที่ค่อนข้างแข็งแกร่งจากการมีความต้องการของผู้ซื้อชาวไทยที่มีอยู่ต่อเนื่อง ประกอบการที่ผู้พัฒนาโครงการมีการนำโครงการไปเปิดขายในต่างประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะที่จีนและฮ่องกง อย่างไรก็ดี นับเป็นเรื่องท้าทายมากขึ้น ที่โครงการเปิดตัวใหม่ๆ จะสามารถทำยอดการขายได้รวดเร็วดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในอดีต นอกจากนี้ แม้ผู้ประกอบการคอนโดบางราย อาทิ ไรมอน แลนด์ และนายณ์ เอสเตท ที่มีการใช้กลยุทธ์ในการเจาะกลุ่มเป้าหมายเฉพาะและประสบความสำเร็จท่ามกลางการแข่งขันที่สูงขึ้นมากช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่พบว่า ผู้ประกอบการเหล่านี้หลายรายได้เริ่มผันตัวออกไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นมากขึ้น จากการตระหนักถึงสภาพตลาดที่มีความท้าทายมากขึ้นเรื่อยๆ"

"สิ่งน่าจับตาคือ พรบ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหากมีการประกาศใช้ในเร็วๆ นี้ อาจส่งผลดีต่อผู้ประกอบการคอนโด เนื่องจากอาจกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการนำที่ดินออกมาเสนอขายมากขึ้นและช่วยชะลออัตราการปรับตัวขึ้นของราคาที่ดินในบางทำเล ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการคอนโดมีโอกาสการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และอาจทำราคาได้เหมาะกับความต้องการของผู้ซื้อมากขึ้น" นายกัลป์แบรนด์สันกล่าว

ศูนย์การค้า

กรุงเทพฯ มีศูนย์การค้าประเภทต่างๆ คิดเป็นพื้นที่รวมกันทั้งสิ้น 6.5 ล้านตารางเมตร เป็นศูนย์การค้าที่เปิดบริการในช่วงครึ่งปีแรก 6 โครงการรวมพื้นที่ให้เช่า 48,000 ตารางเมตร ส่วนครึ่งหลังของปีจะมีเปิดเพิ่มอีก 17 โครงการ รวมพื้นที่ 475,000 ตารางเมตร หรือราว 9.2% ของพื้นที่ศูนย์การค้าที่อยู่ทั้งหมดในขณะนี้ ซึ่งพื้นที่ส่วนใหญ่จะมาจากโครงการขนาดใหญ่ ได้แก่ ไอคอนสยามโดยสยามพิวรรธน์, เดอะ มาร์เก็ต แบงคอกโดยเดอะ แพลทินัม กรุ๊ป และเกตเวย์ บางซื่อโดยทีซีซี แลนด์ แอสเสท เวิรด์ ซึ่งทั้งหมดมีกำหนดสร้างเสร็จในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้

นายกัลป์แบรนด์สัน กล่าวว่า "อสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ มีปัจจัยพื้นฐานที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง มีความต้องการเช่าพื้นที่สูงจากผู้ประกอบการค้าปลีกทั้งไทยและต่างชาติ เห็นได้จาก อัตราการว่างของพื้นที่เช่าเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ในระดับต่ำที่ 8% ส่วนซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก คาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบมากนัก เนื่องจากโครงการใหญ่ๆ ที่จะเปิดใหม่ในปีนี้ ล้วนพัฒนาโดยบริษัทที่มีประสบการณ์และประสบความสำเร็จสูง และเชื่อว่าจะมีผู้ค้าปลีกต่างชาติและไทยที่ต้องการขยายสาขาในกรุงเทพฯ จับจองพื้นที่เช่าล่วงหน้าแล้วจำนวนมาก"

โรงแรม

การเติบโตต่อเนื่องของตลาดการท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มโรงแรมมีผลประกอบการที่แข็งแกร่ง โดยในปีนี้ มีการคาดการณ์ว่าจะมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศไทยสูงถึง 37.5 ล้านคน โดยในจำนวนนี้ คาดว่า 65% จะเดินทางมาที่กรุงเทพฯ

