งานวิจัย INDUSTRY Research มิถุนายน 2549 หัวข้อ "คุณภาพเครดิตของผู้ประกอบการธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 2549"

กรุงเทพฯ--22 มิ.ย.--ทริส เรทติ้ง
INDUSTRY Research มิถุนายน 2549
คุณภาพเครดิตของผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 2549
1. ความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยในปี 2549 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากภาวะเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น
ณ เดือนเมษายน 2549 ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตแก่ผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยรวม 11 บริษัท โดยในจำนวนนี้ 8 บริษัทได้อนุญาตให้ทริสเรทติ้งประกาศผลอันดับเครดิตตราสารหนี้ประเภทไม่มีประกันแก่สาธารณชน และ 1 บริษัทให้ประกาศผลเฉพาะตราสารหนี้มีประกัน ในขณะที่ 2 บริษัทไม่ได้ประกาศผลอันดับเครดิตแก่สาธารณะ
อันดับเครดิตของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยกระจุกตัวอยู่ที่ระดับ BBB และ BBB+ ซึ่งสะท้อนถึงลักษณะทั่วไปของ ธุรกิจที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่มีความเสี่ยงระดับปานกลางค่อนข้างสูง โดยอันดับเครดิตที่สูงสุดได้แก่ บจม. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (อันดับเครดิตตราสารหนี้ไม่มีประกัน A/Stable) ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2549 ทริสเรทติ้งได้ปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นสำหรับผู้ประกอบการ 2 ราย ได้แก่ บจก. พฤกษา เรียลเอสเตท (BBB+/Positive ซึ่งปรับขึ้นจาก BBB/Stable) และ บจก. ศุภาลัย (BBB+/Stable ซึ่งปรับขึ้นจาก BBB/Stable) การปรับเพิ่มขึ้นของอันดับเครดิตสะท้อนฐานะการเงินที่เข้มแข็งขึ้น รวมทั้งความสามารถของผู้ประกอบการในการรักษายอดขายไว้ได้โดยคงอัตรากำไรไว้ในระดับที่น่าพอใจ เนื่องจากบริษัททั้ง 2 รายถือเป็นผู้ประกอบการที่มีความเข้มแข็งทางด้านการควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง ทำให้มีความได้เปรียบในการแข่งขัน ในขณะที่อันดับเครดิตของ บจก. เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง (BBB/Negative) เป็นการสะท้อนถึงความเสี่ยงที่อาจเพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการจากผลกระทบของภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่อ่อนตัวลงในขณะที่การเข้าสู่ตลาดบ้านราคาสูงในพื้นที่เขตตอนใต้และตะวันตกของกรุงเทพมหานครยังเป็นสิ่งที่ต้องจับตาดู
ความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยในปี 2549 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากแรงกดดันด้านเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยในตลาดเงินที่มีผลต่อต้นทุนการผลิต ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยคาดว่าจะยังคงขยายตัวในอัตราที่ลดลงต่อไป ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับราคาสินค้าให้เป็นไปตามภาวะต้นทุนที่เพิ่มขึ้นได้มากนัก โดยความเสี่ยงของผู้ประกอบการขนาดเล็กซึ่งมีข้อจำกัดด้านเงินทุนจะมีมากกว่าผู้ประกอบการขนาดใหญ่ที่มีความได้เปรียบในการหาแหล่งเงินทุนมากกว่า
2. ปัจจัยกำหนดความสำเร็จของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัย
อันดับเครดิตของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยสะท้อนถึงภาวะธุรกิจที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่มีลักษณะค่อนข้างผันผวนแม้ว่าภายหลังจากวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 เป็นต้นมา ธุรกิจในกลุ่มนี้จะมีทิศทางการเติบโตที่มีเสถียรภาพมากขึ้นก็ตาม แต่ลักษณะของธุรกิจที่มักเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วตามการขึ้นลงของภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะในประเทศไทยซึ่งมีระบบเศรษฐกิจที่ผันแปรมากกว่าประเทศอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ รวมทั้งการแข่งขันที่ค่อนข้างรุนแรง ทำให้ธุรกิจที่อยู่อาศัยจัดเป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยงระดับปานกลางค่อนข้างสูงเมื่อเปรียบเทียบกับธุรกิจอื่นๆ
