นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (Capital One Real Estate) และ เคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ (Keller Williams Thailand หรือ KW) บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการบริการตลาดและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตัวแทนขายและที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มียอดขายสูงที่สุดในสหรัฐฯซึ่งมีเครือข่ายจำนวนพนักงานสูงที่สุดทั่วโลก ที่ปัจจุบันมีพอร์ตในการบริหารโครงการที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม โรงแรม วิลล่า มูลค่าไม่น้อยกว่า 30,000-40,000 ล้านบาท เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยว่า ปรับตัวดีขึ้น มีความต้องการเข้ามาจากประเทศฮ่องกง, สหรัฐอเมริกา, สิงคโปร์, กัมพูชา, และประเทศเมียนมา ซึ่งแต่ละประเทศมีการลงทุนและซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน
โดยกลุ่มผู้ซื้อที่มาจากสหรัฐอเมริกา มีความต้องการคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-5 แสนเหรียญสหรัฐฯ หรือประมาณ 3.6 ล้านบาท ไปจนถึง 15 ล้านบาท (ค่าเงินบาทเฉลี่ย 36 บาทต่อดอลลาร์) หากเป็นเพื่อการอยู่อาศัย จะเน้นที่เมืองพัทยา และ ภูเก็ต ส่วนที่เน้นเพื่อการลงทุน (ปล่อยเช่า) จะเลือกและสนใจคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิทใจกลางศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) เป็นต้น
นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มคนไทยที่ทำงานอยู่ในประเทศสหรัฐฯ เป็นอีกตลาดที่น่าสนใจและเติบโต ต้องการซื้อบ้านเพื่อกลับมาอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ระดับราคาที่สามารถซื้อได้ เช่น บ้านราคา 2 แสนเหรียญสหรัฐฯ ประมาณ 7 ล้านบาท ขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐฯมีราคาแพงราว 8 แสนเหรียญสหรัฐฯ ตลาดที่เป็นผู้ซื้อจากประเทศกัมพูชา และ เมียนมา พบเห็นว่า ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมมีสูงต่ออย่างเนื่อง ส่วนใหญ่ที่เข้ามาซื้อ จะเป็นเจ้าของธุรกิจเอสเอ็มอี ต้องการห้องชุดในระดับราคา 3-4 ล้านบาท จะซื้อด้วยเงินสด โดยต้องการมีที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เป็นต้น
รอ 2-3 ปี ลูกค้าจีน"คัมแบ็กซื้ออสังหาฯไทย
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกลุ่มลูกค้าต่างชาตินั้น นายวิทย์ ให้ความเห็นว่า กำลังซื้อจากชาวจีนที่เป็นฐานใหญ่ของตลาดคอนโดมิเนียมโควต้าต่างชาติ เริ่มหายไปค่อนข้างมาก คาดปีนี้ลดลงไประมาณ 20-30% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งในเวลานั้น ตลาดชาวจีนก็เริ่มมีสัญญาณจะไม่ดี เป็นผลมาจากสงครามการค้าระหว่างประเทศจีนกับประเทศสหรัฐฯ (เทรดวอร์) ที่เกิดขึ้นอย่างรุนแรง
"จากข้อมูลที่เรามี คาดลูกค้าจีนจะกลับมาปกติอย่างน้อย 2-3 ปี รอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจประเทศจีนก่อน ทำให้บริษัทแคปปิตอล วันฯ ต้องปรับกลยุทธ์มาเน้นตลาดกลุ่มคนไทยและตลาดต่างประเทศอื่นๆ ที่ยังมีกำลังซื้อที่ดีในบาง Segment ที่ไม่มีผลกระทบทางเศรษฐกิจมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา"
ส่องปัญหาภาคอสังหาฯไทยในปี 2567
ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ระดับราคา 2-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานที่ใหญ่ที่สุดของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ยังมีปัญหาในเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อกู้ซื้อบ้านจากธนาคารค่อนข้างสูง (รีเจกต์เรต) เพราะติดภาระหนี้อื่นๆ โดยเราจะเห็นข่าวอยู่มากเรื่องหนี้ภาคครัวเรือน ซึ่งนโยบายเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีความเข้มงวดมากเกินไป จากข้อกังวลจากธนาคารแห่งประเทศไทย และใช้มาตรการอัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ (Loan to Value Ratio หรือ LTV) เป็นการแทรกแซงตลาดการให้สินเชื่อระหว่างธนาคารและผู้กู้ โดยพยายามให้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ลดลง
ซึ่งถ้าเราเปรียบเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาคเอเชีย เช่น เกาหลีใต้, ฮ่องกง, ไต้หวัน, และออสเตรเลีย จะมีหนี้ภาคครัวเรือนต่อGDPสูงกว่าประเทศไทย ทั้งๆที่มีอัตรา GDP ต่อประชากรสูงกว่าไทย 5-6 เท่า และวิธีการประเมินการปล่อยสินเชื่อควรจะต้องมีการปรับเปลี่ยน หลักการในการคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระไม่ได้ มีการปรับไปตามยุคสมัยที่เปลี่ยนไป เช่น หนี้บัตรเครดิต ที่ธนาคารพาณิชย์นำหนี้ดังกล่าวมาประเมินผู้ขอสินเชื่อ แต่ในบางประเทศ ธนาคารไม่รวมหนี้บัตรเครดิตมาเป็นปัจจัยหลักในการคำนวณขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย
โดยผลการอนุมัติจะใช้ระบบ Credit score ที่เป็นมาตรฐานการคำนวณจากหน่วยงานกลางที่ไม่ใช่ Credit bureau (เครดิตบูโร) หรือ บางครั้งพิจารณาจากความสามารถในการชำระค่าเช่าของผู้กู้มาเป็นหลักการประกอบการพิจารณา การใช้วิธีการประเมินขึ้นอยู่กับหลักการของแต่ละธนาคาร ทำให้การกู้ซื้อบ้าน มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูง เพราะไม่มีมาตรฐานที่ชัดเจน ให้กับผู้ที่ต้องการยื่นสินเชื่อบ้าน ที่จะเป็นแนวทางปฏิบัติที่เป็นไปได้ในการเตรียมความพร้อม โดยปัญหาของภาคอสังหาริมทรัพย์ ณ ปัจจุบัน มีผลกระทบจากปัญหาเชิงโครงสร้างเกี่ยวข้องกับสภาวะเศรษฐกิจไทยที่ไม่ชัดเจน และไม่เปลี่ยนเพื่อให้ทันกับสถานะการณ์ทั่วโลก
ซึ่งนับตั้งแต่หลังช่วงโควิดมา สหรัฐฯได้มีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างสูงจาก 2.25% ในปี 2562 ก่อนโควิดเป็น 5.5% ณ ปัจจุบัน ซึ่งถ้าเปรียบเทียบกับประเทศไทยแล้วในปี2562 อัตราดอกเบี้ยนโยบายจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)จะอยู่ที่ 1.5%-1.75% แต่ปัจจุบัน จะอยู่ที่ 2.5% เท่านั้น ทำให้เงินทุนไหลออกไปลงทุนในประเทศอื่นค่อนข้างมาก ส่งผลกระทบให้เงินหมุนเวียน หรือสภาพปัจจุบันที่การลงทุนในตลาดทุน ได้ไหลออกจากประเทศไทยค่อนข้างสูง โดยมีดัชนี Set index ต่ำที่สุดในรอบ3ปี และมีผลกระทบต่อความมั่นใจผู้บริโภคอย่างเห็นได้ชัดเจนในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา
"กำลังซื้อของคนไทยได้ถดถอยลงไปมากตามสภาวะการลงทุน ทั้งนี้หลายฝ่ายอาจจะมองว่าการขึ้นอัตราดอกเบี้ย จะเป็นการเพิ่มต้นทุนการทางเงินในการกู้ยืมและส่งผลให้เศรษฐกิจถดถอย แต่อยากให้มองอีกมิติว่า จะทำอย่างไรให้สภาพการลงทุนหรือความมั่นใจผู้บริโภค มีการปรับตัวดีขึ้นจากสภาพ ณ ปัจจุบัน โดยพิจารณาจากสหรัฐฯเป็นตัวอย่าง การขึ้นอัตราดอกเบี้ยสูงแต่สภาวะเศรษฐกิจยังคงดีอยู่ และไม่ทำให้เศรษฐกิจถดถอย ดังนั้น การกำหนดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ไม่ควรดูจากอัตราเงินเฟ้ออย่างเดียว เนื่องจากประเทศไทยขนาดเศรษฐกิจยังเล็กอยู่ ควรพิจารณาจากสภาพแวดล้อมภายนอกประเทศประกอบด้วย"นายวิทย์ กล่าว
หวังแบงก์ปรับเกณฑ์ปล่อยกู้ใหม่
แนะคิดอัตราผ่อนแบบ'บอลลูน'
นอกจากนั้น ในการเพิ่มความสามารถในการผ่อนค่างวดของผู้กู้ หากเรายังใช้ระบบเดิมในการพิจารณาสินเชื่อ ธนาคารจะพิจารณาปรับมาคิดอัตราการผ่อนแบบ "บอลลูน" (Balloon) ซึ่งเป็นแบบการผ่อนชำระรายเดือนในระยะที่กำหนดเท่าๆกันทุกเดือน แต่ในงวดสุดท้ายจะต้องนำเงินก้อนมาชำระเต็ม แนวทางดังกล่าวจะช่วยในเรื่อง 1.อัตราค่าผ่อนต่องวดน้อยลง ส่งผลในเรื่องการเพิ่มกำลังซื้อ 2.อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นสินทรัพย์ของธนาคาร และแม้จะไปจ่ายบอลลูนในช่วงท้ายๆ ธนาคารสามารถนำอสังหาฯไปขายได้ และ 3.ถึงเวลาครบกำหนดงวดสุดท้าย สามารถปรับโครงสร้างเงินกู้ (รีไฟแนนซ์) ได้
ภาครัฐควรพิจารณาอุดหนุนอัตราดอกเบี้ยต่ำให้กับผู้ซื้อ เช่น ดอกเบี้ยที่ลดลง 1 % สามารถเพิ่มกำลังซื้อบ้านได้ ซึ่งเป็นวิธีที่สหรัฐฯใช้กระตุ้นตลาดอยู่และยังคงใช้อยู่จนถึงปัจจุบัน โดยหากปี 2567 ถ้าปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อสร้างสมดุลเรื่องอัตราดอกเบี้ยระหว่างประเทศ ภาครัฐอาจจะใช้โนบายสนับสนุนให้คนไทยเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น โดยอัดฉีดเงินเข้าระบบ ในต้นทุนอัตราดอกเบี้ยต่ำให้กับธนาคารพาณิชย์ เพื่อปล่อยสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยต่ำแก่ผู้ซื้อบ้านได้
"หวังว่า หากรัฐบาลไทยจะเร่งสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในเชิงนโยบายที่จะส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ กล้าลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้น จากสภาพตลาดปัจจุบัน การเปิดโครงการใหม่ไม่ได้ตามแผนที่ผู้ประกอบการประกาศไว้ และหากรัฐบาลเร่งรัดนโยบายต่างๆออกมาอย่างรวดเร็ว จะมีส่วนขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในขยายตัวมากขึ้น"
เปิดพอร์ตรุกบริหารโครงการลักชัวรี่ หลังละ 170 ลบ.
นายวิทย์ กล่าวถึงแผนธุรกิจในการรุกบริหารลูกค้าในตลาดลักชัวรี่ ว่า จากตัวเลขยอดขายตลาดลักชัวรี่ ในกลุ่ม Grade A++ มีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นทั่วโลก โดย Keller Williams Luxury มียอดขายทั่วโลกในตลาดนี้มากกว่า 58,443 หน่วย ในกลุ่มระดับราคาที่สูงกว่า 35 ล้านบาทในปี 2564 และมียอดขายรวมทั้งสิ้นในตลาดลักชัวรี่ มากกว่า 103.6 พันล้าน USD ทั่วโลก ซึ่ง Keller Williams Luxury เป็นผู้นำในด้านตลาด Luxury Real Estate
และหลังจากที่บริษัท ได้เปิดใช้ แบรนด์ Keller Williams Luxury Thailand เพื่อให้บริการทางด้านอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ สำหรับลูกค้าชาวไทยและต่างชาติ ซึ่งจากการเปิดให้บริการ ได้ผลตอบรับค่อนข้างดีมาก โดยปัจจุบันบริษัทได้ขยายพอร์ตเข้าไปรับบริหารแล้ว 4 โครงการ มูลค่าไม่ต่ำกว่า 8,000 ล้านบาท
แบ่งเป็น โครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ 2โครงการ และ โครงการวิลล่า 2 โครงการ หลักๆเป็นโครงการในเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญและได้รับความนิยมอย่างมาก ได้แก่ พัทยา และภูเก็ต ที่มียอดขายดีมาก โดยสินค้าที่บริหาร มีจะห้องชุดราคาตั้งแต่ 300,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ไปจนถึงระดับราคา 500,000 บาทต่อตร.ม. และบ้านเดี่ยวลักชัวรี่ ราคาตั้งแต่ 40 ล้านบาท ไปจนถึงหลังละ 170 ล้านบาท เป็นต้น
"เราได้ทำแผนธุรกิจในการรุกตลาดลักชัวรี่มากยิ่งขึ้น ซึ่งในปี 2567 จะเห็นเป้าหมายของการทำตลาดที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ทั้งการเติบโตของการเข้าไปบริหารโครงการ ยอดขาย และแผนกลยุทธ์ในการให้บริการเฉพาะลูกค้ากลุ่มลักชัวรี่"นายวิทย์ กล่าวทิ้งท้าย.
ที่มา: แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท