นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (Capital One Real Estate) และ เคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ (Keller Williams Thailand หรือ KW) บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการบริการตลาดและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตัวแทนขายและที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มียอดขายสูงที่สุดในสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีเครือข่ายจำนวนพนักงานสูงที่สุดทั่วโลก ที่ปัจจุบันมีพอร์ตในการบริหารโครงการที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม โรงแรม วิลล่า มูลค่าไม่น้อยกว่า 30,000-40,000 ล้านบาท เปิดเผยถึงความพร้อมในการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ว่า มีส่วนสำคัญและมีผลกระทบค่อนข้างสูง เกี่ยวกับความมั่นใจในของผู้ที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย รวมทั้งชาวต่างชาติในการเข้ามาลงทุนค่อนข้างสูง เช่น การจะเลือกนายกรัฐมนตรีภายในระยะเวลา 60 วัน (หรือ สุญญากาศทางการเมือง) เป็นประเด็นเรื่องความไม่แน่นอน ก็จะมีความต่อเนื่องถึงนโยบายการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในช่วงรอการแต่งตั้งนายกรัฐมนตรี
ทั้งนี้ เรื่องของการเมือง ไม่ว่าจะพรรคไหน(ขั้วการเมือง)ได้จัดตั้งรัฐบาล ขอให้มีความมีเสถียรภาพของรัฐบาลและการกำหนดแนวทางจะต้องชัดเจน เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับคนซื้อและต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม
"ไม่ว่าขั้วไหนจะเป็นรัฐบาลก็ตาม ผมเชื่อว่าคงไม่มีผลกระทบเยอะมาก แต่ก็อาจจะมีผลกระทบจากที่หาเสียงไว้กระทบเล็กน้อย เช่น การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็น 450 บาท จริงๆแล้ว ผมมองว่าเป็นปัจจัยบวกมากกว่า เป็นการขยับขึ้นของรายได้ถึงร้อยละ 20 และแม้ Cost ที่เพิ่มขึ้น เช่น การก่อสร้าง 1 โครงการ สัดส่วนค่าแรงที่เพิ่มขึ้นของผู้รับเหมาค่อนข้างน้อย อัตราเงินเฟ้อคงขึ้นบ้างแต่คงไม่ขึ้นถึงร้อยละ 5"
แต่สิ่งที่อยากฝาก ณ ปัจจุบัน ให้ดูต่อไป คือ อัตราดอกเบี้ย ตอนนี้ อัตราดอกเบี้ยในสหรัฐอเมริกากับไทย ห่างกันค่อนข้างเยอะ ซึ่งมีผลจากอัตราแลกเปลี่ยนในปัจจุบันและมีความเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยนสูงมาก แต่ปัจจุบันเริ่มทรงๆปรับขึ้นและลงไม่มาก ระหว่าง 33-35 บาทต่อดอลล่าร์สหรัฐ เพราะฉะนั้น อัตราดอกเบี้ย ก็มีผลต่อกำลังซื้อเหมือนกัน ทำอย่างไรที่จะ Balance และพยายามขึ้นอัตราดอกเบี้ยในระดับที่เหมาะสมที่ไม่สูงจนเกิน ซึ่งเป็นเรื่องของภาคการเงิน ที่อยากฝากให้ดูด้วย นอกจากนั้นควรจะหามาตรการณ์การตรึงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเช่นการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกจากภาครัฐ ซึ่งในขณะนี้ รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองอยู่จนถึงสิ้นปี 2566 ซึ่งถ้ารัฐบาลจะมีส่วนช่วยได้ในเวลานี้ ก็ยิ่งดี แต่อยากฝากไว้ว่า อย่าให้ผู้บริโภคเกิดความเคยชินในการให้นโยบายที่กระตุ้นตลาด ถ้ากระตุ้นแบบเดิมจะกลายเป็นความเคยชินไปแล้ว ยาก็ไม่ได้ผลแล้ว ถ้าอยากจะกระตุ้น คิดนโยบายใหม่ๆ" นายวิทย์ กล่าว