ในเดือนกรกฎาคม โรงแรมสามดาวมีค่าบริการห้องพักเฉลี่ยรายวันปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 2,075 บาทต่อคืน หลังจากที่ไต่ระดับขึ้นถึง 2,000 บาทเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปีเมื่อปลายปี 2560 โรงแรมสี่ดาวมีค่าบริการห้องพักเฉลี่ยรายวันปรับตัวเพิ่มขึ้น 5.7% จากปีที่แล้วเป็น 3,447 บาทต่อคืน ค่าบริการห้องพักเฉลี่ยรายวันสำหรับโรงแรมห้าดาวปรับเพิ่มสูงขึ้น 4.6% เป็น 6,442 บาทต่อคืน ส่วนการเข้าใช้บริการห้องพักของโรงแรมสามดาว สี่ดาว และห้าดาวในช่วงครึ่งแรกของปีนี้มีอัตราเฉลี่ยที่ 85%, 80.9% และ 77.2% ตามลำดับ

นางสาวปิตินุช ภู่พัฒน์วิบูลย์ รองผู้อำนวยการฝ่ายบริการการลงทุนด้านโรงแรม เจแอลแอล กล่าวว่า "ความท้าทายสำคัญอยู่ที่ซัพพลายใหม่ที่จะสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากในปีนี้และสองปีข้างหน้า ซึ่งอาจส่งผลต่ออัตราการเข้าใช้บริการห้องพัก โดยผลการวิจัยของเจแอลแอลพบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ กรุงเทพฯ มีโรงแรมเปิดใหม่คิดเป็นจำนวนห้องพักรวมกว่า 1,000 ห้อง ส่วนในช่วงครึ่งหลังของปีจะเปิดเพิ่มอีก 2,500 ห้อง นอกจากนี้ ในระหว่างปี 2562 และ 2563 จะมีโรงแรมเปิดใหม่อีกรวม 6,500 ห้อง อย่างไรก็ดี มีแนวโน้มสูงว่า จำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาจะยังคงขยายตัวอย่างรวดเร็ว ซึ่งหมายถึงการขยายตัวของความต้องการใช้บริการห้องพักโรงแรม และจะช่วยให้ภาคธุรกิจโรงแรมของกรุงเทพฯ ยังคงรักษาผลประการที่แข็งแกร่งไว้ได้"

แนวโน้ม

ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ยังคงเป็นความท้าทายหลักสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ดี พบว่า ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์ที่หลากหลายในการปรับตัวรับมือกับต้นทุนราคาที่ดิน อาทิ การพัฒนาโครงการมิกส์ยูส ซึ่งจะช่วยให้การพัฒนาโครงการมีความคุ้มทุนมากขึ้น รวมถึงการเช่าที่ดินระยะยาวสำหรับการพัฒนาโครงการที่ไม่ใช่คอนโดมิเนียม อาทิ อาคารสำนักงาน โรงแรม หรือเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการต่ำกว่ามากเมื่อเทียบกับการซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการ

ปัจจัยใหม่ที่อาจมีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์คือความเป็นไปได้ที่จะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้น ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นตามไปด้วย เนื่องจากผู้ประกอบการต้องอาศัยเงินกู้ในการพัฒนาโครงการ นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมรวมจนถึงตลาดบ้านด้วย เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องอาศัยเงินกู้จากธนาคารด้วยเช่นกัน

"อย่างไรก็ตาม โดยภาพรวมแล้ว เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ จะยังคงมีผลประกอบการที่ดีในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ เนื่องจากมีการคาดการณ์ว่า เศรษฐกิจไทยในปีนี้จะขยายตัวในระดับที่แข็งแกร่งระหว่าง 4.2%-4.8% โดยในไตรมาสองเศรษฐกิจขยายตัว 4.6% การขยายตัวทางเศรษฐกิจจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับทั้งผู้บริโภคและนักลงทุน ซึ่งจะส่งผลดีต่อความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อไป" นางสุพินท์กล่าว