นายพลสิทธิ ภูมิวสนะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์เคทีบีเอสที มิกซ์ หรือ 'KTBSTMR' เปิดเผยว่า เตรียมนำหน่วยทรัสต์เข้าซื้อขายวันแรกในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยวันที่ 15 พฤศจิกายน นี้ โดยใช้ชื่อย่อ 'KTBSTMR' ในการซื้อขายบนกระดานหลักทรัพย์ฯ ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาได้รับผลตอบรับเป็นอย่างดีจากกลุ่มนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อย ที่เชื่อมั่นในศักยภาพของการลงทุนในสินทรัพย์ที่หลากหลาย และถือได้ว่าเป็นกองทรัสต์ประเภท Leasehold กองแรก ๆ ที่มีการจำนองกรรมสิทธิ์เพื่อเป็นการเพิ่มความมั่นใจให้แก่ผู้ลงทุน โดยภายหลังจากการเปิดการเสนอขายหน่วยทรัสต์เมื่อวันที่ 19-29 ตุลาคมที่ผ่านมา นักลงทุนให้ความสนใจจองซื้อเข้ามาอย่างล้นหลาม
ทั้งนี้ กองทรัสต์ฯ ได้เข้าลงทุนครั้งแรกในทรัพย์สิน 5 โครงการ ตลอดระยะเวลาการเช่า 30 ปี มีมูลค่ารวมทั้งสิ้นไม่เกิน 3,015 ล้านบาท ประกอบด้วย (1) การลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 41 ยูนิต ในโครงการริช แอสเซ็ท อ.บางพลี (Rich Asset) จ.สมุทรปราการ จากกลุ่มริช แอสเซ็ท โดยมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 40,385.67 ตารางเมตร (ตร.ม.) (2) ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ คลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 9 ยูนิต ในโครงการเอสที บางบ่อ อ.บางบ่อ (ST-Bang Bo) จ.สมุทรปราการ จาก STPL โดยมีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 37,656.00 ตร.ม. (3) ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 12 อาคาร ในโครงการเอสที บางปะอิน อ.บางปะอิน (ST-Bang Pa-In) จ.พระนครศรีอยุธยา จาก STPL มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 43,578.00 ตร.ม.
(4) ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและสิทธิการเช่าอาคาร งานระบบ สิ่งติดตั้งตรึงตราและอุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์และอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่องซึ่งได้ใช้ในการดำเนินกิจการอาคารสำนักงาน โครงการซัมเมอร์ฮับ (Summer Hub Offices) ถ.สุขุมวิท 71 จาก ST HUB และ B.I.C. มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 5,147.36 ตร.ม. และ (5) ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและสิทธิการเช่าอาคาร งานระบบ สิ่งติดตั้งตรึงตราและอุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์และอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่อง ในโครงการซัมเมอร์ฮิลล์ (Summer Hill) ถ.สุขุมวิท 71 กรุงเทพฯ จาก ST HILL และ B.I.C. มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 5,138.45 ตร.ม.
สำหรับแนวทางการขยายกองทรัสต์ KTBSTMR ในอนาคต เนื่องจาก ปัจจุบัน กองทรัสต์ KTBSTMR ใช้ทุนทั้งหมดในการลงทุน โดยยังไม่มีการกู้ยืมเลย ดังนั้น ทาง KTBST REIT ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ จึงกำลังดำเนินการศึกษาที่จะกู้เงินในวงเงิน 100% ของมูลค่าทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเพื่อนำไปใช้ในการลงทุน ทั้งนี้ การกู้เงินดังกล่าวจะมีสัดส่วนหนี้สินไม่เกิน 30% ของมูลค่ากองทรัสต์ ซึ่งคาดว่าจะดำเนินการภายในไตรมาส 1 ปีหน้า โดยมีการลงทุนในโครงการที่อาจจะแตกต่างจากโครงการปัจจุบัน ที่มีความมั่นคง และมีแนวโน้มให้ผลตอบแทนนักลงทุนได้ดี เช่น ธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ ธุรกิจคลังสินค้าหรือโรงงานให้เช่า โดยการลงทุนเพิ่มนี้คาดว่าจะไม่มีการเพิ่มหน่วยทรัสต์ ดังนั้นจึงมีโอกาสส่งผลให้ผลตอบแทนของนักลงทุนปัจจุบันดีขึ้น และในปลายปีหน้าอาจพิจารณาแนวทางที่จะเพิ่มทุนเพื่อการลงทุนเพิ่มเติม โดยพิจารณาให้สิทธิผู้หน่วยลงทุนเดิมก่อนและหากเหลือจะให้สิทธิผู้ลงทุนใหม่ในการลงทุน ทั้งนี้ ในกรณีที่ในขณะทำการเพิ่มทุนนั้นหากมูลค่าตลาดสูงกว่าราคาพาร์ก็จะทำให้ผู้ถือหน่วยในขณะนั้นสามารถลงทุนในหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดได้ซึ่งก็จะเป็นประโยชน์แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในขณะนั้น
นายฐิติพัฒน์ ทวีสิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ เปิดเผยว่า การลงทุนในกองทรัสต์เป็นสินทรัพย์ทางเลือกที่ช่วยกระจายความเสี่ยงให้กับนักลงทุน โดยจากความสำเร็จในการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในครั้งนี้ ตอกย้ำถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่มีต่อศักยภาพของ KTBSTMR ทรัสต์กองแรกที่มีนโยบายกระจายการลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายประเภท ได้แก่ อาคารคลังสินค้า (Warehouse) โรงงาน (Factory) อาคารสำนักงาน (Office) และอาคารศูนย์การค้าประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ (Community Mall) ด้วยรูปแบบสินทรัพย์แต่ละโครงการในลักษณะที่แตกต่างกัน ทั้งขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ มีการออกแบบตัวโครงการและจัดสรรพื้นที่ใช้สอยไว้เป็นอย่างดี ประกอบกับการมุ่งเน้นการจัดหาผู้เช่าที่มีคุณภาพสูง พร้อมบริหารกลุ่มผู้เช่า (Tenant Mix) ให้กระจายตัวได้ดีในแต่ละโครงการ อีกทั้ง กองทรัสต์ยังมีการจัดหารายได้จากธุรกิจหลายประเภท และมีศักยภาพในการเติบโตสูง ถือเป็นทางเลือกใหม่สำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในกองทรัสต์ที่มีโอกาสให้อัตราผลตอบแทนสม่ำเสมอในทุกช่วงภาวะเศรษฐกิจ
นอกจากนี้ สิ่งที่เป็นจุดเด่นหลักที่นักลงทุนให้ความสนใจคือ กองทรัสต์ KTBSTMR มีหลักประกันในทรัพย์สินที่ลงทุน (สิทธิการเช่าของกองทรัสต์ฯ) เพื่อป้องกันในกรณีที่ผู้ให้เช่าผิดสัญญากับกองทรัสต์ฯ ซึ่งอาจส่งผลให้กองทรัสต์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในสิทธิการเช่าไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนได้ครบระยะเวลา 30 ปี โดยหลักประกันที่ผู้ให้เช่าวางประกันให้กับกองทรัสต์ฯ ได้แก่ (1) การจดทะเบียนหลักประกันสิทธิการเช่าที่ดินและจดจำนองอาคารและสิ่งปลูกสร้างทรัพย์สินที่เป็นคอมมูนิตี้มอล และสำนักงาน และ (2) การจดจำนองกรรมสิทธิ์ในอาคารและกรรมสิทธิ์ในที่ดินในทรัพย์สินที่เป็นคลังสินค้าและโรงงาน ทำให้นักลงทุนมั่นใจได้ว่า การลงทุนดังกล่าวจะมีโอกาสได้ผลตอบแทนที่ได้ประมาณการไว้
นายพรเทพ ตังคเศรณี กรรมการ บริษัท ดิสคัฟเวอร์ แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน เปิดเผยว่า การลงทุนในกองทรัสต์ KTBSTMR นับว่าเป็นทางเลือกการลงทุนที่เหมาะสมกับภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน เพราะในปัจจุบันผู้ลงทุนมักต้องการได้รับผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาวจากเงินปันผล ทำให้การลงทุนดังกล่าวได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จึงมั่นใจว่า KTBSTMR จะเป็นหนึ่งในกองทรัสต์ฯ ที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุน เพราะมีการลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภท ทั้งคลังสินค้าที่มีพื้นที่หลากหลาย อาคารสำนักงาน และคอมมูนิตี้มอลล์ ที่อยู่ในทำเลใจกลางเมือง สามารถดึงดูดลูกค้าเข้าใช้บริการในโครงการ ล้วนแต่เป็นโครงการที่มีศักยภาพ และมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ในระดับสูง ทำให้ช่วยเพิ่มโอกาสสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอในระยะยาวให้กับกองทรัสต์ฯ
สำหรับประมาณการอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วยทรัสต์จะได้รับในปีแรก ตามประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามงบกำไรขาดทุนตามสมมติฐาน (1 ต.ค. 64 ถึง 30 ก.ย. 65) และการลดทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ อยู่ที่ร้อยละ 7.02 นับว่าผลตอบแทนสูงเมื่อเทียบกับการลงทุนอื่น ๆ จึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอในระยะยาวอย่างไรก็ตามนักลงทุนควรทำความเข้าใจกองทรัสต์ KTBSTMR เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมสามารถสอบถามได้ที่ 02-351-1800 กด 3
ที่มา: เอ็ม ที มัลติมีเดีย