ปัจจัยที่กำหนดความสำเร็จของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยในประเทศไทยประกอบด้วย
- ผู้บริหารที่มีประสบการณ์และความสามารถ มีความเข้าใจตลาดที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้องเป็นอย่างดี โดยเฉพาะความสามารถในการประมาณการความต้องการที่อยู่อาศัยได้อย่างถูกต้อง
- มีฐานข้อมูลการตลาดเพื่อติดตามตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงของแนวโน้มสินค้าที่เป็นที่ต้องการในตลาด และสามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ได้ทันท่วงที
- มีความสามารถในการจัดหาที่ดินในทำเลที่เป็นที่ต้องการในระดับราคาที่เหมาะสมกับประเภทสินค้าของตน
- มีความน่าเชื่อถือในตลาดซึ่งจะทำให้สามารถกำหนดราคาที่มีความได้เปรียบกว่าคู่แข่งได้
- มีการบริหารการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพ รวมทั้งมีความสามารถในการจัดหาวัสดุก่อสร้างด้วยต้นทุนที่ต่ำและส่งมอบสินค้าตรงตามเวลา ซึ่งเป็นปัจจัยที่สำคัญในการแข่งขัน โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางถึงราคาถูก
- มีการบริหารการเงินที่ระมัดระวังด้วยการรักษาสภาพคล่องในระดับที่เหมาะสม มีการควบคุมสินค้าคงเหลือ ไม่สะสมที่ดินเปล่ามากเกินไป ไม่สร้างบ้านเผื่อขายมากจนเป็นภาระทางการเงิน และไม่ลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูงในลักษณะเก็งกำไรโดยใช้แหล่งเงินทุนส่วนใหญ่จากการกู้ยืม ซึ่งจะมีความได้เปรียบในกรณีที่เกิดการเปลี่ยนแปลงภาวะตลาดที่ไม่ได้คาดคิดมาก่อน
3. สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2548 ขยายตัวในอัตราที่ลดลง
อัตราการขยายตัวของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลซึ่งลดลงอย่างต่อเนื่อง จากที่เคยมีการขยายตัวถึง 50.8% ในปี 2546 เหลือ 23.1% ในปี 2547 และ 4.4% ในปี 2548 เป็นการยืนยันความเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทยเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวแม้ว่าจะยังคงมีการขยายตัวอยู่บ้าง ทั้งนี้สาเหตุสำคัญที่ทำให้ปริมาณของที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่เริ่มลดลงมาจากความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่ๆ โดยการลดขนาดโครงการของตนลง ตลอดจนมีการปรับกลุ่มเป้าหมายลูกค้าลงมาสู่บ้านระดับราคาปานกลางมากขึ้นซึ่งเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่กว่า ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงเริ่มส่งสัญญาณอิ่มตัว
ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนใหม่ที่สร้างเสร็จในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลมีจำนวนรวม 72,072 หน่วย โดยเป็นที่อยู่อาศัย (ไม่รวมอาคารชุด) ที่สร้างโดยผู้ประกอบการ (บริษัทบ้านจัดสรร) ที่จดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2548 มีจำนวน 35,935 หน่วย ลดลง 12% จากปี 2547 ซึ่งมีจำนวน 40,752 หน่วย แสดงถึงปริมาณที่อยู่อาศัยที่เข้าสู่ตลาดลดลงจากความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการออกโครงการที่อยู่อาศัยใหม่หลังจากที่เริ่มเห็นการชะลอตัวของความต้องการ
“.... จำนวนบ้านระดับราคาปานกลางที่สามารถขายได้ลดลงเหลือเพียงประมาณไม่ถึง 10 หน่วยต่อเดือนต่อโครงการ และจำนวนของผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการบ้านที่เปิดตัวใหม่มีแนวโน้มลดลงด้วยเช่นกัน.....”
