อุปทาน
ณ ไตรมาสที่ 4 ปี 2564 อุปทานตลาดคอนมิเนียมในกรุงเทพมหานครมีจำนวนทั้งสิ้น 11,252 หน่วย จำนวนหน่วยขายใหม่เพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 62.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และเพิ่มขึ้นร้อยละ 79.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า หรือเกือบร้อยละ 56 ของอุปทานตลอดทั้งปี 2564 ซึ่งมีจำนวนทั้งสิ้น 20,015 หน่วย โดยจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองอยู่ที่ร้อยละ 76 หรือ 7,117 หน่วย ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) และบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 13 และร้อยละ 11 ตามลำดับ โดยอุปทานที่เปิดขายใหม่ยังเป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่สูงถึงร้อยละ 70 จากอุปทานที่เปิดขายทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายกลางและรายย่อย โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ในระดับราคา 0.9 - 3.5 ล้านบาท หากแยกตามเกรดจะพบว่าคอนโดมิเนียมเกรดซีอยู่ที่ร้อยละ 63 และคอนโดมิเนียมเกรดบีอยู่ที่ร้อยละ 37 แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการเลือกที่จะเปิดขายคอนโดมิเนียมในระดับราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 80,000-100,000 บาท/ตร.ม. เพราะเป็นสินค้าที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มที่เป็นกำลังซื้อหลักในช่วงนี้
อุปสงค์
ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2564 เป็นช่วงที่ประเทศไทยผ่านพ้นสถานการณ์การแพร่ระบาดหนักของโควิค 19 เนื่องจากการเร่งฉีดวัคซีนให้กับประชาชนในช่วงที่ผ่านมาส่งผลให้รัฐบาลสามารถลดจำนวนผู้เสียชีวิตและผู้ป่วยหนักให้ต่ำกว่าจุดวิกฤตได้ส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจรวมถึงตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มกลับมามีการเคลื่อนไหวจากการที่ผู้ประกอบการได้กลับมาทยอยเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้น โดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ที่ 2,835 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ มีจำนวนทั้งสิ้น 11,252 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 25.2 อัตราการขายลดลงในอัตราร้อยละ 8.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้าและลดลงร้อยละ 12.8 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา จากการที่อัตราการขายลดลงอันเนื่องมาจาก จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่นั้นมีค่อนข้างมากในขณะที่หน่วยขายได้กลับมีน้อยเพราะเป็นโครงการที่ขายเพียงใบจองเท่านั้น แม้ว่าจะมีหน่วยขายที่น้อยแต่ก็มั่นใจได้ว่าห้องที่ถูกขายไปนั้นจะไม่ได้รับการยกเลิก เนื่องจากโครงการมีการประเมินศักยภาพลูกค้ามากขึ้นเพื่อให้สามารถปิดการขายได้จริง ส่งผลให้ในอนาคตยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจจะลดลง โดยกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางที่ยังมีรายได้แน่นอนและมีมากกว่ากลุ่มนักลงทุน เนื่องจากโครงการที่เปิดขายจะอยู่ในโซนชานเมืองซึ่งเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ทำให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย (Real Demand) ที่มีความพร้อมในการซื้อค่อนข้างให้ความสนใจโครงการ โดยเฉพาะห้องที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้าน
ราคาขาย
ระดับราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสที่ 4 ปี 2564 ปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่ จากไตรมาสที่ 3 ปี 2564 โดยราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 239,689 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 4.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือลดลงในอัตราร้อยละ 0.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 115,659 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 6.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวลงในอัตราร้อยละ 1.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา
ส่วนราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 63,258 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 8.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวลงในอัตราร้อยละ 2.1 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ราคาเสนอขายในไตรมาสที่ 4 ปี 2564 ปรับตัวลดลงเนื่องจากในบางโครงการที่เปิดการขายมานานและยังไม่สามารถปิดการขายได้ทำให้ต้องลดราคาขายลงพร้อมโปรโมชั่นต่างๆ หรือบางโครงก็ลดราคาลงเพื่อให้สอดคล้องกับมาตราการลดค่าโอน - จำนอง ในราคาไม่เกิน 3 ล้านซึ่งเป็นกลุ่มราคาที่ยังคงมีตลาดรองรับ ส่งผลให้หน่วยเหลือขายในตลาดได้มีการระบายสต็อกออกไปบ้างบางส่วน
แนวโน้ม
ตลาดคอนโดมิเนียมตลอดทั้งปี 2564 นับเป็นปีที่ค่อนข้างหนักสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดมิเนียม เมื่อเทียบกับปี 2563 ที่ผ่านมา จากการแพร่ระบาดของโควิค 19 ที่มีผู้ติดเชื้อจำนวนมาก ทำให้รัฐบาลต้องประกาศล็อคดาวน์ ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจทุกภาคส่วน
สำหรับปี 2565 นี้ เชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มทยอยกลับมาฟื้นตัวและมีความคึกคักมากขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่มีแผนเปิดตัวโครงการมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่อยู่เฉลี่ยประมาณ 10,000 หน่วย ในไตรมาสแรกของปี 2565 อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยเสี่ยงที่น่ากังวลคือการระบาดของโควิค 19 สายพันธุ์ "โอมิครอน" หากมีการแพร่ระบาดที่รุนแรงและส่งผลให้จำนวนผู้เสียชีวิตและผู้ป่วยหนักมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ อาจส่งผลให้รัฐบาลต้องออกคำสั่งให้กลับเข้าสู่การล็อคดาวน์อีกครั้ง อีกหนึ่งปัจจัยเสี่ยงคือ ภาวะเงินเฟ้อที่จะส่งผลต่อราคาสินค้าอุปโภคและบริโภค รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างให้เพิ่มสูงขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจยังชะลอตัว ทั้งนี้ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลได้มีมาตราการช่วยเหลือและกระตุ้นกำลังซื้อ อาทิ การลดค่าโอน-จำนองที่ยืดระยะเวลาออกไปเป็นมาตราการที่กระตุ้นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงซึ่งคนกลุ่มนี้ยังเป็นกำลังซื้อหลักในช่วงเวลานี้
เมื่อพิจารณาถึงภาพรวมของราคาขายมีแนวโน้มที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากต้นทุนในการพัฒนาของผู้ประกอบการเริ่มสูงขึ้นไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดินรวมถึงราคาวัสดุก่อสร้าง อาจจะเริ่มเห็นหลายโครงการเปิดขายโครงการในราคาต่อราคาเมตรที่สูงขึ้นในปี 2565 และหากโครงการอยู่ในทำเลที่ดี โอกาสในการต่อราคาของผู้ซื้อจะทำได้ยากขึ้น อย่างไรก็ตามแม้โครงการจะมีราคาขายที่สูงขึ้นหากแต่การพัฒนารูปแบบโครงการและอยู่ในทำเลที่เหมาะสมก็จะเป็นตัวกำหนดให้ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อได้เช่นกัน โดยแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2565 คาดว่าจะมีการออกแบบเพื่อรองรับความเป็นส่วนตัวและให้ความสำคัญในด้านสุขภาพรวมถึงการมีเทคโนโลยีที่อำนวยความสะดวกต่อการดำเนินชีวิตให้ง่ายขึ้น
คอนโดระดับราคาตั้งแต่ 0.9 - 3 ล้านบาท เป็นราคาที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มเรียลดีมานด์ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักในช่วงเวลานี้ ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีของผู้ประกอบการที่จะเร่งระบายสต็อกออกไป โดยการทำโปรโมชั่นราคาเพื่อให้สอดรับกับมาตราการลดค่าโอน-จำนองของรัฐบาล เพื่อให้สามารถเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้ ทั้งเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น
ระดับราคาคอนโดมิเนียมที่กลุ่มเรียลดีมานด์ให้ความสนใจอยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีของผู้ประกอบการที่จะทำโปรโมชั่นราคาเพื่อให้สอดรับกับมาตราการลดค่าโอน-จำนองของรัฐบาล เพื่อเป็นการระบายสต็อกที่ยังคงเหลืออยู่ออกไป
ที่มา: ธนาคารเกียรตินาคินภัทร
