นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึง ความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
จากผลการสำรวจของ LWS เมื่อเดือนมกราคมที่ผ่านมา พบว่ามีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ครอบคลุมพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และ ระยอง ทั้งสิ้น 75 โครงการ จำนวน 26,526 หน่วย แบ่งเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัย 27 โครงการ จำนวน 15,160 หน่วย ที่พัฒนาตั้งแต่ปี 2560 ถึงปัจจุบัน โดยมียอดเหลือขายอาคารชุดประมาณ 4,330 หน่วย หรือคิดเป็นสัดส่วน 28.56% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายทั้งหมด ในขณะที่เป็นส่วนของบ้านพักอาศัยทั้งสิ้น 48 โครงการ จำนวน 11,366 หน่วย มีหน่วยเหลือขายประมาณ 4,834 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 42.5% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายทั้งหมด
"จากผลการสำรวจจะเห็นว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดพักอาศัยในพื้นที่ EEC มีมากกว่าบ้านพักอาศัย โดยระดับราคาอาคารชุดพักอาศัยที่ได้รับความสนใจจะเป็นระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ในขณะที่บ้านพักอาศัยอาศัยที่ได้รับความสนใจและอัตราการขายได้ดีเป็นประเภททาวน์เฮ้าส์ ที่ระดับราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท" ประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
และทำเลที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดพักอาศัย จะอยู่ในย่านนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี ซึ่งเป็นทำเลที่มีจำนวนแรงงานสูงสุดคือประมาณ 220,000 คน โดยเป็นกลุ่มประชากรที่มีรายได้ระหว่าง 12,000 - 120,000 บาทต่อเดือน เมื่อเทียบกับนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง ชลบุรี ที่มีจำนวนแรงงานประมาณ 25,000 คน รายได้ระหว่าง 10,000 - 80,000 บาทต่อเดือน และ นิคมอุตสาหกรรมบางปะกง แรงงาน 30,000 คน รายได้ระหว่าง 10,000 - 65,000 บาทต่อเดือน
"จำนวนแรงงานในทำเลนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ มีมากกว่าทำเล นิคมอุตสาหกรรมบางปะกง และ นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลนี้สูงกว่า จากผลการสำรวจโดยรอบทำเลอมตะซิตี้ พบว่า อพาร์ทเมนท์โดยรวมจำนวน 14 แห่ง มีห้องเพื่อปล่อยเช่ารวม 1,900 ห้อง เป็นห้องขนาด 25 - 28 ตารางเมตร พบว่ามีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) อยู่ที่ 93% โดยมีอัตราการค่าเช่าอยู่ที่ 2,500 - 5,000 บาทต่อเดือน โดยที่ 6 ใน 14 อพาร์ทเมนท์ อัตราการเช่าคือ 100% สะท้อนให้เห็นความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ที่มีอยู่สูงเมื่อเทียบกับทำเลอื่นๆ ในพื้นที่ EEC" นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
จากความต้องการที่อยู่อาศัยดังกล่าว จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อ โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดพักอาศัย จากผลการสำรวจในเดือนมกราคมที่ผ่านมาพบว่า โครงการอาคารชุดที่สร้างเสร็จก่อนขาย เมื่อเปิดขายในระดับราคาที่ไม่เกิน 2 ล้านบาท (โดยเฉลี่ยขายที่ 900,000 - 1,200,000 บาทต่อหน่วย ขนาดห้อง 24 - 30 ตารางเมตร) สามารถสร้างยอดขายเฉลี่ยได้ 70 - 90% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขาย ซึ่งมีผู้ซื้อที่เป็นผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยเองและการซื้อเพื่อการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งสามารถปล่อยเช่าได้ที่ระดับราคา 5,500 - 8,000 บาทต่อหน่วย สำหรับห้องขนาด 24 - 30 ตารางเมตร หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 5 - 7% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบัน นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
จากรายงานของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย(กนอ.) ระบุว่า ยอดขายและให้เช่าใหม่ของพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรม มีจำนวน 6,069 ไร่ เพิ่มขึ้น 52.7% YoY ในช่วง 9 เดือนแรกปี 2567 โดยยอดขายและให้เช่าที่ดินในนิคมฯ ยังคงอยู่ในภาคตะวันออกมากที่สุด ครอบคลุมพื้นที่ 5,481 ไร่ (สัดส่วน 90% ของยอดขายและเช่าใหม่ของพื้นที่นิคมฯ ทั่วประเทศ) เพิ่มขึ้น 55.3% YoY สะท้อนถึงศักยภาพของภาคตะวันออกที่ยังสามารถดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนมากที่สุดเมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่นๆ รองลงมา ได้แก่ ภาคกลาง (รวมกรุงเทพฯ และปริมณฑล) จำนวน 531 ไร่ (+47.5% YoY) ส่งผลให้ยอดขายและให้เช่าสะสมในช่วง 9 เดือนแรกปี 2567 อยู่ที่ 132,430 ไร่ คิดเป็นอัตราการครอบครองพื้นที่ (Occupancy rate) ทั้งหมด 80.0% เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับสิ้นปี 2566 ที่ 75.7% สอดคล้องกับยอดขายที่ดิน (ไร่) และรายได้ของผู้ประกอบการนิคมฯ รายใหญ่ 2 ราย (ได้แก่ AMATA และ WHA Group) รวมกันที่ปรับเพิ่มขึ้น 34.6% YoY และ 28.9% YoY ตามลำดับ
ในขณะที่มูลค่าโครงการที่ขอรับส่งเสริมการลงทุนทั่วประเทศปี 2567 อยู่ที่ 1,138.5 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.5% ซึ่งในจำนวนนี้เป็นการขอรับฯ ในพื้นที่ EEC เพิ่มขึ้น 36.6% คิดเป็นมูลค่า 504.9 พันล้านบาท (สัดส่วน 44% ของมูลค่าโครงการที่ขอรับการส่งเสริมการลงทุนอนุมัติฯ ทั้งหมด
"จากข้อมูลการซื้อที่ดินและการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออก โดยเฉพาะในพื้นที่อมตะ ซิตี้ ในปี 2567 จะทำให้มีกำลังซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานที่จะเข้ามาทำงานเพิ่มขึ้นในช่วงปี 2568-2570 เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 5 - 10% ต่อปี จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ รวมถึงเป็นโอกาสำหรับ
นักลงทุนที่จะเข้ามาลงทุนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของตลาด ท่ามกลางแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นทางเลือกและโอกาสสำหรับนักลงทุน" นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
ที่มา: แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์