จากการวิเคราะห์ธุรกิจที่อยู่อาศัย ทริสเรทติ้งพบว่าผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในธุรกิจนี้มักมีระบบการติดตามตรวจสอบความต้องการที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่อย่างต่อเนื่องทั้งโดยทางตรงและทางอ้อม และในช่วงที่ผ่านมาต่างพบว่าความต้องการที่อยู่อาศัยมีการชะลอตัวลงโดยสะท้อนจากจำนวนบ้านที่จำหน่ายได้ในแต่ละช่วงเวลามีจำนวนลดลงจากเดิม เช่นในปี 2546 จำนวนบ้านระดับราคาปานกลางที่สามารถขายได้ของแต่ละโครงการมีจำนวนมากกว่า 15 หน่วยต่อเดือน ลดลงเหลือเพียงประมาณไม่ถึง 10 หน่วยต่อเดือนต่อโครงการในปี 2548 ในขณะเดียวกัน จำนวนของผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการบ้านที่เปิดตัวใหม่ก็มีแนวโน้มลดลงด้วยเช่นกัน โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคาสูง ในขณะที่ที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลาง (ตั้งแต่ 5 ล้านบาทต่อหน่วยลงมา) ถึงระดับราคาถูกยังคงขายได้ดีแม้ว่าจะมีการชะลอตัวลงบ้างในช่วงที่มีความผันผวนทางการเมืองที่ผ่านมา
“....การลดลงของสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปที่ปล่อยใหม่ และรายได้จากค่าธรรมเนียมที่เก็บจากการซื้อขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ แสดงถึงตลาดที่ชะลอตัวลง....”
นอกจากนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยซึ่งสะท้อนจากปริมาณของสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปที่ปล่อยใหม่โดยธนาคารพาณิชย์ บริษัทเงินทุน บริษัทเครดิตฟองซิเอร์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน บริษัทประกันชีวิต และการเคหะแห่งชาติในปี 2548 พบว่ามีอัตราลดลงเหลือเพียง 278,828 ล้านบาทในปี 2548 จาก 294,403 ล้านบาทในปี 2547 หรือลดลง 5.3% ซึ่งเป็นการลดลงที่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2547 ทั้งนี้ เหตุผลส่วนหนึ่งมาจากการขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปที่มีการขยายตัวอย่างมากในปี 2546 ก่อนการยกเลิกมาตรการให้สิทธิพิเศษด้านภาษีอากรและการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นปี 2546 ประกอบกับการชะลอตัวด้านความต้องการที่อยู่อาศัยในปีถัดมา
การลดลงของรายได้ค่าธรรมเนียมที่เก็บจากการซื้อขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในปี 2547 และปี 2548 ก็แสดงให้เห็นถึงการลดลงของมูลค่าการซื้อขายที่ดินในช่วงเวลาดังกล่าวด้วยเช่นกัน
4. การลดลงของความต้องการที่อยู่อาศัยราคาสูง
ในปี 2548 ผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยหลายรายมีการปรับปรุงสินค้าของตนให้สามารถเข้าสู่ตลาดบ้านระดับราคาปานกลางมากขึ้นเนื่องจากตลาดบ้านระดับราคาปานกลางมีขนาดใหญ่และยังเป็นที่ต้องการอยู่มาก ตัวอย่างของผู้ประกอบการที่เดิมขายบ้านระดับราคาสูงและเริ่มเข้าสู่ตลาดบ้านราคาปานกลาง (3 ล้านบาทถึง 5 ล้านบาทต่อหลัง) มากขึ้น ได้แก่ บจม. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ บจม. ควอลิตี้เฮ้าส์ และ บจม. แสนสิริ เป็นต้น ส่วนผู้ประกอบการที่เดิมเน้นตลาดบ้านระดับราคาปานกลางและต่ำกว่าและเคยเข้าไปแข่งขันในตลาดบ้านราคาแพงในปี 2547 แต่ได้หวนกลับมาเน้นตลาดบ้านราคาปานกลางเช่นเดิมในปีนี้ ได้แก่ บจก. พฤกษา เรียลเอสเตท และ บจม. เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง เป็นต้น ทั้งนี้เนื่องจากความต้องการบ้านระดับราคาสูงนั้นมีแนวโน้มอิ่มตัว
5. การลดลงของอัตรากำไรของผู้ประกอบการ
ภายหลังจากการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2543 เป็นต้นมา อัตรากำไรของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตามสภาวะตลาด ในขณะที่ต้นทุนการผลิตและราคาที่ดินยังไม่ขยายตัวมากนักในช่วงแรกๆ ประกอบกับผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยบางรายได้ประโยชน์จากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สถาบันการเงินนำออกขายทอดตลาด
อย่างไรก็ดี อัตรากำไรจากการดำเนินงานต่อยอดขายของผู้ประกอบการเมื่อคำนวณจาก Adjusted Operating Profits มีทิศทางลดลงตั้งแต่ปี 2547 เป็นต้นมา ภายหลังจากการยกเลิกมาตรการสิทธิประโยชน์ด้านภาษีอากรและการโอนเมื่อปลายปี 2546 อัตรากำไรต่อยอดขายโดยเฉลี่ยของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จัดอันดับเครดิตกับทริสเรทติ้งในปี 2548 อยู่ที่ 20.56% ลดลงจากที่เคยอยู่ที่ระดับ 25.88% ในปี 2546 โดยบริษัทที่มีอัตรากำไรสูงที่สุดได้แก่ บจม. ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายเดียวที่สามารถรักษาอัตรากำไรได้ในระดับสูงกว่า 30% ในปี 2547 และปี 2548 ในขณะที่ผู้ประกอบการอื่นๆ (นอกจาก บจม. โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ และ บจม. ศุภาลัย) มีอัตรากำไรลดลง
การลดลงของอัตรากำไรของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปมีสาเหตุสำคัญมาจากการแข่งขันที่มีความรุนแรงขึ้น รวมทั้งการปรับโครงสร้างกลุ่มลูกค้ามาสู่ระดับปานกลางมากขึ้น ซึ่งโดยทั่วไป ตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างมีอัตรากำไรต่ำกว่าตลาดระดับบนเพราะลักษณะของลูกค้าบ้านระดับนี้จะมีความอ่อนไหวต่อราคามากกว่าลูกค้าบ้านระดับราคาสูง ในขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นมากในปี 2547 ตามราคาวัสดุก่อสร้างประเภทเหล็กและปูนซีเมนต์ยังไม่เห็นผลกระทบที่ชัดเจนเนื่องจากผู้ประกอบการหลายราย โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ มีการก่อสร้างบ้านสะสมไว้แล้ว และผู้ประกอบการบางรายมีการทำสัญญาจัดหาแหล่งวัสดุก่อสร้างที่คงราคาเดิมได้ รวมทั้งสามารถนำวัสดุก่อสร้างที่อยู่ในสินค้าคงคลังที่มีอยู่มาใช้ซึ่งช่วยลดผลกระทบจากภาวะต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ราคาเหล็กและปูนซีเมนต์ได้ปรับตัวลดลงในปี 2548
6. โครงสร้างเงินทุนและสภาพคล่องของผู้ประกอบการเข้มแข็งขึ้น
ภายหลังจากวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 ซึ่งกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างมากทำให้ผู้ประกอบการในปัจจุบันมีความระมัดระวังในการจัดโครงสร้างเงินทุนของตนเองโดยการจำกัดภาระหนี้ไม่ให้สูงเกินไปเช่นในอดีต แม้ว่าธุรกิจประเภทนี้นับว่าเป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนของหนี้ต่อทุนโดยเฉลี่ยค่อนข้างสูงก็ตาม
6.1 อัตราส่วนเงินกู้ต่อโครงสร้างเงินทุน (Debt to Capitalization) ของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยที่จัดอันดับเครดิตกับทริสเรทติ้งลดลงอย่างต่อเนื่องภายหลังจากปี 2540 โดยลดลงจากระดับเฉลี่ยที่ 70.5% ในปี 2540 เหลือ 42.8% ในปี 2548 ทั้งนี้ สัดส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ลดลงของผู้ประกอบการส่วนมากเนื่องมาจากความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการรักษาสัดส่วนของหนี้ให้อยู่ในระดับที่สามารถควบคุมได้ ในขณะที่ผู้ให้กู้ เช่น สถาบันการเงิน ก็มีความระมัดระวังในการปล่อยกู้มากขึ้น
6.2 โครงสร้างเงินกู้ของผู้ประกอบการ ภายใต้สถานการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในปัจจุบัน ผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยต่างพยายามจำกัดความเสี่ยงจากการผันผวนของอัตราดอกเบี้ยด้วยการกู้ยืมระยะยาวมากขึ้นทั้งในรูปการออกตราสารหนี้ระยะยาวอัตราดอกเบี้ยคงที่ รวมทั้งการกู้ยืมระยะยาวในรูปสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการจากสถาบันการเงิน โดยในปี 2548 นั้นสัดส่วนของเงินกู้ในรูปของตราสารหนี้และสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการต่อหนี้สินรวมโดยเฉลี่ยเท่ากับ 80% ที่เหลือเป็นเงินกู้ระยะสั้นและตราสารหนี้ระยะสั้นประเภทตั๋วเงินและตั๋วสัญญาใช้เงิน
6.3 สภาพคล่องทางการเงิน ซึ่งทริสเรทติ้งพิจารณาจากอัตราส่วนทางการเงินของผู้ประกอบการ 2 รายการได้แก่ 1) อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมที่ปรับปรุงแล้ว (Adjusted Fund from Operation to Total Debt -- FFO to Total Debt) และ 2) อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายที่ปรับปรุงแล้ว (Adjusted EBITDA Interest Coverage Ratio) ซึ่งพบว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีสภาพคล่องทางการเงินสูงสุดในปี 2546 และมีการปรับตัวลดลง แต่ยังอยู่ในระดับน่าพอใจกว่าในอดีตก่อนปี 2545 ทั้งนี้ผู้ประกอบการที่มีการรักษาเสถียรภาพของสภาพคล่องไว้ได้ในระดับที่ดีอย่างต่อเนื่องเป็นเวลานานได้แก่ บจม. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ บจม. ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ในขณะที่ บจก. พฤกษา เรียลเอสเตท และ บจม. ศุภาลัย ก็มีสภาพคล่องในปัจจุบันในระดับที่แข็งแกร่ง
7. ปัจจัยที่อาจกระทบต่อความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยในปี 2549
7.1 ระดับความรุนแรงของการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ทริสเรทติ้งพบว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในช่วงที่ผ่านมายังไม่ส่งผลอย่างชัดเจนต่อความต้องการซื้อบ้านมากนักเนื่องจากระดับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลงอย่างมากภายหลังจากวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับลูกค้าชั้นดีอยู่ในระดับต่ำกว่า 10% ต่อเนื่องเป็นเวลานานกว่า 7 ปีตั้งแต่ปี 2542 จนถึงปัจจุบัน จากที่เคยอยู่ที่ระดับสูงสุดที่ระดับมากกว่า 15% ในปี 2540 อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำมีส่วนเป็น อย่างมากในการเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อบ้าน ตลอดจนเพิ่มความต้องการในตลาดโดยรวม และทำให้บ้านราคาสูงขายได้เพิ่มขึ้น
“.......ภาระการผ่อนชำระของลูกหนี้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้น 6% ถึง 7% จากทุกๆ 1% ของ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มขึ้น ....”
“..... อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจาก 6% เป็น 8% ทำให้ครอบครัวที่มีรายได้ 100,000 บาทต่อเดือนที่สามารถซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทได้ในอดีตต้องลดลงเหลือราคาไม่เกิน 3.7 ล้านบาท...... ”
อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่กลางปี 2548 เป็นต้นมามีผลทางด้านจิตวิทยาที่ทำให้ผู้ซื้อเกิดความไม่แน่ใจเกี่ยวกับกำลังซื้อของตนเองซึ่งทำให้ต้องระมัดระวังในการเลือกซื้อบ้านเพื่อให้แน่ใจว่าจะสามารถผ่อนส่งได้ในระยะยาว (ประมาณ 15 ถึง 30 ปี) โดยคำนึงถึงทิศทางอัตราดอกเบี้ยในอนาคต ในขณะเดียวกัน การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระดับสูงของอัตราดอกเบี้ยเป็นการเพิ่มภาระการชำระหนี้ของผู้กู้ โดยจากการประมาณการของทริสเรทติ้งพบว่าอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทุก 1% จะทำให้ภาระการผ่อนชำระของลูกหนี้เพิ่มขึ้น 6% ถึง 7% จากภาระการชำระเดิม ตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาทซึ่งกู้ธนาคาร 80% ของมูลค่าบ้านที่อัตราดอกเบี้ย 6% ที่เคยผ่อนชำระเดือนละ 13,500 บาท จะมีภาระต้องผ่อนชำระเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 15,300 บาทถ้าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้นเป็น 8% และในทางกลับกัน การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็มีผลให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านราคาแพงลดลงด้วย เช่น ภายใต้เงื่อนไขของการผ่อนซื้อบ้านเวลา 20 ปี การเพิ่มสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ยจาก 6% เป็น 8% จะทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านของครอบครัวที่มีรายได้ต่อเดือน 100,000 บาทลดลงจากที่เคยสามารถผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทได้ โดยลดเหลือเพียงบ้านราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทเท่านั้น ทั้งนี้ เนื่องจากเงินที่ผ่อนชำระต่อเดือนสูงขึ้นตามภาวะอัตราดอกเบี้ย
7.2 ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้าน มีการปรับลดลงเมื่อพิจารณาจากจำนวนบ้านที่ขายได้ รวมทั้งการลดลงของจำนวนผู้เข้าชมโครงการ รวมทั้งระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อบ้านที่นานขึ้นกว่าเดิมดังที่กล่าวมาแล้ว รวมทั้งเป็นอีกปัจจัยที่ทำให้มีการลดลงของความต้องการซื้อบ้าน โดยจากการรวบรวมของมหาวิทยาลัยหอการค้าไทยพบว่าดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลงมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2547 เป็นต้นมา จนกระทั่งในเดือนเมษายนที่ผ่านมา ดัชนีความเชื่อมั่นลดลงเหลือเพียง 82.5 ซึ่งเป็นระดับต่ำที่สุดในรอบ 3 ปี 10 เดือน โดยมีสาเหตุสำคัญจากสถานการณ์ทางการเมือง ประกอบกับการเพิ่มสูงขึ้นของราคาน้ำมันเชื้อเพลิงและอัตราดอกเบี้ย การขยายตัวทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2549 คาดว่าจะมีอัตราที่เท่ากันหรือลดลงกว่าปีที่แล้วเล็กน้อยเนื่องจากปัจจัยด้านการลงทุนของภาครัฐที่ชะลอตัวจากปัญหาทางการเมือง ในขณะที่ต้นทุนการผลิตและการบริโภคที่มีแนวโน้มสูงขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นมากในปีนี้จะทำให้ความต้องการบริโภคและการลงทุนของภาคเอกชนลดลง โดยคาดว่าอัตราการขยายตัวที่แท้จริงของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศในปี 2549 จะอยู่ในช่วง 3.5% ถึง 4.5%
7.3 การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการผลิตอันเนื่องมาจากราคาวัสดุก่อสร้างและราคาน้ำมันเชื้อเพลิง น่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยได้ชัดเจนขึ้นในปี 2549 ทั้งนี้ ต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการที่สำคัญประกอบด้วยต้นทุนค่าที่ดิน (ประมาณ 31% ของต้นทุนรวม) ต้นทุนค่าก่อสร้าง (53%) และต้นทุนอื่นๆ เช่น ค่าสาธารณูปโภค และต้นทุนทางการเงิน (16%) ปัจจัยจากต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างหลายรายการโดยเปรียบเทียบดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2544-2548) ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างรวมมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้น 19.64% โดยที่เพิ่มขึ้นมากได้แก่ เหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็ก ซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นถึง 55.42% อันเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างมากในปี 2546 และปี 2547 จากความต้องการเหล็กที่ขยายตัวในตลาดโลก แม้ว่าในปี 2548 ราคาเหล็กได้มีการปรับตัวลดลงบ้างเล็กน้อยจากความต้องการที่ชะลอตัวลง ในขณะเดียวกัน ราคาที่ดินในประเทศเริ่มมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นด้วยเช่นกัน ในขณะที่การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้มภาวะอิ่มตัวของความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถผลักภาระต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้นให้แก่ผู้ซื้อบ้านได้มากนัก การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการผลิตดังกล่าวเป็นแรงกดดันให้ผู้ประกอบการอาจต้องปรับราคาสินค้าของตนในอนาคต ซึ่งอาจทำได้โดยตรงโดยการขึ้นราคาบ้านในโครงการใหม่ หรือปรับลดขนาดของบ้านในโครงการของตนโดยคงราคาเดิมไว้ก็ได้
7.4 การเพิ่มสูงขึ้นของต้นทุนค่าครองชีพเนื่องจากราคาน้ำมันเชื้อเพลิงและราคาสินค้าอุปโภคบริโภคที่เพิ่มขึ้น มีผลให้รายได้ที่แท้จริงของผู้บริโภคลดลง รวมทั้งลดระดับของรายได้ที่ใช้จ่ายได้จริง (Disposable Income)
บทสรุป
ธุรกิจบ้านที่อยู่อาศัยในประเทศไทยจัดเป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยงด้านเครดิตในระดับปานกลาง โดยปัจจัยที่กำหนดให้อันดับเครดิตของผู้ประกอบการแต่ละรายมีความแตกต่างกันขึ้นอยู่กับความสามารถและประสบการณ์ของผู้บริหารในการปรับตัวให้เหมาะสมกับสถานการณ์ด้านเศรษฐกิจและตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทย รวมทั้งความสามารถในการรักษาความสามารถในการแข่งขันภายใต้สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
ทริสเรทติ้งเห็นว่าโดยภาพรวมของธุรกิจที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มอันดับเครดิตที่ยังไม่เปลี่ยนแปลงมากนักแม้ว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาได้เกิดการเปลี่ยนแปลงของภาวะตลาดที่อยู่อาศัยหลายประการทั้งในส่วนของนโยบายภาครัฐที่มีแนวโน้มลดระดับการแทรกแซงในแง่การใช้มาตรการสนับสนุนลง ในขณะที่มีการนำนโยบายการเงินที่เข้มงวดมาใช้เพื่อสร้างวินัยทางการเงินให้แก่ระบบเศรษฐกิจ รวมทั้งการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในตลาดเงินภายใต้แรงกดดันของภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้นตามราคาน้ำมันและการผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างต่างๆ ซึ่งมีผลในทางอ้อมต่อต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการ ในขณะที่ความไม่แน่นอนทางการเมืองและการชะลอตัวทางเศรษฐกิจในปี 2549 ก็เป็นปัจจัยลบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ดังกล่าวคาดว่าอาจกระทบต่อรายได้และอัตรากำไรของผู้ประกอบการโดยทั่วไปในปี 2549 แม้ว่า
ทริสเรทติ้งจะเชื่อว่าผู้ประกอบการส่วนมากจะยังคงความสามารถในการรักษาระดับโครงสร้างหนี้ต่อทุนเอาไว้ได้ในระดับที่เหมาะสมกับอันดับเครดิตที่ได้รับอยู่แล้ว และมีผู้ประกอบการเพียงบางส่วนที่ต้องระมัดระวังสภาพคล่องภายใต้ภาวะตลาดที่ชะลอตัวก็ตาม ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องจับตาดูต่อไป
อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยส่วนมากได้แสดงให้เห็นถึงการเรียนรู้จากบทเรียนในอดีตในการระมัดระวังด้านการลงทุน และความพยายามในการบริหารโครงสร้างเงินทุนที่ไม่ก่อให้เกิดความเสี่ยงจนเกินไป ในขณะที่สถาบันการเงินต่างระมัดระวังในการปล่อยกู้โครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งทำให้เป็นที่เชื่อว่าอันดับเครดิตของผู้ประกอบการในธุรกิจนี้ส่วนมากจะสามารถคงอยู่ได้ในระยะสั้นและระยะปานกลาง