ให้ระมัดระวังแหล่งเงินใช้โครงการ "บ้านตั้งตัว"
สำหรับนโยบาย "บ้านตั้งตัว" ที่รัฐบาลจะช่วยค่าผ่อนบ้าน สำหรับผู้ซื้อบ้าน-ที่พักอาศัยใหม่เป็นหลังแรกในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เป็นนโยบายที่ดี ในบางประเทศได้ใช้แนวทางดังกล่าว แต่เราต้องพิจารณาและระมัดระวังเรื่องแหล่งที่มาของเงิน ที่จะนำมาใช้ในโครงการดังกล่าว ที่เชื่อว่าเป็นโครงการที่ดี คิดว่าคงทำการบ้านมาแล้ว และกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านการสนับสนุนให้กับผู้ซื้อ ในกลุ่มฐานล่างอย่างจริงจัง
ในกลุ่มของลูกค้าต่างชาติ เรากังวลและอยากให้ระมัดระวังเรื่องความสัมพันธ์ระหว่างประเทศให้ดี การพาดพิงหรือไปโจมตีประเทศใดประเทศหนึ่ง จะไม่เป็นผลดีต่อประเทศไทย ไม่ว่าจะอยู่ข้างไหน การจะไปสร้างความเกลียดชังหรือสร้างความแบ่งแยกกับสองประเทศมหาอำนาจ จะไม่ส่งผลดีต่อประเทศไทย ประกอบกับในเรื่องการค้าขายแล้ว ทั้งประเทศจีนและสหรัฐฯประเทศคู่ค้าที่สำคัญกับเศรษฐกิจประเทศไทย โดยไทยมีมูลค่าการส่งออกไปทั้งสองประเทศในสัดส่วนใกล้เคียงกัน ต่างกันในเรื่องของตัวเลขการนำเข้า ที่ประเทศไทยมีตัวเลขการนำเข้าในสัดส่วนที่น้อยกว่าการส่งออกไปประเทศสหรัฐ ในขณะเดียวกันประเทศไทยมีอัตราการนำเข้าสูงกว่าส่งออกกับประเทศจีนเป็นจำนวนเกือบ 2 เท่า รวมทั้งแนวโน้มการเติบโตจากผู้ลงทุนทั้งจีนและสหรัฐอเมริกาที่มีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน จึงอยากให้ระมัดระวังอาจจะมีผลต่อความเชื่อมั่นของลูกค้าหรือผู้ลงทุนทั้ง 2 ฝ่ายที่มีต่อประเทศไทย
ต้องแก้โครงสร้างรายได้ของกลุ่มผู้ซื้อบ้าน เหตุรายได้ต่ำกว่าค่าใช้จ่าย
นายวิทย์ กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ตัวดีขึ้น เริ่มฟื้นตัวทั้งตลาดในประเทศและต่างประเทศ จำนวนลูกค้าต่างประเทศทั้งในโซนยุโรป และ สหรัฐอเมริกา มากขึ้นในช่วงหลังที่โควิดคลี่คลายแล้ว แต่ตลาดในประเทศ ปัญหาหลักๆ ที่เป็นอยู่ คือ เรื่องความสามารถในการซื้อ ความสามารถในการผ่อนชำระต่ำ มีรายได้ต่ำกว่ารายจ่ายเกินไป เนื่องจากมีภาระหนี้สินที่ยังคงเป็นปัญหาอยู่ โดยตลาดอสังหาฯ ในกลุ่มฐานระดับราคา 2-3 ล้านบาท ประสบปัญหาเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อ โดยพบว่า ตัวเลขการปฎิเสธสินเชื่ออยู่ในอัตราสูง ซึ่งกลุ่มนี้มีส่วนแบ่งตลาดถึงร้อยละ 40 ของทั้งตลาดรวมทั้งประเทศ
ประกอบกับ ในปีที่ผ่านมา การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย มีผลต่อค่างวดในการผ่อนเงินกู้สูงขึ้น จะกลายเป็นเรื่องที่ยากขึ้นไปอีกในการขอสินเชื่อ ซึ่งกลไกเรื่องดอกเบี้ยไม่มีการปรับเปลี่ยน เป็นเทรนด์ขาขึ้นแต่เริ่มดีขึ้น ขณะที่ คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วงเกิดโควิดประมาณกลางปี 2565 ราคาปรับลดลงมาบ้างประมาณร้อยละ 10 เนื่องจากผู้ประกอบการเร่งระบายสินค้าคงค้างเพื่อสร้างกระแสเงินสดเข้ามา โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมราคา 2-5 ล้านบาท แม้ราคาลดลงแต่ช่วยไม่มาก เพราะความสามารถในการซื้อมีจำกัด เนื่องจากตัวเลขหนี้ภาคครัวเรือนอยู่ในระดับสูง
"จากกลุ่มลูกค้าของแคปปิตอล วัน ที่จับตลาดอยู่ประมาณกลุ่ม B+ และ A กลุ่มนี้ไม่มีปัญหา มีผลต่อตลาดเป็นส่วนน้อยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 20 ของทั้งตลาด แต่หากโฟกัสตลาดหลักๆ กลุ่มฐานใหญ่ราคา 2-5 ล้านบาท ที่ยังเป็นปัญหา มีเรื่องอัตราดอกเบี้ย และความสามารถในการผ่อนชำระอยู่"
เจาะลึกไลฟ์สไตล์'จีน-เมียนมาร์-อินเดีย'เลือกไทยบ้านหลังที่2
นายวิทย์ กล่าวถึงความเคลื่อนไหวของกลุ่มลูกค้าต่างชาติว่า ดีขึ้นก่อนโควิด-19 ทั้งจากประเทศฮ่องกง จีน เมียนมาร์ กัมพูชา และสหรัฐอเมริกา ยังคงต้องการกลุ่มราคาคอนโดมิเนียม 4-5 ล้านบาท ซึ่งโซนสุขุมวิท เป็นทำเลที่ต่างชาตินิยมและชื่นชอบ และหากลงลึกถึงเซ็กเมนต์ของต่างชาติแล้ว จะพบว่า ทั้งชาวเมียนมาร์และจีน มีการมองหาห้องชุดราคาแพง ซึ่งก็สอดรับกับสินค้าที่บริษัทแคปปิตอล วัน บริหารโครงการอยู่ เช่น ลูกค้าชาวจีนมองหาห้องเพนท์เฮ้าส์ ประมาณเฉลี่ย 20-50 ล้านบาท หรือ เท่าที่ได้รับข้อมูลก็พบว่า ชาวจีน ก็มีความสนใจห้องชุดราคา 100 ล้านบาท แต่จากสภาพตลาดในประเทศของจีน คนชนชั้นกลางยังไม่สะดวกที่จะเดินทางออกนอกประเทศ คงมีเพียงกลุ่มคนจีนที่มีความร่ำรวยที่มีจำนวนไม่มาก ที่ช่วงต้นปี 2566 เดินทางออกมาอย่างต่อเนื่อง
ขณะที่ ผู้ซื้อสัญชาติเมียนมาร์ จะมีพฤติกรรม(ไลฟ์สไตล์)ที่ต่างกับชาวจีนที่นิยมอยู่กันเป็นกลุ่ม เนื่องจากชาวเมียนมาร์ มีความคุ้นเคยกับประเทศไทยมากกว่าชาติอื่น และกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจมีกิจการอยู่ในประเทศเมียนมาร์ โดยต้องการมีบ้านหลังที่สองในประเทศไทย ซึ่งจะเลือกและพิจารณาซื้อคอนโดมิเนียมทำเลที่ใกล้โซนสถานีรถไฟฟ้า, สถานทูต ,ห้างสรรพสินค้าและใกล้มหาวิทยาลัย เนื่องจากชาวเมียนมาร์มีการส่งบุตรหลานเข้ามาศึกษาในประเทศไทย โครงการคอนโดมิเนียมที่ขายให้กับชาวเมียนมาร์จะอยู่ในกลุ่มราคา 2-20 ล้านบาท
สำหรับชาวอินเดีย เป็นอีกกลุ่มที่เข้ามาค่อนข้างมาก หลังจากมีการเปิดประเทศ โดยเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อดี และนิยมที่จะซื้อคอนโดมิเนียมที่เมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี ระดับราคาที่ซื้อขายยังมีสินค้าคงค้างคอนโดมิเนียมไม่เกิน 2-4 ล้านบาท
ซาอุฯ ดีลผ่าน KW จ่อซื้อโรงแรมในภูเก็ต
ตลาดในกลุ่มประเทศซาอุดิอาระเบียนั้น นายวิทย์ กล่าวว่า มีความน่าสนใจ โดยที่ทาง KW ได้มีการเข้าไปเปิดตลาดที่ซาอุดิอาระเบียมาได้ปีกว่า เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการขยายการลงทุน ที่มีทั้งแบบกองทุน และ บุคลล เป็นต้น โดยไม่การกำหนดเพดานในเรื่องของงบลงทุน เน้นเรื่องผลตอบแทนการลงทุน และจากประสบการณ์ที่ได้เจรจากับลูกค้า ส่วนใหญ่จะซื้อทั้งอาคาร คอนโดมิเนียม ซื้อโรงแรม ตามหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต และ พัทยา เป็นต้น
" KW มีดีลในการซื้อโรงแรมอยู่ 3 โครงการจะอยู่ที่ ภูเก็ต มูลค่ารวมราว 6,000 ล้านบาท คาดว่ากลางปี 2566 จะจบดีลได้ 1 รายการ มูลค่าราว 3,000 ล้านบาท"
มะกันคัมแบ็คสนใจ'ภูเก็ต-สมุย' ทุนสิงคโปร์ ชะลอมาไทย
ขณะที่การลงทุนจากสหรัฐอเมริกามาประเทศไทย เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวที่มากขึ้น ส่วนหนึ่งอาจจะเป็นเพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาเข้าสู่ Over Priced ซึ่งนักลงทุนจะสนใจอสังหาริมทรัพย์ที่ภูเก็ต และ สมุย ราคาราว 8 แสนดอลล่าร์สหรัฐฯ ไปจนถึง 2 ล้านดอลล่าร์สหรัฐฯ หรือประมาณราว 70 ล้านบาท
สำหรับนักลงทุนที่มาจากสิงคโปร์นั้น เท่าที่ทราบการซื้อเริ่มน้อยลง อาจจะเป็นเพราะว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ปรับตัวดีขึ้นมากหลังช่วงโควิด ทำให้นักลงทุนชาวสิงคโปร์สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ การเคลื่อนเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจจะลดน้อยลง
วางเป้าสิ้นปีบริหารพอร์ตอสังหาฯ แตะ 50,000 ลบ.
สำหรับเป้าหมายเรื่องธุรกิจปี 2566 นั้นจะมีแผนบริหารโครงการทั้งในประเทศและขยายฐานลูกค้าต่างชาติให้มากขึ้น โดยคาดว่าในปีนี้จะมีมูลค่าการบริหารโครงการสู่ระดับ 50,000 ล้านบาท จากปัจจุบันบริหารอยู่ 20 โครงการ มูลค่าประมาณ 30,000-40,000 ล้านบาท ซึ่งล่าสุด ได้เซ็นสัญญาการบริหารโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่มูลค่าประมาณ 4,000 ล้านบาทไปแล้ว และยังมีอีก 4-5 โครงการที่อยู่ระหว่างการเจรจา
ทั้งนี้ โครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่บริหาร แยกเป็น โครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 2-30 ล้านบาท โครงการวิลล่า ราคา 7-20 ล้านบาท ซึ่งมั่นใจที่จะทำยอดขายจากการบริหารโครงการได้ตามเป้าที่ 10,000 ล้านบาท เติบโตขึ้นมาถึงร้อยละ 300 เมื่อเทียบกับช่วงที่เกิดโควิด-19
ซีอีโอ Capital One กล่าวต่อว่า ในส่วนของตลาดต่างประเทศ ปีนี้ จะให้น้ำหนักและรุกหนักเจาะลูกค้าต่างชาติมากขึ้น โดยวางเป้าที่จะเพิ่มรายรับจากต่างประเทศในปีนี้ให้สู่ระดับร้อยละ 50 ซึ่งเป็นเป้าเติบโตที่สูงกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ที่มีรายรับจากตลาดต่างประเทศประมาณร้อยละ 40 และลดลงช่วงที่เกิดโควิด-19 มาอยู่ที่ร้อยละ 15 โดยกลยุทธ์ที่จะผลักดันไปสู่เป้าหมาย คือ ในเรื่องการขยายสาขา โดยวางแผนอีก 2 เดือนข้างหน้าจะเปิดสาขาเพิ่มในประเทศฮ่องกง ทำตลาดที่ประเทศจีนมากขึ้น ขยายฐานลูกค้าในประเทศอินเดีย และเพิ่มฐานลูกค้าในประเทศซาอุดิอาระเบียให้มากขึ้น
ที่มา: แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท